เปิดข้อเท็จจริง เพิ่มโควตาต่างชาติซื้อ คอนโดไทย ต้องมีเงื่อนไขที่แตกต่าง

การพิจารณาขยายโควตาการถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดของชาวต่างชาติในประเทศไทย นับเป็นหนึ่งในมาตรการคาดหวังว่าจะช่วยดึงดูดเม็ดเงินลงทุนจากต่างประเทศ กระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ และเพิ่มสภาพคล่องให้กับตลาดที่ยังเผชิญภาวะชะลอตัว อย่างไรก็ตาม นโยบายดังกล่าวมีทั้งมิติด้านบวกและผลกระทบที่ต้องพิจารณาอย่างรอบด้าน โดยเฉพาะประเด็นการเข้าถึงที่อยู่อาศัยของคนไทย การเก็งกำไร และความเสี่ยงด้านการถือครองทรัพย์สินในระยะยาว ดังนั้น หากภาครัฐเดินหน้าปรับเพิ่มสัดส่วนการถือครองคอนโดมิเนียมของชาวต่างชาติ จำเป็นต้องควบคู่ไปกับการออกมาตรการกำกับดูแลที่เข้มงวด โปร่งใส และมีประสิทธิภาพ เพื่อสร้างสมดุลระหว่างการดึงดูดการลงทุนกับการรักษาผลประโยชน์ของประเทศและประชาชนไทยในระยะยาว

อย่าใช้ความคิดแบบ “ขายชาติ”ความจริงคือ?

ในมุมสะท้อนของ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA)  ระบุว่า อย่าใช้ความคิดแบบ “ขายชาติ”ความจริงคือ

1. คอนโดที่ต่างชาติซื้อเต็ม 49% มีน้อย

2. ที่เหลือยังทำทรัพย์อิงสิทธิ์ได้ (เขาชอบ)

3. คอนโดถูกๆ ยังไงต่างชาติก็ไม่ซื้อ

4. ปีที่แล้วต่างชาติซื้อไม่ถึง 20%

5. คนส่วนใหญ่ที่ซื้อยังเป็นคนไทย

เปิดให้ต่างชาติซื้อคอนโดไทยต้องมีเงื่อนไขที่ต่างกัน

ทั้งนี้ประโยคคำพูดผิดๆ ที่ว่าในอีก 30-40 ปีที่ดินห้องชุดก็จะกลับมาเป็นของไทย อย่างไรก็ตามห้องชุดในอาคารชุดหรือคอนโดมีเนียมในประเทศไทยและจีนก็มีสภาพคล้ายๆ กัน แต่การเปิดให้ต่างชาติซื้ออาจมีเงื่อนไขที่ต่างกันมาก เราควรพิจารณา

1. เงื่อนไขของผู้ซื้อนั้นในเบื้องต้นผู้ซื้อต่างชาติต้องอยู่อาศัยในประเทศที่จะซื้อก่อนซื้อหรือไม่ ปรากฏว่าในกรณีประเทศไทย ไม่จำกัด แทบจะกล่าวได้ว่าลงจากเครื่องบินก็ซื้อได้เลย แต่ที่จีนแตกต่างกัน เราจะซื้อจะต้องอยู่อาศัยในจีนมาแล้วประมาณ 1-2 ปี จึงจะมีคุณสมบัติที่จะซื้อได้ ผมเคยไปสอนหนังสือที่มหาวิทยาลัยเซียะเหมิน แต่อยู่ไม่ถึงปี ก็ซื้อไม่ได้ เป็นต้น

 2. ในด้านราคา ปรากฏว่าในกรณีประเทศไทย ไม่มีข้อจำกัด ซื้อได้ทุกราคา ขอแต่ให้มาซื้อด่วน (อยากขายเต็มทนแล้ว) ผลการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่าต่างชาติซื้อห้องชุดในกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในปี 2568 นั้น ปรากฏว่า 14% ซื้อในราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท อีก 26% ซื้อในราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท และอีก 26% ซื้อในราคา 3-5 ล้านบาท สรุปแล้วสองในสาม (66%) ซื้อในราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท  แต่ที่จีนถึงแม้ไม่ได้กำหนด แต่ปรากฏว่าห้องชุดในเมืองใหญ่ๆ ของจีนมีราคาตารางเมตรละ 200,000 – 300,000 บาท และขนาดขั้นต่ำของห้องชุดในจีนก็ราว 50-60 ตารางเมตร ก็แสดงว่าราคาที่ต่างชาติซื้อต้องมีราคาประมาณ 10-20 ล้านบาทขึ้นไป  แต่ที่ไทย คนจีนมาแย่งซื้อคนไทยได้เลย

3. จำนวนที่ซื้อได้ ที่ไทยก็ไม่จำกัด ซื้อยกชั้นก็ได้ แต่ปกติไม่เกิน 49% ตามกฎหมาย ส่วนที่เกินก็อาจใช้นอมินีซื้อก็ยังทำได้ ในอาคารชุดหลายแห่งทั้งในกรุงเทพมหานคร พัทยา หัวหิน กรรมการนิติบุคคลอาคารชุดส่วนใหญ่ก็เป็นคนต่างชาติ จดบันทึกเป็นภาษาต่างชาติก็มีแล้ว ยิ่งในอีอีซีต่างชาติซื้อห้องชุดได้ถึง 100% แต่ในจีนปรากฏว่า เขาอนุญาตให้คนต่างชาติซื้อได้แค่ 1 หน่วยเท่านั้น

4. สำหรับวัตถุประสงค์ที่ซื้อก็ปรากฏว่าในไทยไม่ระบุ แต่ในจีนระบุชัดว่าซื้อห้องชุดในจีนไปอยู่อาศัยของผู้ซื้อได้เท่านั้น จะไปทำอะไรตามอำเภอใจไม่ได้

 5. ซื้อห้องชุดไปเก็งกำไรได้ไหม ในไทยสามารถทำได้โดยเสรี และคนจีนหรือคนชาติอื่นใดก็มาซื้อเก็งกำไรเท่านั้น แต่ในประเทศจีนไม่ได้เด็ดขาด เพราะเขากลัวว่าต่างชาติจะเข้าไปป่วนตลาดอาคารชุดของเขา

6. ซื้อไปปล่อยเช่ารายวันได้ไหม ที่ไทยเรากฎหมายไม่เอื้อ ทำไม่ได้ แต่ในทางปฏิบัติก็ปรากฏว่ามีอาคารชุดมากหลายที่ทำกัน บางแห่งเอากุญแจไปแขวนไว้ในที่สาธารณะ มีรหัสให้เข้ากดไปเอากุญแจได้เองเลย  แต่ในจีนเขาห้ามขาด  ที่ผ่านมา Airbnb เคยเข้าไปประกอบการในจีน แต่ต้อง “เจ๊ง” กลับออกมา เพราะเขามีธุรกิจท้องถิ่นที่คล้ายกัน ในทางปฏิบัติ เขาคงไม่ยอมให้ใครเข้าไปหากินในประเทศเขาง่ายๆ

7. ระยะเวลาการครอบครอง ถ้าเราซื้อห้องชุดในไทย เราครอบครองได้ตลอดไป จนกว่าอาคารจะพังซึ่งอาจจะกินเวลาเป็นร้อยปี แต่ในจีน เขาให้ครอบครองเพียงแค่ 70 ปี โดยคนต่างชาติสามารถซื้อได้แค่ 50-70 ปี หรือถ้าเป็นอาคารเก่าเหลือแค่ 40 ปีก็ได้แค่นั้น

8. กรณีอาคารถูกรื้อหรือพังไป ในไทยถึงแม้อาคารจะพังไป แต่ตัวที่ดิน เจ้าของร่วมทั้งหลายยังถือเป็นเจ้าของที่ดินแปลงนั้นร่วมกัน แต่ในจีนครบ 70 ปีแล้วสูญ ที่ดินเป็นของรัฐเท่านั้น

9. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ในไทย ถ้าเป็นที่อยู่อาศัยหลังแรกที่ราคาเกิน 50 ล้านบาทของราคาประเมินราชการ ก็ต้องเสียภาษีเพียง 0.02% (ล้านละ 200 บาท) ของราคาประเมินราชการ ซึ่งมักจะต่ำกว่าราคาตลาดเป็นอย่างมาก แต่ในจีน ต้องเสียภาษีถึง 1.2% ของราคาตลาดตามอายุที่เหลืออยู่ (จากไม่เกิน 70 ปี) ของแต่ละห้องชุด  ต่างชาติมาซื้อห้องชุดในไทยจึงถือได้ว่าแทบไม่ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเลย และถึงแม้จะเสียสำหรับบ้านหลังที่ 2 ก็ยังน้อยมาก ถูกกว่าค่าจัดเก็บขยะอย่างแน่นอน

10. ภาษีรายปีจากการให้เช่าห้องชุด ในไทยไม่มีแล้ว เพราะรวมอยู่ในภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายปีแล้ว แต่ในจีน สมมติว่าเราซื้อห้องชุดแล้ว ต่อมาย้ายกลับประเทศ เราก็อาจขายหรือให้เช่า ในกรณีให้เช่าห้องชุด ผู้ให้เช่าจะต้องเสียภาษีสูงถึง 12% ของค่าเช่าที่เก็บได้ จะมาทำยึกยักแบบไทยในสมัยก่อน เช่น แบ่งครึ่งหนึ่งเป็นค่าเช่าห้อง อีกครึ่งหนึ่งเป็นค่าเช่าเฟอร์นิเจอร์ จะได้ไม่ต้องเสียภาษี ย่อมไม่ได้

 11. ภาษีกำไรจากการขายต่อ หรือภาษาอังกฤษเรียกว่า Capital Gain Tax ในไทยปรากฏว่าแทบจะไม่เสียยกเว้นกรณีภาษีธุรกิจเฉพาะที่ครอบครองมาในระยะเวลา 5 ปี ที่เกินนั้นก็ยิ่งเสียเล็กน้อยมาก แต่ในจีน กำไรจากการขายห้องชุด ต้องเสียภาษีขั้นต่ำ 30% และเป็นขั้นบันไดไปถึง 60% ซึ่งก็คล้ายกับในยุโรป

ต่างชาติซื้อห้องชุดในจีนเพื่อขายต่อต้องเสียภาษี

อาจกล่าวได้ว่าถ้าเราไปซื้อห้องชุดในจีน แล้วจะขายต่อ ก็เหมือนดั่งถูกปล้นเพราะต้องเสียภาษีมากมาย ในขณะที่ไทยแทบไม่ต้องเสียภาษีอะไร แถมเอาไปทำธุรกิจต่างๆ ได้ด้วย และสิ่งที่น่ากลัวสำหรับไทยก็คือ

การซื้อห้องชุดของคนต่างชาติในไทย จึงเท่ากับเป็นการมาแย่งคนไทยซื้อเพราะเราไม่มีการกำหนดราคาขั้นต่ำต่างจากในกรุงกัวลาลัมเปอร์ที่กำหนดไว้ประมาณ 16 ล้านบาท หรือที่อินโดนีเซียที่กำหนดไว้ประมาณ 10 ล้านบาท

2. ต่อไปอาคารชุดต่างๆ อาจครอบครองโดยต่างชาติ ชาติใดชาติหนึ่งทั้งอาคารหรือส่วนใหญ่อาคาร กลายเป็นดั่ง “เขตเช่า” แบบยาวตลอดชีวิตไป

 3. ธุรกิจโรงแรมอาจได้รับผลกระทบหนักเพราะห้องชุดจำนวนมากหรืออาคารชุดทั้งหลังที่ต่างชาติเหล่านี้ ซื้อไปก็จะมาเปิดเป็นกิจการโรงแรมแบบผิดกฎหมายหรือต่อไปอาจจะ “ปล่อยผี” ให้ถูกกฎหมายบ้าง

อย่างไรก็ตามนักพัฒนาที่ดินไทยก็คงชอบเพราะสามารถผ่องถ่ายขายทรัพย์สินได้ อย่าว่าแต่ห้องชุดเลย แม้แต่หมู่บ้านจัดสรร คนจีนยังมาซื้อแทบยกหมู่บ้านหรือบางแห่งอาจจะยกหมู่บ้านไปแล้ว กลายเป็นที่ซ่องสุมและอาจเป็นภัยต่อความมั่นคงหรือไม่ ก็ต้องคิดให้ดี นี่แหละบทความนี้จึงจั่วหัวว่า “ขายคอนโดฯ ไป ขายชาติไป” นั้นเอง