เปิดโผทำเลทองกรุงเทพฯ ’ชิดลม-วิทยุ‘ แตะ 4 ล้านต่อตารางวา

ฝ่ายประเมินมูลค่าทรัพย์สิน คอลลิเออร์ส ประเทศไทย เปิดเผยว่า ทิศทางราคาที่ดินในกรุงเทพมหานครยังคงปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง แม้ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเผชิญแรงกดดันจากภาวะเศรษฐกิจและข้อจำกัดด้านสภาพคล่องของผู้ประกอบการก็ตาม

ที่ผ่านมาการขยายตัวของราคาที่ดินมักเคลื่อนไปตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า โดยเริ่มจากย่านเมืองเก่าอย่างเจริญกรุง ก่อนขยับสู่สีลม สาทร สุขุมวิท และพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ แต่ในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา ปัจจัยขับเคลื่อนสำคัญกลับมาจากการลงทุนในโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ที่เข้ามายกระดับศักยภาพของทำเลโดยรอบ

คอลลิเออร์ส ประเทศไทย ระบุว่า โครงการขนาดใหญ่ เช่น One Bangkok และ Dusit Central Park มีบทบาทสำคัญต่อการเพิ่มมูลค่าที่ดินบริเวณถนนพระราม 4 และพื้นที่โดยรอบสวนลุมพินี ขณะที่ฝั่งกรุงเทพฯ ตะวันออกได้รับอานิสงส์จากโครงการ The Forestias, Cloud 11 และ Bangkok Mall ซึ่งจะเป็นปัจจัยหนุนการเติบโตของราคาที่ดินในย่านบางนาอย่างต่อเนื่อง

สำหรับพื้นที่ที่มีมูลค่าที่ดินสูงสุดในปัจจุบันยังคงเป็นย่านเพลินจิต ชิดลม และถนนวิทยุ โดยราคาตลาดอยู่ในช่วงประมาณ 3-4 ล้านบาทต่อตารางวา แม้ในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา จะมีจำนวนธุรกรรมซื้อขายขนาดใหญ่ลดลงจากการชะลอการลงทุนของผู้ประกอบการหลายราย

อย่างไรก็ตาม ตลาดยังมีธุรกรรมสำคัญเกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2567 มีการซื้อขายที่ดินบนถนนชิดลมในระดับราคาประมาณ 3 ล้านบาทต่อตารางวา เพิ่มขึ้นจากระดับ 1.9 ล้านบาทต่อตารางวาเมื่อปี 2559 สะท้อนการเติบโตเฉลี่ยราว 6% ต่อปี

ขณะเดียวกัน การประกาศความสนใจขายที่ดินของสถานเอกอัครราชทูตเนเธอร์แลนด์บนถนนวิทยุ ซึ่งถือเป็นหนึ่งในแปลงที่ดินขนาดใหญ่หายากในย่านศูนย์กลางธุรกิจ ได้รับความสนใจจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จำนวนมาก โดยคาดว่าราคาซื้อขายอาจอยู่ในช่วง 3-3.2 ล้านบาทต่อตารางวา

ด้านถนนพระราม 4 ยังคงเป็นอีกหนึ่งทำเลยุทธศาสตร์ของตลาดที่ดินระดับลักชัวรี โดยมีการซื้อขายที่ดินในระดับมากกว่า 3 ล้านบาทต่อตารางวา ซึ่งสะท้อนการปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญจากช่วงปี 2560-2561 ที่ราคายังอยู่เพียง 1-1.5 ล้านบาทต่อตารางวาเท่านั้น

คอลลิเออร์ส ประเทศไทย มองว่า ปัจจัยสำคัญที่ยังหนุนราคาที่ดินในกรุงเทพฯ คือข้อจำกัดด้านอุปทาน เนื่องจากที่ดินในทำเลศักยภาพเหลืออยู่ไม่มาก ขณะที่ความต้องการพัฒนาโครงการระดับลักชัวรีและอัลตร้าลักชัวยังคงมีต่อเนื่อง โดยเฉพาะในพื้นที่ที่สามารถพัฒนาโครงการที่มีมุมมองสวนลุมพินีหรืออยู่ใกล้ศูนย์กลางธุรกิจ

นอกจากพื้นที่ CBD แล้ว ย่านบางนาและกรุงเทพกรีฑาถูกจับตาในฐานะทำเลดาวรุ่งของกรุงเทพฯ จากการเข้ามาของโครงการขนาดใหญ่และการขยายตัวของที่อยู่อาศัยระดับบน ส่งผลให้ราคาที่ดินในหลายพื้นที่ปรับตัวขึ้นอย่างรวดเร็ว ขณะที่บางแปลงในกรุงเทพกรีฑามีการซื้อขายในระดับมากกว่า 100,000 บาทต่อตารางวาแล้ว

ส่วนผลกระทบจากผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ คอลลิเออร์ส ประเทศไทย ประเมินว่า อาจช่วยเพิ่มศักยภาพการพัฒนาในบางพื้นที่ โดยเฉพาะทำเลที่ได้รับสิทธิประโยชน์ด้าน FAR เพิ่มขึ้น เช่น รัชดาภิเษก ซึ่งปัจจุบันราคาที่ดินหลายแปลงปรับตัวเกิน 1 ล้านบาทต่อตารางวา และมีบางแปลงเสนอขายสูงถึง 1.3 ล้านบาทต่อตารางวา

ทั้งนี้ คอลลิเออร์ส ประเทศไทย ยังคงประเมินว่าราคาที่ดินในกรุงเทพมหานครมีแนวโน้มเติบโตเฉลี่ยประมาณ 6% ต่อปี จากข้อจำกัดด้านอุปทาน ประกอบกับการลงทุนในเมกะโปรเจกต์และโครงสร้างพื้นฐานใหม่ที่จะช่วยยกระดับศักยภาพของพื้นที่ในระยะยาว แม้ภาวะตลาดในปัจจุบันจะยังไม่ได้เห็นธุรกรรมขนาดใหญ่จำนวนมากเหมือนในอดีตก็ตาม