อสังหาฯ ครึ่งปีหลังซึมไร้แววบวก แสนสิริแนะคุมเงินสด-หาดีมานด์

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ครึ่งหลังปี 2569 ยังไร้ปัจจัยบวกใหม่ แม้ภาคส่งออกและท่องเที่ยวเริ่มมีสัญญาณดีขึ้น แต่ยังไม่มากพอที่จะพลิกทิศตลาด ผู้ประกอบการจึงต้องมุ่งบริหารกระแสเงินสด คุมต้นทุน และเลือกพัฒนาโครงการตามดีมานด์ที่แท้จริง ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ยังเติบโตต่ำและความไม่แน่นอนจากปัจจัยต่างประเทศ

นายอุทัย อุทัยแสงสุข กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งหลังปี 2569 แทบไม่แตกต่างจากช่วงต้นปี เนื่องจากปัจจัยเสี่ยงหลักยังคงอยู่ ทั้งความขัดแย้งด้านภูมิรัฐศาสตร์ โดยเฉพาะสงครามในตะวันออกกลางที่ส่งผลต่อต้นทุนค่าก่อสร้าง ค่าขนส่ง และต้นทุนการดำเนินธุรกิจ ขณะที่เศรษฐกิจไทยยังขยายตัวในระดับต่ำ โดยรัฐบาลประเมินอัตราการเติบโตปีนี้ไว้ไม่เกิน 2%

"อสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจที่ผูกกับกำลังซื้อภายในประเทศโดยตรง แม้จะมีข่าวดีจากการส่งออกและการท่องเที่ยวที่เริ่มฟื้นตัว แต่โดยรวมยังไม่เห็นปัจจัยใหม่ที่มีนัยสำคัญเพียงพอจะทำให้ตลาดพลิกกลับในช่วงครึ่งปีหลัง"

ภายใต้สถานการณ์ดังกล่าว ผู้พัฒนาโครงการจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์อย่างระมัดระวัง โดยให้ความสำคัญกับการค้นหาดีมานด์ที่ยังมีอยู่ในตลาด ควบคู่กับการบริหารกระแสเงินสด การควบคุมสต็อก และการเลือกเปิดโครงการเฉพาะทำเลที่ยังมีศักยภาพรองรับความต้องการซื้อจริง

นายอุทัยกล่าวถึงข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ที่สะท้อนว่า แม้อุปสงค์ในตลาดจะปรับลดลง แต่ฝั่งอุปทานลดลงในสัดส่วนที่มากกว่า ส่งผลให้ตลาดเริ่มเข้าใกล้ภาวะสมดุลมากขึ้น ซึ่งถือเป็นปัจจัยที่ผู้ประกอบการต้องติดตามอย่างใกล้ชิดในการวางแผนธุรกิจระยะต่อไป

"ครึ่งปีหลังไม่น่าจะเห็นการเติบโตอย่างมีนัยสำคัญ เพราะภาพรวมไม่ได้เปลี่ยนจากช่วงต้นปี ผู้ประกอบการจึงต้องโฟกัสการรักษาสภาพคล่องและลงทุนอย่างระมัดระวัง"

เปรียบวิกฤตวันนี้เหมือน "กบในน้ำเดือด"

นายอุทัยมองว่า สถานการณ์วิกฤตอสังหาริมทรัพย์รอบปัจจุบันเป็นแรงกดดันที่ค่อย ๆ สะสมต่อเนื่องจากเศรษฐกิจที่เติบโตต่ำเป็นเวลาหลายปี ทำให้กำลังซื้อของประชาชนอ่อนแอลงอย่างต่อเนื่อง

"เปรียบเหมือนกบในน้ำเดือด น้ำค่อย ๆ ร้อนขึ้นจนวันนี้เดือดแล้ว ผู้ประกอบการบางรายอาจไปต่อไม่ไหวและต้องออกจากตลาด"

เขายังระบุว่า การอยู่รอดในช่วงเวลานี้ไม่ได้ขึ้นอยู่กับการเร่งเปิดโครงการใหม่ แต่ขึ้นอยู่กับความแข็งแกร่งขององค์กร ทั้งการบริหารกระแสเงินสด การควบคุมค่าใช้จ่าย การสร้างแบรนด์ คุณภาพสินค้า การบริการหลังการขาย และการพัฒนาโครงการให้ตรงกับความต้องการของผู้บริโภคในแต่ละช่วงเวลา

พร้อมเชื่อว่า เมื่อเวลาผ่านไป ตลาดจะค่อย ๆ ปรับเข้าสู่สมดุลตามกลไกอุปสงค์และอุปทาน แต่ระหว่างทางอาจเห็นผู้ประกอบการบางรายทยอยออกจากธุรกิจ ขณะที่ผู้เล่นที่มีฐานะการเงินแข็งแรงจะยังสามารถแข่งขันต่อได้

ฝั่งภูเก็ตยังได้แรงหนุนต่างชาติ การฟื้นตัวภาพรวมขึ้นอยู่กับเศรษฐกิจ

นายอุทัยกล่าวว่า สัญญาณการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ขึ้นอยู่กับการเติบโตของเศรษฐกิจไทยเป็นสำคัญ หากผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) สามารถขยายตัวจากระดับต่ำกว่า 2% ไปสู่ระดับ 3-4% จะทำให้กำลังซื้อกลับมา และปลดล็อกอุปสงค์ที่ชะลอการตัดสินใจซื้อบ้านไว้ก่อนหน้านี้

อย่างไรก็ตาม หากเศรษฐกิจยังขยายตัวในระดับต่ำต่อเนื่อง ผู้ประกอบการก็ยังต้องปรับตัวต่อไป ทั้งการพัฒนาสินค้าที่ตอบโจทย์กำลังซื้อ การควบคุมต้นทุน และรักษาความเชื่อมั่นของลูกค้าผ่านคุณภาพและบริการหลังการขาย

สำหรับตลาดภูเก็ต นายอุทัยเห็นว่า ยังคงมีแนวโน้มเติบโตดีกว่าหลายพื้นที่ของประเทศ เนื่องจากได้รับแรงสนับสนุนจากกำลังซื้อของชาวต่างชาติ ทั้งกลุ่มยุโรป รัสเซีย และผู้ซื้อที่ต้องการย้ายถิ่นฐานหรือซื้อบ้านพักตากอากาศ ส่งผลให้ตลาดมีฐานลูกค้าที่หลากหลายกว่ากรุงเทพฯ

อย่างไรก็ตาม นายอุทัยยังเน้นย้ำว่า แม้ภูเก็ตจะเติบโตโดดเด่น แต่ตลาดหลักของผู้ประกอบการไทยยังคงอยู่ในกรุงเทพมหานคร และทิศทางของตลาดโดยรวมก็ยังขึ้นอยู่กับการฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยเป็นสำคัญ เพราะหากกำลังซื้อในประเทศยังไม่กลับมา การฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ก็ยังเกิดขึ้นได้ยาก แม้บางทำเลจะมีแรงหนุนจากต่างชาติก็ตาม