รถไฟฟ้ามา-ราคาที่ดินแพง ทุบ ‘ทาวน์เฮ้าส์’ ในกทม.-ปริมณฑลจ่อสูญพันธุ์

ราคาที่ดินในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ขยับสูงต่อเนื่องจากการมาของรถไฟฟ้า และการเข้ามาพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยของดีเวลลอปเปอร์อย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม รองรับการขยายตัวของเมืองและความต้องการที่อยู่อาศัย ส่งผลให้บ้านทาวน์เฮ้าส์ ถูกเบียดหายไปจากตลาด ประกอบกับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4) สนับสนุนให้ผู้คนอยู่อาศัยใช้ชีวิตเกาะแนวรถไฟฟ้าอยู่อาศัยในอาคารสูงมากขึ้น

ราคาที่ดินแพง รถไฟฟ้าทำทาวน์เฮ้าส์กทม.-ปริมณฑลจ่อสูญพันธุ์

นายอิสระ บุญยัง นายกกิติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผย”ฐานเศรษฐกิจ” ว่า ตัวแปรสำคัญคือราคาที่ดิน มีผลให้ ทาวน์เฮ้าส์ ระดับราคา 1.5 ล้านบาทในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลค่อยๆ หายไปจากตลาด เพราะราคาที่ดินขยับต่อเนื่อง เช่น 7แสนบาทต่อตารางวาขึ้นไป

เมื่อต้นทุนที่ดินสูงขึ้น ผู้ประกอบการ ต้องปรับรูปแบบใหม่โดยพื้นที่ชานเมืองจะมีคอนโดมิเนียมเข้ามาแทนที่ จากเดิมผู้บริโภคมักนิยมมองหาโครงการทาวน์เฮ้าส์ในย่านนี้ได้ เพราะในส่วนลึกแล้ว ยังต้องการบ้านในราคาไม่สูง อยู่อาศัยติดกับพื้นดินและมีโฉนด และเดินทางเข้าใจกลางเพื่อเข้าหาแหล่งงาน 

ดังนั้นหากจะพัฒนาโครงการทาวน์เฮ้าส์ได้จะต้องขยับออกไปยังพื้นที่ต่างจังหวัด ที่มีต้นทุนที่ดินไม่สูงมากและเจาะตลาดกำลังซื้อที่ชื่นชอบรูปแบบทาวน์เฮ้าส์ชั้นเดียว และราคาจับต้องได้  

ในทางกลับหากจะพัฒนา ทาวน์เฮ้าส์ ในกรุงเทพฯ และ ปริมณฑลได้ต้องราคาสูงขึ้นไป ในเขตเมืองราคา 5-10 ล้านบาทขึ้นไป โดยเฉพาะจากทาวน์เฮ้าส์สู่ทาวน์โฮมและเพิ่มการใช้ประโยชน์มากกว่าการอยู่อาศัยนั้นคือพื้นที่สำนักงาน  

โดยเฉพาะนนทบุรีที่มีการประกาศใช้ผังเมืองรวมจังหวัดนนทบุรี ปี 2566  และมีข้อจำกัดการพัฒนาพื้นที่เขตถนนขนาด 6-8เมตร ประกอบกับราคาที่ดินจังหวัดนนทบุรีมีราคาที่สูง ทำให้การพัฒนาทาวน์เฮ้าส์ราคาถูกจึงเป็นไปได้ยาก   

อย่างไรก็ตาม ทาวน์เฮาส์สูญพันธุ์ ไม่ได้แปลว่าทาวน์เฮาส์จะหายไปเสียทีเดียว แต่หมายถึง ทาวน์เฮาส์ราคาเข้าถึงง่าย หรือระดับราคาต่ำกว่า 1.5 - 2 ล้านบาทกำลังจะหมดไปจากตลาด เนื่องจากต้นทุนที่พุ่งสูงขึ้น

สาเหตุหลักที่ทำให้ทาวน์เฮาส์ราคาประหยัดหายากขึ้น 

• ราคาที่ดินแพง ราคาที่ดินในเมืองและเขตชานเมืองขยับตัวสูงขึ้นมาก ทำให้การพัฒนาทาวน์เฮาส์ราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาท ไม่คุ้มค่าการลงทุน
• กฎหมายผังเมืองที่เข้มงวด ข้อกำหนดเรื่องความกว้างของถนน (เช่น กฎหมายถนนซอย 12 เมตร) ทำให้แบ่งแปลงที่ดินได้น้อยลง ต้นทุนต่อหลังจึงสูงขึ้น
• ค่าก่อสร้างเพิ่มขึ้น ทั้งค่าวัสดุและค่าแรงขั้นต่ำที่ปรับตัวสูงขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการต้องขยับไปทำทาวน์โฮมขนาดใหญ่หรือบ้านแฝดแทน

แนวโน้มที่อยู่อาศัย

• โครงการใหม่ๆ ในเมืองมักเปลี่ยนเป็นคอนโดมิเนียม
• หากขยับไปทำเลชานเมือง ทาวน์เฮาส์มักจะมีราคาสูงขึ้นเริ่มต้นที่ 2.5 - 3 ล้านบาทขึ้นไป เพื่อให้คุ้มกับต้นทุนที่ดินและกฎหมายผังเมือง
• ผู้บริโภคที่มีงบจำกัดต้องหันไปซื้อคอนโดมิเนียม หรือ ทาวน์เฮาส์มือสอง แทน

ชงปรับลดขนาดบ้าน

ดังนั้น 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ (สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร, สมาคมอาคารชุดไทย, สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย) เสนอให้กรมที่ดิน ลดขนาดที่ดินขั้นต่ำในการจัดสรร เป็นข้อเสนอเพื่อปรับโครงสร้างราคาบ้านให้ ถูกลงและเข้าถึงง่ายขึ้น ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจและพฤติกรรมครอบครัวที่เล็กลง ดังนี้

• บ้านเดี่ยว: จากเดิมขั้นต่ำ 50 ตารางวา ขอปรับเหลือ 35 ตารางวา
• บ้านแฝด: จากเดิมขั้นต่ำ 35 ตารางวา ขอปรับเหลือ 28 ตารางวา
• ทาวน์เฮ้าส์ (ทาวน์โฮม) จากเดิมขั้นต่ำ 16 ตารางวา ขอปรับเหลือ 14 ตารางวา