ซัพพลายเชนอสังหาฯ สะเทือน โปรเจกต์ใหม่หด รับมือต้นทุนพุ่ง

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นหนึ่งในเครื่องยนต์หลักของเศรษฐกิจไทยที่เชื่อมโยงกับธุรกิจเกี่ยวเนื่องจำนวนมาก ตั้งแต่วัสดุก่อสร้าง กระเบื้อง สุขภัณฑ์ ฮาร์ดแวร์ เฟอร์นิเจอร์ ระบบโลจิสติกส์ พลังงาน ไปจนถึงแรงงานก่อสร้าง

เมื่อภาคอสังหาฯ เริ่มชะลอตัว โดยเฉพาะโครงการขนาดใหญ่ในกรุงเทพฯ ที่มีแนวโน้มเปิดตัวลดลง ย่อมส่งผลกระทบเป็นลูกโซ่ไปยังผู้ประกอบการในซัพพลายเชนทั้งหมด

เปิดคอนโดใหม่ลด ผู้ประกอบการหันระบายสต๊อก

สอดคล้องกับการประเมินของ Cushman & Wakefield ที่ระบุว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569 ยังเผชิญแรงกดดันจากกำลังซื้อที่ฟื้นตัวช้า หนี้ครัวเรือนสูง และอัตราปฏิเสธสินเชื่อที่ยังอยู่ในระดับสูง ส่งผลให้ผู้ประกอบการชะลอการเปิดโครงการใหม่และหันมาเน้นระบายสต๊อกมากขึ้น ส่งผลให้คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ปีนี้อาจเหลือไม่เกิน 15,000 ยูนิต

ขณะที่ปี 2568 ที่ผ่านมา กรุงเทพฯ มีคอนโดเปิดขายใหม่ราว 16,408 ยูนิต และเฉพาะไตรมาส 4/2568 เปิดใหม่เพียงประมาณ 3,100 ยูนิต ลดลงถึง 56% จากไตรมาสก่อนหน้า สะท้อนการชะลอลงทุนของผู้ประกอบการอย่างชัดเจน

สถานการณ์ดังกล่าวสะท้อนผ่านมุมมองของผู้ประกอบการในธุรกิจเกี่ยวเนื่องอสังหาริมทรัพย์ ทั้งกลุ่มวัสดุตกแต่ง ฮาร์ดแวร์ หรือแม้กระทั่ง ธุรกิจสระว่ายน้ำ ที่ต่างยอมรับตรงกันว่า ตลาดกำลังเข้าสู่ “New Normal” ใหม่ ที่เมกะโปรเจกต์มีน้อยลง ผู้ประกอบการระมัดระวังการลงทุนมากขึ้น และต้องเร่งกระจายความเสี่ยงไปยังตลาดใหม่

WDC ชี้เมกะโปรเจกต์หาย กำลังซื้อเริ่มแผ่ว

นายบัณฑิต หิรัญญนิธิวัฒนา ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เวสเทิร์น เดคอร์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ WDC กล่าวว่า แม้ยอดขายไตรมาสแรกของบริษัทยังรักษาระดับใกล้เคียงปีก่อน แต่เมื่อเทียบกับจำนวนสาขาที่เพิ่มขึ้น กลับสะท้อนว่ากำลังซื้อโดยรวมเริ่มชะลอตัว โดยเฉพาะตลาดโครงการขนาดใหญ่ในกรุงเทพฯ

“ปีนี้ตลาดมีการชะลอตัวอยู่เล็กน้อย ถ้าเทียบกับการที่เราขยายสาขาเพิ่มแล้วแต่ยอดยังใกล้เคียงเดิม ก็สะท้อนว่าตลาดไม่ได้โตมากเหมือนเดิม” นายบัณฑิตกล่าว

เขาระบุว่า สิ่งที่เห็นชัดคือจำนวนเมกะโปรเจกต์ในกรุงเทพฯ ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ จากเดิมที่มีโครงการขนาดใหญ่ระดับ One Bangkok, Dusit Central Park หรือ EmSphere ต่อเนื่อง แต่ปัจจุบันโครงการลักษณะนี้เริ่มมีน้อยลง ขณะเดียวกันผู้ประกอบการจำนวนมากหันมาเน้นควบคุมต้นทุนและชะลอการลงทุน

Häfele มองตลาดกลาง-ล่างชะลอ ลักชัวรียังไปต่อ

ด้านนายจอห์น แคลร์ กรรมการผู้จัดการ Häfele Thailand มองว่า ตลาดอสังหาฯ ไทยเปลี่ยนโครงสร้างไปจากเดิมอย่างชัดเจน โดยเฉพาะกลุ่มตลาดกลางและล่างที่ชะลอตัว ขณะที่ตลาดลักชัวรีและซูเปอร์ลักชัวยังมีดีมานด์ต่อเนื่อง

“เมื่อก่อนตลาดแบ่งเป็นเซ็กเมนต์ล่าง กลาง และบน แต่ตอนนี้ตลาดกลางและล่างค่อนข้างท้าทาย ขณะที่ตลาดลักชัวรียังมีโอกาสอยู่” นายจอห์นกล่าว

ทั้งนี้ยัง มองว่า การพึ่งพาเฉพาะโครงการขนาดใหญ่เหมือนในอดีตอาจไม่เพียงพออีกต่อไป จึงหันไปกระจายพอร์ตสู่โครงการขนาดกลางและเล็กในต่างจังหวัดมากขึ้น รวมถึงเมืองท่องเที่ยวที่ยังมีดีมานด์จากชาวต่างชาติ

ธุรกิจสระว่ายน้ำเริ่มรับแรงกระแทก

ขณะที่อีกหนึ่งธุรกิจเกี่ยวเนื่องอย่าง “สระว่ายน้ำ” ก็เริ่มได้รับผลกระทบจากจังหวะชะลอตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์เช่นกัน

นายธนูศักดิ์ พึ่งเดช ประธานกรรมการบริหารและกรรมการผู้จัดการ J.D. Pools กล่าวว่า ธุรกิจสระว่ายน้ำยังคงเติบโตตามทิศทางของภาคอสังหาริมทรัพย์ หากโครงการอสังหาฯ ยังเดินหน้าก่อสร้าง ธุรกิจก็ยังสามารถเติบโตต่อได้ แต่ยอมรับว่าการชะลอตัวของตลาดเปิดใหม่ในปีนี้เริ่มส่งผลต่อภาพรวมเช่นกัน

“สระว่ายน้ำเติบโตตามอสังหาฯ ถ้าอสังหาฯ มีอัตราการเติบโตเพิ่มขึ้นเราก็ไปต่อได้” นายธนูศักดิ์กล่าว พร้อมระบุว่า แม้บางพื้นที่อย่างกรุงเทพฯ จะเริ่มเงียบและมีหน่วยเหลือขายจำนวนมาก แต่บางจังหวัดยังมีโครงการก่อสร้างต่อเนื่อง ทำให้ตลาดยังไม่หยุดนิ่งทั้งหมด

อย่างไรก็ตาม บริษัทประเมินว่า การเปิดตัวโครงการใหม่ในปีนี้อาจลดลง จึงเริ่มปรับโครงสร้างรายได้เพื่อลดการพึ่งพาตลาดอสังหาริมทรัพย์เพียงด้านเดียว ผ่านการขยายฐานลูกค้าไปยังหน่วยงานราชการ กลุ่มลูกค้าเดิม รวมถึงสถาปนิกและพันธมิตรผู้รับเหมา

“เรารู้ว่ากลุ่มอสังหาฯ กับโครงการอาจจะลดลง เราก็เลยเฟดมาทางฝั่งราชการมากขึ้น” นายธนูศักดิ์กล่าว

ปัจจุบันรายได้ของ J.D. Pools ยังมาจากภาคเอกชนประมาณ 80% และภาครัฐ 20% แต่ในระยะต่อไป บริษัทต้องการบาลานซ์รายได้จากหลายช่องทางให้ใกล้เคียงกันมากขึ้น เพื่อลดความผันผวนจากวัฏจักรตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เริ่มเข้าสู่ช่วงชะลอตัวในปีนี้

อีกหนึ่งกลยุทธ์สำคัญ คือการต่อยอดฐานลูกค้าเดิมกว่า 18,000 ราย ผ่านบริการรีโนเวต เปลี่ยนระบบสระ อัปเกรดอุปกรณ์ และเพิ่มบริการดูแลสระด้วยเทคโนโลยี AI เพื่อสร้างรายได้ระยะยาวในลักษณะ recurring income มากขึ้น

ขณะเดียวกัน บริษัทยังมองการเปลี่ยนบทบาทจากผู้รับสร้างสระว่ายน้ำ ไปสู่ผู้จำหน่ายระบบและวัสดุสำหรับสระว่ายน้ำครบวงจร โดยวางโมเดลธุรกิจคล้ายผู้ผลิตวัสดุก่อสร้างที่สร้างรายได้จากเครือข่ายผู้ใช้งานในวงกว้าง

โอกาสยังอยู่ในลักชัวรี-รีโนเวต-เมืองท่องเที่ยว

ทั้ง WDC และเฮเฟเล่ ต่างเห็นตรงกันว่า แม้ภาพรวมอสังหาฯ จะชะลอตัว แต่ยังคงมองเห็นโอกาสในบางเซ็กเมนต์ โดยเฉพาะตลาดลักชัวรี งานรีโนเวต โครงการ Wellness และดีมานด์จากต่างชาติในเมืองท่องเที่ยว

นายบัณฑิต ระบุว่า จังหวัดท่องเที่ยวอย่างภูเก็ตและเกาะสมุยยังมีโครงการใหม่เกิดขึ้นต่อเนื่อง โดยเฉพาะ Private Pool Villa บ้านพักตากอากาศ และโครงการที่เกี่ยวข้องกับ Wellness และ Health Care ซึ่งได้รับแรงหนุนจากชาวต่างชาติที่มองไทยเป็นเมืองน่าอยู่อาศัยและเหมาะกับการพักผ่อนระยะยาว

WDC จึงเดินหน้าขยายสาขาใหม่ในสมุยและนครราชสีมาหลังเปิดสาขา Surat Thani แล้วได้รับการตอบรับดี ขณะที่เฮเฟเล่เองก็เดินหน้าขยาย Service Hub และพันธมิตรในต่างจังหวัด โดยเฉพาะภาคอีสาน เพื่อรองรับดีมานด์ใหม่

ในด้านผู้บริโภค ทั้งสองบริษัทมองว่าพฤติกรรมลูกค้าเปลี่ยนไปอย่างชัดเจน ผู้บริโภคยุคใหม่มีข้อมูลมากขึ้น ให้ความสำคัญกับความคุ้มค่า ดีไซน์ การใช้งาน และงบประมาณอย่างละเอียด ต่างจากอดีตที่ปล่อยให้สถาปนิกหรือผู้รับเหมาตัดสินใจแทน

“วันนี้ลูกค้าเป็น Smart User มากขึ้น เข้ามาพร้อมข้อมูล มีการกำหนดงบชัดเจน และเปรียบเทียบรายละเอียดมากขึ้น ผู้ประกอบการจึงต้องเร่งสร้างความแตกต่างผ่านนวัตกรรมสินค้าและบริการ” นายบัณฑิต กล่าวย้ำ

ขณะที่เฮเฟเล่เน้นขยายสินค้าใหม่ในกลุ่ม Home Appliance และ Sanitary ซึ่งยังมีโอกาสเติบโตสูง และเป็นกลุ่มที่สร้างรายได้เพิ่มได้รวดเร็วกว่าตลาดฮาร์ดแวร์ที่เริ่มเข้าสู่ช่วงอิ่มตัว

อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการยังคงเลือกที่จะบริหารต้นทุนและตรึงราคาให้นานที่สุด เพื่อไม่ผลักภาระไปยังผู้บริโภค พร้อมเร่งลงทุนด้านพลังงานสะอาด เทคโนโลยี และการกระจายพอร์ตธุรกิจ เพื่อรับมือกับตลาดอสังหาฯ ที่กำลังเปลี่ยนผ่านเข้าสู่รอบใหม่ของการแข่งขัน

ในวันที่ตลาดอสังหาฯ ชะลอตัวและต้นทุนที่ผันผวน ผู้ประกอบการในซัพพลายเชนจึงกำลังวัดกันที่ความสามารถในการบริหารต้นทุน กระจายความเสี่ยง และปรับโมเดลธุรกิจให้ทันกับตลาดปัจจุบันที่ยังเต็มไปด้วยปัจจัยแห่งความผันผวน