ทุนต่างชาติ ทะลัก 'สมุย-พะงัน' 6.1 หมื่นล้าน จี้รัฐเร่งกำกับดูแล

“สมุย-พะงัน” กำลังก้าวขึ้นเป็นทำเลดาวรุ่งของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย จากเดิมที่เป็นเพียงจุดหมายปลายทางด้านการท่องเที่ยว สู่การเป็น “Investment Hub” หรือศูนย์กลางการลงทุนแห่งใหม่ที่กำลังได้รับความสนใจจากนักลงทุนทั่วโลก โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อจากยุโรป ออสเตรเลีย จีน และตะวันออกกลาง ที่เข้ามาขับเคลื่อนตลาดอย่างมีนัยสำคัญในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา

นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยว่า ภาพการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์บนเกาะสมุยและเกาะพะงันในปัจจุบัน มีลักษณะใกล้เคียงกับจังหวัดภูเก็ตเมื่อประมาณ 5 ปีก่อน ซึ่งเป็นช่วงเริ่มต้นของการขยายตัวครั้งใหญ่จากกำลังซื้อของชาวต่างชาติ ก่อนพัฒนาไปสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับนานาชาติในเวลาต่อมา

อย่างไรก็ตาม สมุยและพะงันยังมีข้อได้เปรียบสำคัญคือ ราคาที่ดินยังต่ำกว่าภูเก็ตในหลายทำเล ทำให้ยังอยู่ในช่วงต้นของวัฏจักรการเติบโต และมีช่องว่างให้ขยายตัวได้อีกมากในอนาคต

ซัพพลายพุ่ง 154 โครงการ มูลค่ากว่า 6.1 หมื่นล้าน

ข้อมูล ณ ไตรมาส 1 ปี 2569 พบว่า ตลาดที่อยู่อาศัยบนเกาะสมุยและเกาะพะงันมีโครงการที่อยู่ระหว่างการขายรวม 154 โครงการ จำนวนประมาณ 2,860 ยูนิต คิดเป็นมูลค่าโครงการรวมกว่า 61,140 ล้านบาท สะท้อนการขยายตัวของอุปทานที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วตามแรงหนุนของตลาด

เฉพาะเกาะสมุยเพียงแห่งเดียว ปัจจุบันมีโครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายอยู่ถึง 132 โครงการ เพิ่มขึ้นอย่างก้าวกระโดดจากช่วงก่อนเกิดโควิด-19 ที่มีเพียงราว 20-30 โครงการเท่านั้น ขณะที่ซัพพลายวิลล่าเพิ่มขึ้นต่อเนื่องจนมีมูลค่าตลาดรวมเกือบ 6 หมื่นล้านบาท

แม้อุปทานจะขยายตัวอย่างรวดเร็ว แต่หลายโครงการกลับสามารถปิดการขายได้ในระยะเวลาอันสั้น สะท้อนกำลังซื้อที่ยังแข็งแกร่ง โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติซึ่งกลายเป็นแรงขับเคลื่อนหลักของตลาดในปัจจุบัน

ต่างชาติขับเคลื่อนตลาดวิลล่าเต็มรูปแบบ

คอลลิเออร์สยังระบุว่า ตลาดวิลล่าในสมุยแทบทั้งหมดขับเคลื่อนด้วยกำลังซื้อจากต่างชาติ ขณะที่ผู้พัฒนาโครงการส่วนใหญ่ก็เป็นนักลงทุนต่างประเทศเช่นกัน โดยเฉพาะกลุ่มยุโรป อาทิ ฝรั่งเศส เยอรมนี รัสเซีย รวมถึงนักลงทุนจากฮ่องกงและจีนบางส่วน ที่เข้ามาพัฒนาโครงการในรูปแบบสัญญาเช่าระยะยาว (Leasehold) เป็นจำนวนมาก

กำลังซื้อหลักในตลาดยังมาจากชาวออสเตรเลีย ฝรั่งเศส อังกฤษ จีน และยุโรปหลายประเทศ โดยผู้ซื้อจำนวนมากมองอสังหาริมทรัพย์บนเกาะเป็นทั้งบ้านพักตากอากาศหลังที่สอง สินทรัพย์เพื่อการลงทุน และช่องทางสร้างรายได้จากการปล่อยเช่าในระยะยาว

ราคาที่ดินทะยาน รับแรงซื้อจากทั่วโลก

แรงซื้อจากต่างชาติส่งผลให้ราคาที่ดินในหลายพื้นที่ปรับตัวขึ้นอย่างมีนัยสำคัญในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะทำเลตอนเหนือของเกาะสมุย เช่น บ่อผุด แม่น้ำ เฉวง และเชิงมน ซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีโครงสร้างพื้นฐานรองรับทั้งสนามบิน ศูนย์การค้า และแหล่งท่องเที่ยวสำคัญ ทำให้กลายเป็นจุดหมายหลักของการพัฒนาโครงการใหม่

ในเกาะพะงัน ภาพการเติบโตเกิดขึ้นในลักษณะเดียวกัน โดยเฉพาะหลังโควิด-19 ที่มีนักท่องเที่ยวและนักลงทุนต่างชาติเข้ามาเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ส่งผลให้ราคาที่ดินในหลายพื้นที่ปรับตัวขึ้นหลายเท่าตัวจากอดีต และกลายเป็นตลาดใหม่ที่ได้รับความสนใจจากผู้พัฒนาโครงการทั้งไทยและต่างประเทศ

อีกหนึ่งสัญญาณสำคัญที่สะท้อนศักยภาพของตลาด คือ การเข้ามาสะสมที่ดินของผู้ประกอบการรายใหญ่จากกรุงเทพมหานครและภูมิภาคต่าง ๆ เพื่อเตรียมพัฒนาโครงการในอนาคต โดยมีทั้งโครงการวิลล่าและคอนโดมิเนียม ซึ่งยังถือเป็นเซ็กเมนต์ที่มีอุปทานจำกัดเมื่อเทียบกับความต้องการในตลาด

ปัจจุบันมีผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่หลายรายเข้าไปลงทุนแล้ว ไม่ว่าจะเป็น แสนสิริ เอพี ไทยแลนด์ ศุภาลัย รวมถึงผู้ประกอบการท้องถิ่นและบริษัทจดทะเบียนอีกหลายแห่งที่อยู่ระหว่างศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการใหม่ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่ถูกมองว่าเป็นตลาด Blue Ocean ของสมุยในระยะต่อไป

เตือนรัฐเร่งกำกับดูแลตามกฎหมาย

คอลลิเออร์สมองว่า การหลั่งไหลของเม็ดเงินต่างชาติและการขยายตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นโอกาสสำคัญทางเศรษฐกิจของพื้นที่ แต่ในอีกด้านหนึ่ง ภาครัฐจำเป็นต้องติดตามและกำกับดูแลอย่างใกล้ชิด ทั้งการตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ที่ดิน รูปแบบการถือครอง การดำเนินธุรกิจผ่านนิติบุคคล และการพัฒนาโครงการให้เป็นไปตามกฎหมายอย่างเคร่งครัด

เนื่องจากหากปล่อยให้การเติบโตเป็นไปอย่างไร้ทิศทาง อาจนำไปสู่ปัญหาเชิงโครงสร้างในระยะยาว ไม่ว่าจะเป็นการใช้ประโยชน์ที่ดินผิดประเภท การกระจุกตัวของผลประโยชน์ การจัดการทรัพยากรธรรมชาติ ปัญหาขยะ น้ำ และโครงสร้างพื้นฐานที่ไม่สามารถรองรับการขยายตัวได้เพียงพอ ซึ่งเป็นบทเรียนที่เกิดขึ้นแล้วในหลายพื้นที่ท่องเที่ยวสำคัญ

นายภัทรชัยกล่าวว่า วันนี้สมุยและพะงันมีภาพคล้ายภูเก็ตเมื่อประมาณ 5 ปีก่อนอย่างชัดเจน ทั้งในแง่ของการหลั่งไหลของทุนต่างชาติ การเร่งพัฒนาโครงการ และการปรับตัวขึ้นของราคาที่ดิน ดังนั้นช่วงเวลานี้จึงเป็นจุดสำคัญที่หน่วยงานภาครัฐต้องเข้ามากำกับดูแลให้การเติบโตเป็นไปอย่างสมดุลและโปร่งใส

“สมุยและพะงันยังมีศักยภาพเติบโตได้อีกมาก แต่การพัฒนาในระยะต่อไปต้องอยู่บนพื้นฐานของความถูกต้องตามกฎหมาย การตรวจสอบที่เข้มงวด และการบริหารจัดการที่ดี เพื่อให้ประโยชน์จากการเติบโตทางเศรษฐกิจกลับคืนสู่ท้องถิ่นและประเทศอย่างแท้จริง”

ทั้งนี้ คอลลิเออร์สประเมินว่า แม้ความร้อนแรงของตลาดอาจเริ่มชะลอลงจากจุดสูงสุดในช่วงปี 2567-2568 แต่สมุยและพะงันได้ก้าวข้ามจุดเริ่มต้นของการเติบโตไปแล้ว และมีแนวโน้มพัฒนาเป็นตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับนานาชาติแห่งใหม่ของประเทศไทยในอนาคต หากสามารถบริหารจัดการการเติบโตได้อย่างเหมาะสมและยั่งยืน