ทุนใหญ่ปักหมุดอภิโปรเจ็กต์แสนล้าน ผังกทม.ใหม่ยกระดับกรุงเทพฯจุดหมายปลายทางระดับโลก

กรุงเทพมหานคร ปรับปรุงร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4) เพื่อให้ก้าวทันการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานโดยเฉพาะระบบรางของภาครัฐ รวมถึงการลงทุนโครงการขนาดใหญ่ของภาคเอกชน ที่มีผลต่อการเปลี่ยนแปลงของเมือง ดึงคนเข้าอยู่อาศัยใช้ชีวิตตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าและเป้าหมายเพิ่มขีดการแข่งขัน ยกระดับให้เป็นมหานครระดับโลก และจุดหมายปลายทางของใครหลายคนทั้งไทยและต่างชาติ

ขณะเดียวกันยังมีพื้นที่รองรับคนทุกกลุ่มวัยให้อยู่อาศัยในเมืองได้อย่างสะดวกสบายตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าในระยะยาว หลังล่าสุดคณะกรรมการผังเมืองจังหวัดกรุงเทพมหานคร มีมติเห็นชอบร่างฯ เมื่อวันที่ 9 เมษายน 2569 และเตรียมเข้าสู่ขั้นตอนทางกฎหมาย คือการปิดประกาศแผนผังพร้อมข้อกำหนดเป็น 90 วัน เพื่อให้ผู้มีส่วนได้เสียยื่นคำร้องขอแก้ไข เปลี่ยนแปลงหรือยกเลิกข้อกำหนดได้ตามขั้นตอนของกฎหมาย และประเมินว่าจะมีผลบังคับใช้ผังเมืองรวมกรุงเทพฯฉบับใหม่ปลายปี2570 หรือประมาณเดือนกันยายน2570

รถไฟฟ้ามา-บิ๊กทุนปักหมุด

อย่างไรก็ตามการมาของโครงข่ายรถไฟฟ้าหลายสาย ในสมัยรัฐบาลพลเอกประยุทธ์ จันทร์โอชา เป็นต้นมา ส่งผลให้เมืองเกิดการเปลี่ยนแปลง โดยมีบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ปักหมุดพัฒนาโครงการแนวสูงและคอนโดมิเนียมแนวรถไฟฟ้าอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะกลุ่มทุนรายใหญ่นำที่ดินออกพัฒนาโครงการมิกซ์ยูส ในหลายพื้นที่ ที่ผังเมืองรวมกรุงเทพฯฉบับใหม่ ต้องปรับการใช้ประโยชน์ที่ดินให้สอดรับกับการพัฒนา ขณะที่ที่ดินหลายแปลงต้องการรอการบังคับใช้ผังเมืองรวมกรุงเทพฯฉบับใหม่ เพิ่มการใช้ประโยชน์ที่ดินในอนาคต เพื่อสร้างมูลค่าโครงการให้เพิ่มสูงขึ้น

วัน แบงค็อก เฟส2 ลุยตึกสูงสุดในไทย

เริ่มจากโครงการ วัน แบงค็อก  (One Bangkok ) โครงการอภิมหาโปรเจ็กต์ บนที่ดินทำเลทอง 108ไร่บนหัวมุมถนนวิทยุ-พระราม4 หลังจากเปิดใช้อาคารโครงการในเฟสแรก แม่เหล็กดึงคนเข้าพื้นที่ทั้งศูนย์การค้า รวมถึงอาคารสำนักงานสมัยใหม่ ส่งผลให้เกิดการเปลี่ยนแปลงอย่างชัดเจนจากการย้ายถิ่นฐานที่ทำงานเข้ามาอยู่ภายในโครงการวัน แบงค็อก และกลายเป็นแกนใหม่ของคนทำงานและเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจสำคัญบนถนนพระราม4 ที่ผังเมืองรวมกรุงเทพฯใหม่กำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน จากพื้นที่สีน้ำตาล (ที่ดินประเภทหนาแน่นมาก ) เป็นพื้นที่สีแดง (ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม) พ.8 พัฒนาได้ 12เท่าของแปลงที่ดิน รวมโบนัส

อย่างไรก็ตาม โครงการในเฟสที่สอง จะมีตึกที่เป็นซิกเนเจอร์และสูงที่สุดในโครงการวัน แบงค็อก คือ Signature Tower (วัน แบงค็อก ทาวเวอร์ 1) ซึ่งเป็นว่าที่อาคารที่สูงที่สุดในประเทศไทยด้วยความสูงประมาณ 437 เมตร และมีจำนวนถึง 92 ชั้น  ทั้งนี้ล่าสุดตึก Signature Tower (วัน แบงค็อก ทาวเวอร์ 1) ยังไม่ได้เริ่มก่อสร้างโครงสร้างหลัก โดยปัจจุบันการก่อสร้างดำเนินการไปได้เพียงส่วนงานฐานรากเท่านั้น

ทั้งนี้ เหตุผลหลักที่ยังไม่มีการก่อสร้างในส่วนของอาคารหลักให้เห็นอย่างชัดเจนในขณะนี้ คาดว่าโครงการอาจอยู่ระหว่างรอผังเมืองรวมกรุงเทพฯฉบับใหม่ หรือการประเมินจังหวะเวลาที่เหมาะสมเพื่อให้เกิดความคุ้มค่าสูงสุด ทั้งนี้ โครงการวัน แบงค็อก ได้ทยอยเปิดให้บริการในเฟสแรกไปแล้วตั้งแต่ช่วงปลายปี 2567

เซ็นทรัลเอ็มบาสซีเฟส 2 แฟลกชิปออฟฟิศ –เรสซิเดนซ์

 ขณะที่ที่ดินโครงการเซ็นทรัลเอ็มบาสซี เฟส2 ( Central Embassy Phase2) ตั้งอยู่บนพื้นที่เดิมของสถานทูตอังกฤษเก่าถนนเพลินจิต ย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) เป็นส่วนต่อขยายรูปแบบมิกซ์ยูสความสูง 235 เมตร หรือ อาคารที่มีความสูง 56ชั้น ประกอบด้วยศูนย์การค้าลักชัวรีขยายพื้นที่เกือบเท่าตัว ร้านค้าแฟลกชิปสโตร์ขนาดใหญ่ อาคารสำนักงานเกรด A+ และเรสซิเดนซ์ระดับอัลตราลักชัวรี ขยายศูนย์การค้าให้ใหญ่ขึ้น ยกระดับเป็นฮับลักชัวรีที่สำคัญที่สุดแห่งหนึ่งในเอเชีย และมีคอนโดมิเนียมระดับซูเปอร์ลักชัวรีจำนวน141 ยูนิต หากก่อสร้างแล้วเสร็จจะเชื่อมต่อกับห้าง เซ็นทรัล เอ็มบาสซี ปัจจุบันอย่างไร้รอยต่อ โดยคาดว่าจะก่อสร้างแล้วเสร็จในปี 2572อย่างไรก็ตาม พื้นที่ดังกล่าวเนื่องจากอยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจสำคัญดังนั้น ผังเมืองรวมกรุงเทพฯฉบับใหม่ กำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินที่สูงเช่นเดิม

โอบายาชิพลิกที่ดิน วชิราวุธ ราชดำริ ปั้นมิกซ์ยูส

เช่นเดียวกับ ที่ดินราชดำริทำเลศักยภาพย่านศูนย์กลางธุรกิจชั้นนำ ซึ่งเป็นพื้นที่ที่นักลงทุนต่างชาติคุ้นชิน ในการใช้ชีวิตและเข้ามาลงทุนติดต่อธุรกิจ โดยที่ดินที่น่าจับตา ที่ดินบริเวณอาคารนันทวัน (ไทยโอบายาชิเดิม) และที่ดินคอนโดมิเนียมบ้านสมถวิล ย่านราชดำริ หลัง จาก ไทยโอบายาชิ ประมูลที่ดินเดิมได้ ล่าสุด มีแผนพัฒนาเป็นโครงการมิกซ์ยูสแห่งใหม่ โดยเป็นการร่วมมือระหว่าง กลุ่มนันทวัน (ไทยโอบายาชิ) กับเครือสหพัฒน์ บนที่ดินทำเลทองของวชิราวุธวิทยาลัย ติดกับรถไฟฟ้า BTS ราชดำริ การใช้ประโยชน์ผังเมืองรวมกรุงเทพฯฉบับใหม่ พัฒนาได้สูงสุด เนื่องจาก ตั้งอยู่ติดสถานี BTS ราชดำริ บนที่ดินรวม 2 แปลง (ตึกนันทวันและบ้านสมถวิล) มีขนาดพื้นที่กว่า 6 ไร่ เป็นการพัฒนาแบบรวมแปลงเพื่อสร้างโครงการมิกซ์ยูสซึ่งประกอบด้วย อาคารสำนักงาน โรงแรม และพื้นที่พาณิชยกรรม ขณะความคืบหน้าล่าสุด โครงการกำลังดำเนินการตอกเสาเข็มและก่อสร้าง

 สำหรับประวัติที่ดินทั้งสองแปลงดังกล่าว เป็นทรัพย์สินของวชิราวุธวิทยาลัย โดยที่ดินตึกนันทวัน (เนื้อที่ 3 ไร่ 70 ตร.ว.) และบ้านสมถวิล (เนื้อที่ 2 ไร่ 3 งาน 81 ตร.ว.) หมดสัญญาเช่าระยะยาวลง ทำให้ทางไทยโอบายาชิและพาร์ตเนอร์ชนะการประมูลและรื้อถอนอาคารเดิม เพื่อพัฒนาพื้นที่ใหม่ มูลค่า 8,000ล้านบาทให้ตอบรับกับศักยภาพทำเลใจกลางเมืองย่านศูนย์กลางธุรกิจและเป็นย่านศูนย์กลางเมือง การใช้ประโยชน์ที่ดินเป็นพ.8 พัฒนาได้12 เท่าของแปลงที่ดิน จากผังเมืองรวมกรุงเทพฯฉบับปัจจุบัน พ.5 พัฒนาได้ 10 เท่าของแปลงที่ดิน ซึ่งการใช้ประโยชน์ที่ดินไม่ต่างไปจากเดิมมากนัก

CPN บูมพระราม9 –พหลโยธิน ศูนย์กลางเศรษฐกิจใหม่

 ที่น่าจับตาไม่แพ้กัน ทำเลหัวมุมพระราม 9 บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด(มหาชน) หรือ CPN ประกาศแผนลงทุนระยะ5ปี มูลค่า 110,000 ล้านบาท หนึ่งในนั้นคือ โครงการ Central GR9 (เซ็นทรัล จีอาร์ไนน์) เมกะโปรเจ็กต์มิกซ์ยูสระดับโลกบนพื้นที่ยุทธศาสตร์ศูนย์กลางธุรกิจใหม่(New CBD) ของย่านพระราม 9 เนื้อที่ 73 ไร่ใกล้รถไฟฟ้า โดยมีเป้าหมาย พัฒนาเป็นเมืองขนาดใหญ่ เป็นทั้งการอยู่อาศัย ศูนย์รวมแห่ง การช้อปปิ้ง ออฟฟิศไว้ในที่เดียว ประเมินว่าจะสร้างสีสันไม่น้อยในอนาคตอันใกล้ โดยผังเมืองรวมกรุงเทพฯฉบับใหม่ปรับการใช้ประโยชน์ที่ดินเป็นพ.7 พัฒนาได้ 10 เท่าของแปลงที่ดิน

ที่ดินของ CPN อีกแปลง ที่ตั้งอยู่บนทำเลศักยภาพ บนถนนพหลโยธินซอย19 โครงการเดอะ เซ็นทรัล เฟส2 บนที่ดิน 48 ไร่ ยังมีที่ดินรอพัฒนาอีกจำนวนหนึ่ง หลังจากเฟสแรก อยู่ระหว่างก่อสร้างโดยที่มีเป้าหมายเปิดให้บริการต้นปีปี 2570 โดยบริเวณนี้ถูกกำหนดเป็นพื้นที่สีน้ำตาล (ที่ดินประเภทอยู่อาศัยหนาแน่นมาก) พัฒนาโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ได้โดยเฉพาะใกล้แนวรถไฟฟ้า ยกระดับให้เป็นเกตเวย์โซนตะวันออกของกรุงเทพฯ

อสมท.เปิดที่ดิน 50 ไร่พัฒนาเมือง

อีกทำเลที่น่าจับตา ที่ดินทำเลทองย่าน รัชดาฯ-พระราม9 เนื้อที่50ไร่ ของบริษัท อสมท จำกัด (มหาชน) หรืออสมท. ทำเลศักยภาพใกล้รถไฟฟ้าสายสีส้ม (บางขุนนนท์-มีนบุรี) และMRT สายสีน้ำเงิน ล่าสุดเปิดรับฟังความคิดเห็นนักลงทุน (Market Sounding) โดยเตรียมเปิดประมูลให้เช่าระยะยาว 30 ปี เพื่อพัฒนาโครงการมิกซ์ยูส ขนาดใหญ่ มูลค่าทรัพย์สินสูงถึง 9,000 ล้านบาท ประเมินว่าหากพัฒนาเป็นโครงการจะเติมเต็มย่านดังกล่าวดึงคนเข้าพื้นที่คึกคักขึ้น

ปตท.รอผังใหม่ มิกซ์ยูส70 ไร่ สถานีทุ่งสองห้อง

ที่ดินแปลงขนาดใหญ่70ไร่ ที่น่าจับตาของบริษัท ปตท. จำกัด หรือ ปตท. ทำเลสถานีทุ่งสองห้องรถไฟฟ้าชานเมืองสายสีแดง ย่านหลักสี่ ซึ่งมีแผนพัฒนาเป็นโครงการมิกซ์ยูส และก่อนหน้านี้ แหล่งข่าวระบุว่า ต้องการรอผังเมืองรวมกรุงเทพฯฉบับใหม่ ซึ่งกำหนดเป็นพื้นที่สีส้ม(ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง)

AWC ปั้นเวิ้งนครเกษม -ปรับแผนตึก100ชั้น

 นางวัลลภา ไตรโสรัส ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการใหญ่ กล่าวว่า โครงการลงทุนของ บริษัท แอสเสท เวิรด์ คอร์ป จำกัด (มหาชน) หรือ AWC กล่าวว่า AWC อยู่ระหว่างการลงทุนโครงการเวิ้งนครเกษม เยาวราช โครงการมิกซ์ยูสระดับแลนด์มาร์กที่มีขนาดใหญ่ที่สุดของบริษัท บนพื้นที่ยุทธศาสตร์กว่า 14 ไร่ (22,400 ตารางเมตร) ใจกลางเยาวราช มูลค่าการลงทุน 1.6 หมื่นล้านบาทโดยล่าสุดได้มีการลงเสาเอกไปแล้ว  แต่เนื่องจากมีความซับซ้อนในการก่อสร้าง ต้องใช้เวลาประมาณ 5 ปี  AWC จึงมีแผนจะเปิดพื้นที่ส่วนที่ติดกับคลองโอ่งอ่างก่อน

ส่วนโครงการเอเชีย ทีค แผนพัฒนาโครงการตึก 100 ชั้น อาจจะต้องมีการปรับแผนการลงทุนให้สอดคล้องไปสถานการณ์ในแต่ละช่วง นอกจากนี้ยังพลิกโฉมพื้นที่ประวัติศาสตร์ริมแม่น้ำเจ้าพระยา โดยจะพัฒนาพื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยา จำนวน 3 แปลง ให้เป็น“โรงแรมเดอะ ริทซ์-คาร์ลตัน แบงค็อก เดอะ ริเวอร์ไซด์” ได้แก่ พื้นที่ฝั่ง เดอะ ล้ง 1919 ริเวอร์ไซด์ เฮอริเทจ เดสติเนชั่น ซึ่งเป็นพื้นที่เช่าระยะยาว และพื้นที่อีก 2 แปลงบริเวณถนนทรงวาด ที่อยู่ฝั่งตรงข้ามกันครอบคลุมพื้นที่สองฝั่งแม่น้ำเจ้าพระยา รวมห้องพักทั้งหมด 192 ห้อง เพื่อสร้างประสบการณ์ท่องเที่ยวในสายน้ำเจ้าพระยา ภายใต้ AWC RiverJourney

ที่ดินรัฐได้อานิสงส์เปิดทำเลรอประมูล
ขณะที่ดินรัฐหลายแปลงได้อานิสงส์จากการปรับผังเมืองรวมกรุงเทพฯฉบับใหม่ในครั้งนี้ ไล่ตั้งแต่ โครงการมิกซ์ยูส บริเวณท่าเรือคลองเตย ติดแม่น้ำเจ้าพระยา ของการท่าเรือแห่งประเทศไทย 2,353 ไร่ มูลค่า1แสนล้านบาท โดยผังเมืองรวมกรุงเทพฯฉบับใหม่ ยกระดับการพัฒนาเป็น พ.5 พัฒนาได้7เท่าของแปลงที่ดิน ส่งผลดีต่อภาคเอกชนที่จะเข้าไปประมูลในระยะยาว ที่มองข้ามไม่ได้จะเป็นที่ดินของ การรถไฟแห่งประเทศไทย บริเวณโดยรอบสถานีมักกะสันหรือศูนย์มักกะสัน บนพื้นที่ 745 ไร่ ซึ่งไม่รวมพื้นที่TOD เนื้อที่ 140-150ไร่ รอบสถานีรถไฟความเร็วสูงเชื่อม3สนามบิน ที่ใช้กฎหมายของเขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก  
โดยประเมินว่าที่ดินศูนย์มักกะสันทำเลกลางใจเมืองผังเมืองรวมกรุงเทพฯฉบับใหม่ กำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินให้เป็นพ 8 พัฒนาได้12เท่าของแปลงที่ดิน ซึ่งเป็นทำเลศักยภาพในอนาคตที่เอกชนให้ความสนใจเช่าระยะยาว

เช่นเดียวกับ ที่ดิน ย่านพหลโยธิน/บางซื่อ ซึ่งเป็นที่ดินรอบสถานีกรุงเทพอภิวัฒน์ 2,325 ไร่ ผังเมืองรวมกรุงเทพฯฉบับใหม่กำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน พ.8 พัฒนาได้12เท่าของแปลงที่ดิน มองว่าจะเป็นอีกทำเลศักยภาพที่น่าจับตาของการรถไฟแห่งประเทศไทย  

ปิดท้ายทำเลที่น่าสนใจ ตั้งอยู่ติดสถานีBTS ชิดลม ที่ดินทีโอที (TOT) เก่า เนื้อที่12 ไร่ ของ สำนักงานทรัพย์สินพระมหากษัตริย์ ทำเลศักยภาพเชื่อมต่อใจกลางเมืองทั้งถนนเพลินจิต และ เพชรบุรี ซึ่งปัจจุบันเปิดให้เอกชนประมูลเช่าพื้นที่ระยะยาว โดยพื้นที่นี้การใช้ประโยชน์ที่ดินไม่ต่างจากผังเมืองรวมกรุงเทพฯฉบับปัจจุบันเนื่องจากอยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ จึงพัฒนาได้ค่อนข้างสูง