'ดร.ยุ้ย' ชี้อสังหาฯ หนักกว่ายุคโควิด สภาพเศรษฐกิจฉุดกำลังซื้อบ้าน

ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ภาคอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญแรงกดดันรอบด้านจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว ส่งผลให้กำลังซื้ออ่อนแรงและการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยยากขึ้นกว่าที่ผ่านมา โดยปัจจุบันปัญหาของตลาดไม่ได้มีเพียงการที่สถาบันการเงินเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ แต่ยังเกิดปรากฏการณ์ "Self Rejection" หรือผู้บริโภคตัดสินใจชะลอการซื้อบ้านด้วยตัวเอง เพราะไม่มั่นใจต่อภาวะเศรษฐกิจและไม่ต้องการสร้างภาระหนี้ระยะยาว

พร้อมกล่าวว่า โดยปกติธุรกิจที่อยู่อาศัยจะเคลื่อนไหวไปในทิศทางเดียวกับภาวะเศรษฐกิจ เมื่อเศรษฐกิจชะลอตัว รายได้ของประชาชนไม่เติบโต และสถาบันการเงินเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ ย่อมส่งผลให้การซื้อบ้านยากขึ้น แต่สถานการณ์ปัจจุบันแตกต่างจากในอดีต เพราะตลาดไม่ได้เผชิญเพียงปัญหาการถูกธนาคารปฏิเสธสินเชื่อ (Bank Rejection) เท่านั้น หากยังพบว่าผู้บริโภคจำนวนไม่น้อยเลือกเลื่อนการซื้อบ้านออกไปเอง เนื่องจากไม่มั่นใจว่าภาวะเศรษฐกิจจะฟื้นตัวเมื่อใด

"บ้านเป็นการตัดสินใจระยะยาว เมื่อผู้บริโภคไม่มั่นใจในอนาคต หลายคนจึงเลือกไม่สร้างภาระหนี้ แม้จะมีศักยภาพในการซื้อก็ตาม ซึ่งถือเป็นความท้าทายใหม่ของตลาดอสังหาริมทรัพย์" ดร.เกษรา กล่าว

ปรับโมเดลธุรกิจ รับผู้บริโภคยุคใหม่

จากพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จึงจำเป็นต้องเร่งปรับตัว โดยไม่สามารถพึ่งพารูปแบบการขายแบบเดิมได้อีกต่อไป

ดร.เกษรา ยังระบุว่า หลายบริษัทเริ่มปรับ Business Model เพื่อสร้างทางเลือกให้ลูกค้า เช่น การพัฒนาโครงการเช่าระยะยาว หรือโมเดล Rent-to-Own ที่เปิดโอกาสให้ผู้บริโภคเริ่มจากการเช่าก่อน แล้วจึงเปลี่ยนเป็นเจ้าของในอนาคต เพื่อลดความเสี่ยงในการตัดสินใจซื้อ และตอบรับกับกำลังซื้อที่เปลี่ยนแปลงไป

พร้อมกันนี้ การทำธุรกิจในปัจจุบันยังต้องอาศัยความยืดหยุ่นมากกว่าอดีต เพราะตัวแปรที่ส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจและการดำเนินธุรกิจมีจำนวนมาก ไม่ว่าจะเป็นการเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศ (Climate Change) ความขัดแย้งด้านภูมิรัฐศาสตร์ (Geopolitics) ตลอดจนเหตุการณ์ไม่คาดคิดที่สามารถสร้างต้นทุนและความไม่แน่นอนให้กับภาคธุรกิจได้ตลอดเวลา

"ในอดีตเราอาจวางแผนธุรกิจระยะยาวได้ แต่วันนี้สถานการณ์เปลี่ยนเร็วมาก ผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัวได้เร็วและมีความยืดหยุ่นมากที่สุด จะเป็นผู้ที่อยู่รอดได้ดีที่สุด"

วิกฤติปัจจุบันซับซ้อนยิ่งกว่ายุคโควิด

เมื่อเปรียบเทียบกับช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 ดร.เกษรา มองว่าสถานการณ์ปัจจุบันรับมือได้ยากกว่า เนื่องจากในช่วงโควิดทุกฝ่ายยังพอมองเห็นจุดสิ้นสุดของวิกฤติจากการมีวัคซีนและมาตรการควบคุมโรค แต่ปัจจุบันตลาดกำลังเผชิญปัญหาหลายด้านพร้อมกัน ทั้งเศรษฐกิจ กำลังซื้อ ความเชื่อมั่น และปัจจัยเสี่ยงจากต่างประเทศ ทำให้ยากต่อการประเมินว่าจุดสิ้นสุดของวิกฤติจะเกิดขึ้นเมื่อใด

อีกทั้งเห็นว่า ผู้ประกอบการจึงต้องเรียนรู้ที่จะดำเนินธุรกิจภายใต้ความไม่แน่นอน และบริหาร Downside Risk ให้ได้ เพราะจะเป็นปัจจัยสำคัญที่กำหนดความสามารถในการแข่งขันและการอยู่รอดในระยะยาว

สำหรับการติดตามสัญญาณฟื้นตัวของตลาดนั้น ยังคงต้องพิจารณาจากตัวเลขยอดโอนกรรมสิทธิ์ ยอดเยี่ยมชมโครงการ ยอดจอง และอัตราการดูดซับ (Absorption Rate) แต่ตัวเลขเหล่านี้ไม่สามารถนำไปเปรียบเทียบกับช่วง 7-8 ปีก่อนได้โดยตรง เนื่องจากโครงสร้างประชากรและพฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยนไป ทั้งจำนวนประชากรที่ลดลงและแนวโน้มการอยู่อาศัยแบบเช่าที่ได้รับความนิยมมากขึ้น

ต่างชาติลงทุนลด ผลตอบแทนไม่หวือหวาเช่นเคย

ในส่วนของกำลังซื้อจากต่างชาติ เกษรา กล่าวว่า ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ มีผู้ซื้อชาวต่างชาติราว 90% ที่ซื้อเพื่อการลงทุน มากกว่าซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง โดยคาดหวังทั้งผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า (Rental Yield) และกำไรจากการขายต่อ (Capital Gain)

อย่างไรก็ตาม เมื่อผลตอบแทนจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทยไม่โดดเด่นเหมือนในอดีต ประกอบกับตลาดที่ชะลอตัว จึงทำให้ความน่าสนใจของการลงทุนลดลงตามไปด้วย ส่งผลให้ดีมานด์จากผู้ซื้อชาวต่างชาติอ่อนแรงลง

นอกจากนี้ นักลงทุนต่างชาติยังให้ความสำคัญกับความโปร่งใสในการดำเนินธุรกิจและความเสี่ยงด้านการลงทุน ซึ่งทำให้บางส่วนหันไปพิจารณาตลาดประเทศอื่นที่มองว่ามีผลตอบแทนและความเชื่อมั่นมากกว่า

จี้รัฐกำหนดทิศทางเศรษฐกิจ ฟื้นศักยภาพแข่งขัน

ดร.เกษรา ยังกล่าวเพิ่มเติมว่า แม้เศรษฐกิจโลกจะชะลอตัวเช่นเดียวกัน แต่ประเทศไทยมีปัญหาสะสมมาเป็นเวลานาน ขณะที่หลายประเทศในภูมิภาคสามารถปรับตัวได้รวดเร็วจนก้าวแซงไทยในหลายด้าน

จึงเห็นว่า สิ่งที่ประเทศไทยต้องเร่งดำเนินการ คือการวางรากฐานและกำหนดทิศทางการพัฒนาเศรษฐกิจที่ชัดเจน เพื่อยกระดับขีดความสามารถในการแข่งขันของประเทศ พร้อมสร้างความเชื่อมั่นให้ทั้งภาคธุรกิจ นักลงทุน และผู้บริโภค

"วันนี้ประเทศไทยไม่ควรหยุดอยู่กับที่อีกต่อไป เพราะโลกเปลี่ยนเร็วมาก หากไม่มีทิศทางที่ชัดเจน เราอาจสูญเสียความสามารถในการแข่งขันมากกว่านี้" ดร.เกษรา กล่าวย้ำ

พร้อมกับทิ้งท้ายว่า ภาคอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นหนึ่งในเครื่องยนต์สำคัญของเศรษฐกิจไทย แต่การฟื้นตัวของตลาดจะเกิดขึ้นได้ ไม่ได้ขึ้นอยู่กับมาตรการกระตุ้นเพียงอย่างเดียว หากต้องอาศัยการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ ความเชื่อมั่นของผู้บริโภค และทิศทางการพัฒนาประเทศที่ชัดเจนควบคู่กันไป จึงจะช่วยให้ตลาดกลับมาเติบโตได้อย่างยั่งยืนในระยะยาว