ผังเมืองใหม่ปี 70 พลิกโฉมกรุงเทพฯ ขยาย CBD‘พระราม4-คลองเตย’ ที่ดินบิ๊กทุน-รัฐได้อานิสงส์

การวางและจัดทำ ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ของกรุงเทพมหานครมีความก้าวหน้าไปมากล่าสุดเข้าสู่กระบวนการปิดประกาศแผนผังพร้อมข้อกำหนดเป็น 90 วัน เพื่อให้ผู้มีส่วนได้เสียยื่นคำร้องขอแก้ไข เปลี่ยนแปลง หรือยกเลิกข้อกำหนดได้ตามขั้นตอนของกฎหมาย หลังจากคณะกรรมการผังเมืองจังหวัดกรุงเทพมหานครมีมติเห็นชอบร่างฯ เมื่อวันที่ 9 เมษายน 2569 ที่ผ่านมา และประเมินว่าจะมีผลบังคับใช้ปลายปี2570 หรือประมาณเดือนกันยายนปีหน้า

โดยร่างผังเมืองรวมใหม่เปลี่ยนแปลงค่อนข้างมากจากที่เคย “จำกัด และควบคุม” เป็นการสนับสนุนปรับการใช้ประโยชน์ที่ดินในวงกว้างเพื่อให้สอดรับกับความคุ้มค่าการลงทุนโครงข่ายรถไฟฟ้าของภาครัฐในหลายเส้นทาง หรือที่เปลี่ยนจากระบบถนน สู่ระบบราง รับส่งผู้โดยสารจำนวนมาก จึงก่อการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมการอยู่อาศัย การใช้ชีวิต และการพัฒนา จากแนวราบสู่แนวดิ่งไปทั่วทั้งเมือง อย่างไรก็ตามแม้ หลายฝ่ายมองว่าราคาที่ดินจะขยับสูง จากการปรับการใช้ประโยชน์ที่ดินและการมาของรถไฟฟ้า แต่มองว่าเป็นการเพิ่มโอกาสให้คนรุ่นใหม่เข้าถึงที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะคอนโดมิเนียมแนวรถไฟฟ้า

โดยพื้นที่ที่เปลี่ยนแปลงปรับเพิ่มมากที่สุด คือ พื้นที่สีส้ม (ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง) รองรับรถไฟฟ้าสายใหม่ ทั้งลาดพร้าว รามอินทรา ฯลฯ สามารถพัฒนาคอนโดมิเนียมมากขึ้น และหากที่ดินติดสถานีรถไฟฟ้าสามารถพัฒนาอาคารขนาดใหญ่พิเศษ และอาคารสูงไม่จำกัดได้ โดย พื้นที่สีส้ม (ย.6-ย.10) มีประมาณ 349.95 ตารางกิโลเมตร เพิ่มขึ้น กว่า23%(เพิ่มขึ้น 100 ตารางกิโลเมตร) หรือ กว่า41% ของพื้นที่กรุงเทพมหานคร พื้นที่ที่เปลี่ยนแปลงมากที่สุด ได้แก่บริเวณโซนเหนือและตะวันออกของกรุงเทพมหานคร ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า

อย่างไรก็ตามจากการรายงานข่าวของกรุงเทพมหานครระบุว่า พื้นที่สีส้มมีการปรับเพิ่ม และลดลงในร่างผังเมืองรวมกทม.ใหม่อัปเดตล่าสุด หลังจากผ่าน การพิจารณาจากคณะกรรมการ ทั้งจากกรมโยธาธิการและผังเมืองและจากคณะกรรมการ กรุงเทพมหานคร คือ เพิ่มพื้นที่สีส้ม บริเวณ ถนนเฉลิมพระเกียรติ ร.9 ศรีนครินทร์ จากพื้นที่สีเหลือง(ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย) เป็นพื้นที่สีส้ม และลดพื้นที่สีส้มปรับเพิ่มเป็นพื้นที่สีแดง (ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม) บริเวณ ทุ่งสองห้อง

ขยาย CBD ยึด’พระราม4 คลองเตย’แกนใหม่

ที่เป็นไฮไลต์ ของร่างผังเมืองรวมกทม.ใหม่ ได้ปรับการใช้ประโยชน์ที่ดิน โดยขยาย ศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ออกไปทางตะวันออกของCBDในปัจจุบัน (สี่พระยา สีลม สาทร สุรวงศ์) เนื่องจากพื้นที่ค่อนข้างเต็มและแออัด โดย CBDส่วนต่อขยาย จะยึดแนวของถนนพระราม4 ซึ่งเป็นเส้นทางคอร์ลิดอร์ และมีการพัฒนาของกลุ่มอาคารสูงอาคารขนาดใหญ่พิเศษตลอดแนว ตั้งแต่หัวลำโพง สามย่านมิตรทาวน์ ไปจนถึง คลองเตย โดยตลอดแนวของถนนพระราม4 จะเป็นพื้นที่สีแดง ระหว่าง พ.5 -พ.8 FAR (Floor Area Ratio) อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน7-12 หรือ สร้างได้ 7เท่าของแปลงที่ดินสำหรับ พ.5 และ สูงสุด สร้างได้ 12เท่าของแปลงที่ดินสำหรับพ.8 (รวมโบนัส)

โดย บริเวณ ที่เปลี่ยนแปลงค่อนข้างมากจะเป็นพื้นที่บริเวณโครงการวัน แบงค็อก ของตระกูลสิริวัฒนภักดี อภิโปรเจ็กต์มิกซ์ยูส และมีแผนพัฒนาเป็นระยะ โดยร่างผังเมืองรวมกทม.ใหม่ ปรับการใช้ประโยชน์ที่ดินจากพื้นที่สีน้ำตาล (ที่ดินประเภทหนาแน่นมาก) เป็นพื้นที่สีแดง พ.8 นอกจากนี้ยังปรับการใช้ประโยชน์ที่ดินพื้นที่รอบศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ เป็นพื้นที่สีแดงระดับเดียวกัน เนื่องจากมีการพัฒนาสร้างมูลค่าทางเศรษฐกิจสูง

ที่น่าจับตาบริเวณคลองเตย ตลอดเส้นทางมีการรื้อทิ้งโครงสร้างอาคารเดิมเพื่อรอนักลงทุนประมูลและพัฒนาใหม่ โดยบริเวณนี้ปรับการใช้ประโยชน์ในเชิงพาณิชย์เพิ่มมากขึ้น รวมถึง ที่ดินของการท่าเรือแห่งประเทศไทย ที่ปรับการใช้ประโยชน์ที่ดินให้เป็นพื้นที่สีน้ำตาล ย.13 และ พื้นที่สีแดงพ.5 รองรับการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสมูลค่าแสนล้านบาท แลนด์มาร์กระดับโลกริมแม่น้ำเจ้าพระยา โดยจะใช้ถนนนราธิวาสราชนครินทร์และมีแผนก่อสร้างถนนสายใหม่เชื่อมเข้าถึงพื้นที่ทั้งนี้ถนนพระราม4 จะเป็นถนนสายCBDส่วนต่อขยายที่ขยานไปกับถนนนราธิวาสราชนครินทร์ถนนสายเศรษฐกิจสำคัญ ที่รองรับการขยายตัวของการพัฒนาในอนาคต

ส่วนที่ดินที่ตั้งโครงการ ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค หัวมุมถนนสีลม-พระราม4 ซึ่งปัจจุบันเป็นย่านCBDอยู่ก่อนแล้ว ร่างผังเมืองรวมกทม.ใหม่ ปรับการใช้ประโยชน์ที่ดิน เพิ่มเป็น พ. 8 พัฒนาได้ 12 เท่าของแปลงที่ดิน จากการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสเต็มศักยภาพของพื้นที่ 

อัปโซน ดันที่ดินบิ๊กทุนรัฐได้อานิสงส์

 “ฐานเศรษฐกิจ”สำรวจการปรับปรุงร่างผังเมืองรวมกทม.ใหม่ พบว่าหลายพื้นที่ไฮไลต์เกิดการเปลี่ยนแปลงอย่างน่าจับตา ทั้งภาคเอกชนและภาครัฐต่างได้อานิสงส์จากการใช้ประโยชน์ที่ดินที่เพิ่มขึ้น นอกจากถนนพระราม4 อย่าง ที่ดินหัวลำโพง วัน แบกค็อก ที่ดินท่าเรือคลองเตยแล้ว ยังมีอีกหลายโซน ที่น่าจับตา

 ไล่ตั้งแต่ พื้นที่โดยรอบสถานีมักกะสัน ซึ่งถูกกำหนดให้เป็นศูนย์มักกะสัน ของการรถไฟแห่งประเทศไทย ซึ่งเชื่อมต่อมาจากย่านประตูน้ำ และราชปรารภ ฯลฯ ที่อยู่ในแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้ม (บางขุนนนท์-มีนบุรี ) กำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินเป็น พ.8 ซึ่งพัฒนาได้ 12 เท่าของแปลงที่ดิน เนื่องจากอยู่ย่านกลางเมือง ต้องการรองการพัฒนาในอนาคต ซึ่งบริเวณนี้จะอยู่นอกเขตที่ดิน “เมืองไฮสปีดอีอีซี” ของกลุ่มซีพีเนื่องจากใช้กฎหมายของเขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออกหรืออีอีซี ที่พัฒนาได้ 10 เท่าของแปลงที่ดิน หรือพัฒนาได้น้อยกว่าตามร่างผังเมืองกทม.ใหม่ เช่นเดียวกับพระราม9 (แยกมักกะสัน) ที่เพิ่มการพัฒนาได้ 1 2 เท่า เช่นเดียวกัน

ที่เป็นไฮไลต์ ที่ดินรอบสถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ และเตาปูนซึ่งย่านนี้ กำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน พ.8 โดยกรุงเทพมหานครมองว่า มีจุดเปลี่ยนถ่ายการเดินทางหรือจุดตัดรถไฟฟ้าซึ่งศักยภาพไม่ต่างจากสยามสแควร์ และอนาคตจะมีการเปลี่ยนแปลงอีกมากจากการลงทุนของภาคเอกชนที่น่าจับตา

มาที่โซนพระราม9 -รัชดาภิเษก กำหนดให้เป็นย่านศูนย์กลางธุรกิจรองหรือ CBD รอง มีรถไฟฟ้าตัดกันสองสาย ทั้ง MRT ใต้ดินสายสีน้ำเงินและสายสีส้ม โดยบริเวณนี้มีการเปลี่ยนแปลงค่อนข้างมาก โดยเพิ่มการใช้ประโยชน์ที่ดินสีน้ำตาล และพื้นที่สีแดง พ.7 โดยเฉพาะบริเวณที่ดินโครงการมิกซ์ยูสของบริษัทเซ็นทรัลพัฒนา จำกัด(มหาชน) หรือ CPN สามารถพัฒนาได้มากถึง 10 เท่าของแปลงที่ดิน เช่นเดียวกับโซนห้าแยกลาดพร้าว มีการเปลี่ยนแปลงสูงเช่นกัน ซึ่งมีทั้งพื้นที่สีแดงและพื้นที่สีน้ำตาล พัฒนาอาคารสูงอาคารขนาดใหญ่พิเศษและมิกซ์ยูสได้ค่อนข้างมาก หากที่ดินติดสถานีรถไฟฟ้า

 ขณะที่พื้นที่เขตสัมพันธวงศ์ ย่านเยาวราช ศูนย์กลางธุรกิจการค้าเก่าแก่ พื้นที่ส่วนใหญ่เป็นพื้นที่สีแดง จากเดิมพ.3 ปรับการใช้ประโยชน์เป็น พ.5 โดยเฉพาะเวิ้งนครเกษม ที่ดินทำเลศักยภาพ ของบริษัท แอสเสท เวิรด์ คอร์ป จำกัด (มหาชน) หรือ AWC ที่กำลังพัฒนา โครงการมิกซ์ยูส ขนาดใหญ่ เช่นเดียวกับ เอเชียทีค ของ AWC ที่ดินประวัติศาสตร์แห่งสายน้ำ ถูกกำหนดให้เป็นพื้นที่สีแดง เช่นเดียวกัน

นอกจากนี้ที่ดินย่านนอร์ธปาร์ค และบริเวณสถานีรถไฟฟ้าทุ่งสองห้อง เพิ่มการใช้ประโยชน์ที่ดินจาก พื้นที่สีส้มเป็นพื้นที่สีแดง พ.5 พัฒนาได้ 7เท่าของแปลงที่ดิน ซึ่งสามารถพัฒนาอาคารสำนักงานรองรับนักลงทุนเดินทางมาจากสนามบินดอนเมือง ขณะเดียวกัน พื้นที่ที่เปลี่ยนแปลงค่อนข้างมากอีกแห่งคือโซนดอนเมือง จากพื้นที่สีเหลือง ปรับเป็นพื้นที่สีส้ม รองรับโครงการรถไฟความเร็วสูงอีอีซีและรถไฟไทย-จีน รวมถึง สนามบินดอนเมือง ซึ่งจะพัฒนาได้มากขึ้น จากแนวราบเป็นแนวดิ่งเป็นต้น

ดาวน์โซนที่ดินชาวบ้านร้องขออนุรักษ์พื้นที่

นอกจากพื้นที่ที่มีการปรับเพิ่มแล้ว ยังมีพื้นที่ปรับลดการใช้ประโยชน์ที่ดิน เช่น บริเวณแยกอโศก-รัชดาฯ ถนนสุขุมวิท เขตวัฒนา เดิมผังเมืองรวมกทม.ใหม่ปรับจากพื้นที่สีน้ำตาลเป็นพื้นที่สีแดงแต่คนในพื้นที่คัดค้านเพราะไม่ต้องการให้นักลงทุนและคนต่างถิ่นเข้ามาขยับขยายศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน โรงแรมฯลฯ โดยต้องการให้เป็นที่อยู่อาศัยเช่นเดิม เช่นเดียวกับย่านชายทะเลบางขุนเทียน ปรับลดจาก พื้นที่ ก.2 (ที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม สีขาวมีกรอบและเส้นทแยงสีเขียว) เป็น ก.1 เพื่อเป็นพื้นที่อนุรักษ์ชายทะเล

รับเมืองขยาย 20-30ปี เพิ่มขีดแข่งขัน สิงคโปร์-ฮ่องกง

 อย่างไรก็ตามการปรับการใช้ประโยชน์ที่ดินครั้งใหญ่ของร่างผังเมืองรวมกทม.ใหม่ ทางกรุงเทพมหานคร ต้องการ รองรับการขยายตัวของเมือง ในอนาคต และตอบโจทย์การลงทุนในอีก20-30ปีข้างหน้า รวมทั้งเปิดโอกาสให้คนทุกกลุ่มวัยได้มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองในกรุงเทพมหานครแนวเส้นทางรถไฟฟ้า

ที่สำคัญยัง เพิ่มขีดการแข่งขัน กับประเทศสิงคโปร์ และฮ่องกง จากการขยายการพัฒนาเมือง การลงทุนในหลากหลายรูปแบบของนักลงทุนทั้งไทยและต่างชาติ ในอนาคต โดยเฉพาะเมืองอัจฉริยะ เมืองสีเขียว หรือ Green City เมืองที่ออกแบบและบริหารจัดการโดยผสมผสานธรรมชาติเข้ากับสิ่งปลูกสร้างอย่างยั่งยืน มุ่งเน้นการลดมลพิษ ใช้พลังงานสะอาด และเพิ่มพื้นที่สีเขียวเพื่อยกระดับคุณภาพชีวิตของคนในเมือง