เมื่อราคาที่ดินแซงมูลค่าตึกแถวในกทม. รีโนเวตต่อหรือรื้อสร้างใหม่ คุ้มกว่ากัน?

ตึกแถวเก่าอายุกว่า 50 ปีจำนวนมากในกรุงเทพมหานคร กำลังเผชิญความท้าทายด้านความปลอดภัยของโครงสร้าง หลังผ่านการใช้งานมาอย่างยาวนานจนเกิดความเสื่อมสภาพตามอายุการใช้งาน ทั้งในส่วนของฐานราก เสา คาน พื้น และระบบอาคารต่าง ๆ ขณะที่การปรับปรุงซ่อมแซมหรือดัดแปลงอาคารกลับมีต้นทุนสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญจากข้อกำหนดตามกฎหมายควบคุมอาคารที่เข้มงวดมากขึ้น

โดยเฉพาะกรณีการขออนุญาตแก้ไขดัดแปลงอาคาร ตามกฎหมายควบคุมอาคารเจ้าของอาคารอาจต้องดำเนินการให้สอดคล้องกับมาตรฐานปัจจุบัน อาทิ การจัดให้มีพื้นที่จอดรถเพิ่มเติม การปรับปรุงทางหนีไฟ ระบบป้องกันอัคคีภัย และมาตรการด้านความปลอดภัยอื่น ๆ ส่งผลให้หลายโครงการมีต้นทุนการลงทุนสูงจนไม่คุ้มค่าต่อการปรับปรุง ขณะที่กรุงเทพมหานครเพิ่มความเข้มงวดในการตรวจสอบอาคารเก่าและการใช้งานอาคารให้เป็นไปตามกฎหมายอย่างต่อเนื่อง

ตึกแถวโครงสร้างแข็งแรงใช้จุดเด่นสถาปัตยกรรมเก่าแก่ รีโนเวต เป็นโรงแรมบูติก โฮสเทล คาเฟ่ 

หลายฝ่ายมองว่า เจ้าของตึกแถวเก่าควรประเมินศักยภาพทางเศรษฐกิจของทรัพย์สินควบคู่กับต้นทุนการปรับปรุง หากโครงสร้างยังมีความแข็งแรง อาจพัฒนาเป็นธุรกิจที่สร้างมูลค่าเพิ่มสูง เช่น โรงแรมบูติก โฮสเทล คาเฟ่ ร้านอาหาร พื้นที่ค้าปลีกเฉพาะทาง หรือโคเวิร์กกิ้งสเปซ ซึ่งสามารถใช้จุดเด่นด้านสถาปัตยกรรมและคุณค่าทางประวัติศาสตร์ดึงดูดผู้ใช้บริการได้

ในทางกลับกันกรณีที่อาคารมีสภาพทรุดโทรมและต้นทุนการปรับปรุงสูงเกินความคุ้มค่า ทางเลือกหนึ่งคือการรื้อถอนเพื่อพัฒนาใหม่ให้สอดคล้องกับศักยภาพของทำเล ไม่ว่าจะเป็นอาคารพาณิชย์ยุคใหม่ อาคารสำนักงานขนาดเล็ก ที่พักอาศัยให้เช่า หรือโครงการมิกซ์ยูสที่ผสมผสานการใช้ประโยชน์หลายรูปแบบ เพื่อเพิ่มมูลค่าที่ดินและสร้างผลตอบแทนทางเศรษฐกิจในระยะยาว

ท่ามกลางการเปลี่ยนผ่านของเมือง การบริหารจัดการตึกแถวเก่าไม่ใช่เพียงเรื่องของการอนุรักษ์หรือการซ่อมแซม แต่เป็นโจทย์สำคัญในการสร้างสมดุลระหว่างความปลอดภัย กฎหมายผังเมือง และการใช้ประโยชน์ทรัพย์สินให้เกิดมูลค่าสูงสุดในอนาคต

ตึกแถวเก่าเยาวราช-สำเพ็ง-พระนคร จุดเปลี่ยนอสังหาฯ

ตึกแถวเก่าแก่ที่เป็นเอกลักษณ์สืบทอดมาอย่างยาวนาน อย่าง ตึกแถวในย่านเศรษฐกิจเก่าแก่ของกรุงเทพมหานคร “ควรซ่อม หรือควรพัฒนาใหม่” สะท้อนจากปัจจุบันย่านเยาวราช สำเพ็ง และพระนคร ถือเป็นหนึ่งในทำเลที่มีมูลค่าที่ดินสูง โดยราคาประเมินที่ดินบริเวณถนนเยาวราชอยู่ที่ประมาณ 700,000 บาทต่อตารางวา ขณะที่ถนนสำเพ็งอยู่ที่ประมาณ 550,000 บาทต่อตารางวา และราคาซื้อขายจริงในบางแปลงของย่านการค้าหลักอาจสูงกว่าราคาประเมินหลายเท่าตัว ตามศักยภาพทางการค้าและการท่องเที่ยวของพื้นที่

ในทางกลับกัน อาคารตึกแถวที่ก่อสร้างมาตั้งแต่ช่วงทศวรรษ 2510-2520 จำนวนมากเริ่มเข้าสู่ช่วงปลายอายุการใช้งาน โครงสร้างคอนกรีตเสริมเหล็กเกิดการเสื่อมสภาพ ระบบไฟฟ้า ประปา และระบบป้องกันอัคคีภัยไม่สอดคล้องกับมาตรฐานปัจจุบัน การขออนุญาตดัดแปลงหรือปรับปรุงอาคารยังต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดด้านทางหนีไฟ การป้องกันอัคคีภัย และในบางกรณีอาจต้องจัดหาพื้นที่จอดรถเพิ่มเติม ทำให้ต้นทุนการรีโนเวตเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ

มูลค่าที่ดิน แซงอาคาร ตัวเร่งการเปลี่ยนแปลง

ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์มองว่า ปัจจุบันมูลค่าของตึกแถวเก่าในย่านเมืองชั้นในไม่ได้อยู่ที่ตัวอาคาร แต่อยู่ที่ "ที่ดิน" เป็นหลัก หลายแปลงมีมูลค่าที่ดินคิดเป็นกว่า 80-90% ของมูลค่าทรัพย์สินทั้งหมด ขณะที่ตัวอาคารกลับกลายเป็นภาระต้นทุนในการบำรุงรักษาและการปฏิบัติตามกฎหมาย

หากพิจารณาในเชิงเศรษฐศาสตร์อสังหาริมทรัพย์ การปล่อยให้อาคารเก่าใช้งานต่อโดยไม่มีการลงทุนปรับปรุง อาจทำให้ศักยภาพการสร้างรายได้ของทรัพย์สินลดลงเรื่อย ๆ สวนทางกับมูลค่าที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้นตามการเติบโตของภาคการท่องเที่ยว การค้าปลีก และการเดินทางระบบรางที่เข้าถึงพื้นที่เมืองเก่าได้สะดวกมากขึ้น

ผลกระทบที่อาจเกิดขึ้นในระยะ 5-10 ปีข้างหน้า คือการเร่งตัวของกระบวนการ เปลี่ยนผ่านสินทรัพย์ในย่านเยาวราช สำเพ็ง และพระนคร โดยเจ้าของทรัพย์สินบางส่วนอาจเลือกขายที่ดินให้กับนักลงทุนรายใหญ่ ขณะที่อีกส่วนหนึ่งอาจร่วมทุนพัฒนาโครงการใหม่แทนการถือครองอาคารเก่าต่อไป

รูปแบบการพัฒนาที่มีแนวโน้มเกิดขึ้นมากที่สุด ได้แก่ โรงแรมบูติกระดับพรีเมียม อาคารพาณิชย์แบบมิกซ์ยูส ศูนย์ค้าปลีกเฉพาะทาง อาคารสำนักงานขนาดเล็ก และโครงการที่พักอาศัยให้เช่าระยะยาว ซึ่งสอดคล้องกับพฤติกรรมนักท่องเที่ยวและผู้ประกอบการรุ่นใหม่ที่ต้องการใช้ประโยชน์จากเสน่ห์ของเมืองเก่า

อย่างไรก็ตาม ความท้าทายสำคัญคือการรักษาสมดุลระหว่างการอนุรักษ์อัตลักษณ์ทางประวัติศาสตร์กับการสร้างมูลค่าทางเศรษฐกิจ หากขาดแนวทางสนับสนุนจากภาครัฐ ทั้งมาตรการภาษี สิทธิประโยชน์การอนุรักษ์อาคารเก่า หรือการผ่อนปรนกฎเกณฑ์บางประการ อาจทำให้ตึกแถวประวัติศาสตร์จำนวนมากถูกทดแทนด้วยการพัฒนาเชิงพาณิชย์รูปแบบใหม่ในอนาคต

ในมุมมองนักวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์ ปัญหาของตึกแถวอายุเกิน 50 ปีในย่านเมืองเก่าจึงไม่ใช่เพียงเรื่องของความเสี่ยงด้านโครงสร้างอาคาร แต่เป็นโจทย์ใหญ่ของการบริหาร สินทรัพย์มูลค่าสูงบนที่ดินหายาก ซึ่งจะส่งผลต่อทิศทางการพัฒนาเศรษฐกิจและภูมิทัศน์ของกรุงเทพมหานครในทศวรรษหน้าอย่างมีนัยสำคัญ

จุดที่น่าสนใจเพิ่มเติม หากจะทำให้บทความเข้มข้นแบบคอลัมน์วิเคราะห์ของฐานเศรษฐกิจ คือการใส่ ตัวเลขผลกระทบเชิงมูลค่า เช่น ตึกแถว 1 คูหาในเยาวราช หน้ากว้าง 4 เมตร ลึก 20 เมตร บนที่ดินประมาณ 20 ตารางวา หากคิดจากราคาประเมิน 700,000 บาท/ตร.ว. มูลค่าที่ดินเพียงอย่างเดียวอยู่ที่ประมาณ 14 ล้านบาท แต่ราคาตลาดจริงในบางช่วงอาจแตะ 30-50 ล้านบาทต่อคูหาหรือสูงกว่านั้น ขึ้นอยู่กับทำเลและศักยภาพทางการค้า

ขณะที่ตัวอาคารอายุ 50-70 ปี กลับมีมูลค่าทางบัญชีลดลงต่อเนื่องจากค่าเสื่อมราคาและภาระการบำรุงรักษาทำให้การตัดสินใจ "รีโนเวตหรือรื้อสร้างใหม่" กลายเป็นประเด็นเศรษฐศาสตร์ที่เจ้าของทรัพย์สินต้องชั่งน้ำหนักมากขึ้นในปัจจุบัน

ในอดีต ตึกแถว 1 คูหาอาจถูกมองเป็นทรัพย์สินที่สร้างรายได้จากการค้าขายและอยู่อาศัย แต่ปัจจุบันมูลค่าของทรัพย์สินเหล่านี้กลับย้ายจากตัวอาคารไปอยู่ที่ที่ดินแทบทั้งหมด

นั่นหมายความว่า ในหลายกรณี มูลค่าที่ดินอาจคิดเป็นกว่า 90% ของมูลค่าทรัพย์สินทั้งหมด ขณะที่ตัวอาคารกลายเป็นเพียง สิ่งปลูกสร้างที่ตั้งอยู่บนที่ดินมูลค่าสูง

รีโนเวตไม่ง่าย เมื่อกฎหมายเพิ่มต้นทุน

อย่างไรก็ตาม การซ่อมแซมหรือดัดแปลงอาคารเก่าต้องเผชิญต้นทุนที่สูงขึ้นจากข้อกำหนดทางกฎหมาย ไม่ว่าจะเป็นระบบป้องกันอัคคีภัย ทางหนีไฟ การเสริมกำลังโครงสร้าง หรือพื้นที่จอดรถ โดยผู้ประกอบการประเมินว่าการรีโนเวตตึกแถวเก่าขนาด 4-5 ชั้นในย่านเมืองเก่าอาจใช้งบประมาณตั้งแต่ 3-8 ล้านบาทต่อคูหา และหากต้องเสริมโครงสร้างครั้งใหญ่ ต้นทุนอาจแตะระดับ 10-15 ล้านบาทได้ไม่ยาก เมื่อรวมต้นทุนการถือครอง ภาษี และระยะเวลาคืนทุน เจ้าของอาคารจำนวนมากจึงเริ่มเปรียบเทียบว่า การลงทุนเพิ่มในอาคารเก่าจะให้ผลตอบแทนคุ้มค่ากับมูลค่าที่ดินที่เพิ่มขึ้นหรือไม่

เมืองเก่ากำลังเข้าสู่ยุค เปลี่ยนมือสินทรัพย์

ในเชิงเศรษฐกิจ สิ่งที่กำลังเกิดขึ้นคือปรากฏการณ์ เปลี่ยนผ่านของสินทรัพย์เจ้าของเดิมจำนวนไม่น้อยเป็นทายาทรุ่นที่ 2-3 ที่ไม่ได้ประกอบธุรกิจดั้งเดิมแล้ว ขณะที่นักลงทุนรุ่นใหม่มองเห็นศักยภาพจากการท่องเที่ยวและเศรษฐกิจสร้างสรรค์ในย่านเมืองเก่า

เมื่อรายได้จากการปล่อยเช่าตึกแถวเดิมอาจอยู่ที่เพียง 30,000-80,000 บาทต่อเดือน แต่ที่ดินมีมูลค่าหลายสิบล้านบาท ทำให้อัตราผลตอบแทนจากการถือครอง (Yield) ลดต่ำลงเรื่อย ๆเจ้าของทรัพย์สินจึงเริ่มเผชิญคำถามสำคัญว่า ควรถือครองต่อ รีโนเวตใหม่ ร่วมทุนกับนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ หรือขายสินทรัพย์ออกไป

ความเสี่ยงใหม่ หาก กทม.เข้มตรวจอาคารเก่า

อีกปัจจัยที่ตลาดจับตาคือความเข้มงวดในการตรวจสอบอาคารเก่า หากอาคารจำนวนมากไม่ผ่านมาตรฐานด้านความปลอดภัย หรือถูกจำกัดการใช้งานจากข้อกำหนดทางกฎหมาย อาจส่งผลให้มูลค่าทางเศรษฐกิจของอาคารลดลงทันที แม้ว่ามูลค่าที่ดินจะยังเพิ่มขึ้นก็ตาม

ในทางกลับกัน อาคารที่ได้รับการปรับปรุงจนสอดคล้องกับกฎหมาย และสามารถรองรับการใช้งานเชิงพาณิชย์สมัยใหม่ได้ อาจมีมูลค่าเพิ่มขึ้นหลายเท่าตัว โดยเฉพาะการพัฒนาเป็นโรงแรมบูติก ร้านอาหาร คาเฟ่ หรือโครงการมิกซ์ยูสที่ตอบโจทย์นักท่องเที่ยวต่างชาติ

จุดเปลี่ยนของเมืองเก่า

อีก10ปีข้างหน้า ย่านเยาวราช สำเพ็ง และพระนคร อาจไม่ได้เผชิญเพียงการเสื่อมสภาพของอาคารเก่า แต่กำลังเผชิญการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างการถือครองอสังหาริมทรัพย์ครั้งใหญ่

เมื่อมูลค่าที่ดินเพิ่มขึ้นเร็วกว่าความสามารถในการสร้างรายได้ของอาคารเดิม ตึกแถวเก่าจำนวนมากอาจเข้าสู่กระบวนการรีโนเวตครั้งใหญ่ การร่วมทุนพัฒนาใหม่ หรือการเปลี่ยนมือไปสู่นักลงทุนรายใหม่มากขึ้น

คำถามสำคัญจึงไม่ใช่ว่า ตึกแถวเก่าจะอยู่ได้อีกนานแค่ไหน แต่คือ เจ้าของจะสร้างมูลค่าเพิ่มจากที่ดินราคาแพงที่สุดผืนหนึ่งของประเทศได้อย่างไร ภายใต้ข้อจำกัดด้านกฎหมายและต้นทุนที่เพิ่มสูงขึ้นทุกปี

มุมที่น่าสนใจอีกประเด็น คือผลกระทบเชิงมหภาค หาก กรุงเทพมหานครเข้มงวดการตรวจอาคารเก่าอย่างจริงจัง ตึกแถวในเขตเมืองเก่าหลายหมื่นคูหาอาจต้องเข้าสู่กระบวนการซ่อมแซมหรือปรับปรุงครั้งใหญ่ คิดเป็นเม็ดเงินลงทุนหมุนเวียนในระบบเศรษฐกิจระดับ หลายหมื่นล้านบาท แต่ในอีกด้านหนึ่งก็อาจเร่งให้เกิดการขายทรัพย์สินและการเปลี่ยนมือของที่ดินในย่านประวัติศาสตร์เร็วขึ้นกว่าที่เคยเป็นมา ซึ่งจะส่งผลโดยตรงต่อโครงสร้างเศรษฐกิจและภูมิทัศน์เมืองเก่าของกรุงเทพฯ

วัดใจกทม.ชงข้อบัญญัติใหม่อุ้ม ตึกแถวซ่อมลดต้นทุน ไม่ต้องมีที่จอดรถ-ทางหนีไฟ

อย่างไรก็ตาม กรุงเทพมหานครได้เสนอข้อบัญญัติ ช่วยเหลือตึกแถวเก่าแก่ในกรุงเทพฯที่มีเหลือกว่า4แสนคูหา หากเจ้าของอาคารต้องการขออนุญาตซ่อมแซมให้อยู่ในสภาพที่ดีไม่จำเป็นต้องเพิ่มที่จอดรถและทางหนีไฟ ระบบป้องกันอัคคีภัยตามกฎหมายควบคุมอาคาร

เพื่อบรรเทาความเดือดร้อนเรื่องต้นทุนและต้องการให้ตึกแถวเก่าแก่สร้างเศรษฐกิจหมุนเวียนให้กับชุมชนอย่างต่อเนื่อง จากการค้าขายของคนรุ่นเก่าแก่ในพื้นที่ ซึ่งที่ผ่านมา นายชัชชาติสิทธิพันธุ์ สมัยเป็นผู้ว่ากรุงเทพมหานครได้ผลักดันร่างข้อบัญญัติดังกล่าวแต่นำเข้าสู่สภากรุงเทพมหานครไม่ทัน เพราะหมดสมัยเสียก่อน  

คงต้องจับตาว่าหากนายชัชชาติกลับมานั่งเก้าอี้ผู้ว่ากทม.อีกสมัย คงได้ใจตึกแถวเก่าแก่ใจกลางเมืองอย่างแน่นอน