ราคาบ้าน EEC ยังขยับเพิ่ม แม้เผชิญสต็อกค้างสูง ค่ายอสังหาฯ เร่งอัดโปร

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) เปิดบทวิเคราะห์ดัชนีราคาบ้านจัดสรรในพื้นที่ EEC ไตรมาส 1 ปี 2569 พบว่า ภาพรวมราคาที่อยู่อาศัยในพื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ยังขยับเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง แม้แรงส่งเริ่มชะลอลงจากภาวะกำลังซื้อที่ยังฟื้นตัวไม่เต็มที่ และปริมาณหน่วยเหลือขายที่ยังอยู่ในระดับสูง ส่งผลให้ผู้ประกอบการต้องเร่งออกโปรโมชั่นและสิทธิประโยชน์เพิ่มเติมเพื่อระบายสต็อก

รายงานระบุว่า ดัชนีราคาบ้านจัดสรรในพื้นที่ EEC ไตรมาส 1 ปี 2569 อยู่ที่ 126.4 จุด เพิ่มขึ้น 1.3% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อน (YoY) จากระดับ 124.8 จุด แต่ลดลงเล็กน้อย 0.1% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) สะท้อนว่าราคาบ้านยังปรับขึ้น แต่การเติบโตเริ่มชะลอตัวลงเมื่อเทียบกับช่วงที่ผ่านมา

REIC วิเคราะห์ว่า ปัจจัยสำคัญมาจากภาวะเศรษฐกิจที่ยังขยายตัวต่ำ ส่งผลให้กำลังซื้อของผู้บริโภคยังเปราะบาง

ขณะเดียวกันตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่ EEC ยังมีหน่วยเหลือขายสะสมอยู่จำนวนมาก ทำให้ผู้ประกอบการต้องแข่งขันด้านการตลาดมากขึ้น ทั้งการปรับราคาและการเพิ่มสิทธิประโยชน์เพื่อจูงใจการตัดสินใจซื้อ

ชลบุรียังนำตลาด ขณะระยอง-ฉะเชิงเทราโตจำกัด

เมื่อจำแนกรายจังหวัด พบว่า จังหวัดชลบุรียังคงเป็นพื้นที่ที่มีการปรับขึ้นของดัชนีราคามากที่สุด โดยดัชนีอยู่ที่ 130.3 จุด เพิ่มขึ้น 1.9% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน สะท้อนถึงความต้องการที่อยู่อาศัยที่ยังมีต่อเนื่องจากแรงหนุนของภาคอุตสาหกรรม การลงทุน และการขยายตัวของเมือง

ขณะที่จังหวัดระยอง มีดัชนีอยู่ที่ 122.5 จุด เพิ่มขึ้น 0.6% และจังหวัดฉะเชิงเทราอยู่ที่ 122.2 จุด เพิ่มขึ้น 1.3% เมื่อเทียบกับปีก่อน โดยทั้งสองจังหวัดยังได้รับแรงหนุนจากการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและการขยายตัวของนิคมอุตสาหกรรม แม้อัตราการเติบโตจะไม่สูงมากนัก

บ้านเดี่ยวยังแข็งแรง บ้านแฝดโตดี ทาวน์เฮ้าส์เริ่มแผ่ว

สำหรับดัชนีราคาบ้านเดี่ยวในพื้นที่ EEC พบว่า อยู่ที่ 150.0 จุด เพิ่มขึ้น 1.4% เมื่อเทียบกับปีก่อน และทรงตัวจากไตรมาสก่อนหน้า

สะท้อนว่ากลุ่มบ้านเดี่ยวยังรักษาระดับราคาได้ดี โดยเฉพาะในจังหวัดชลบุรีที่ดัชนีบ้านเดี่ยวอยู่ที่ 155.7 จุด เพิ่มขึ้น 2.0% ตามมาด้วยฉะเชิงเทรา 147.0 จุด เพิ่มขึ้น 1.6% และระยอง 143.5 จุด เพิ่มขึ้น 1.3%

ด้านบ้านแฝด ถือเป็นเซ็กเมนต์ที่ยังเติบโตได้ค่อนข้างดี โดยดัชนีราคาอยู่ที่ 115.5 จุด เพิ่มขึ้น 2.6% จากช่วงเดียวกันปีก่อน แม้จะลดลงเล็กน้อย 0.1% จากไตรมาสก่อนหน้า จังหวัดชลบุรีมีการเติบโตสูงสุดที่ 3.4% ตามด้วยฉะเชิงเทรา 3.3% และระยอง 1.2%

ในทางกลับกัน กลุ่มทาวน์เฮ้าส์เริ่มส่งสัญญาณชะลอตัวชัดเจน โดยดัชนีราคาอยู่ที่ 113.8 จุด ทรงตัวจากปีก่อน และลดลง 0.1% จากไตรมาสก่อนหน้า สะท้อนการแข่งขันด้านราคาที่สูงขึ้น โดยเฉพาะในจังหวัดระยองและฉะเชิงเทรา ซึ่งดัชนีปรับลดลง 1.3% และ 0.8% ตามลำดับ ขณะที่ชลบุรียังขยับขึ้นเล็กน้อย 0.1%

โปรโมชัน “ของแถม” มาแรง แทนลดราคาตรง

อีกประเด็นที่น่าสนใจคือ พฤติกรรมการแข่งขันของผู้ประกอบการในตลาด EEC เริ่มเปลี่ยนจาก “ลดราคาโดยตรง” ไปสู่การเพิ่มมูลค่าสินค้าผ่านโปรโมชั่นและของแถมมากขึ้น เพื่อรักษาระดับราคาขายและลดผลกระทบต่อภาพรวมตลาด

REIC ระบุว่า โปรโมชั่นที่พบมากที่สุดในไตรมาสนี้ คือ การให้ของแถมและเฟอร์นิเจอร์ เช่น เครื่องปรับอากาศ ผ้าม่าน เฟอร์นิเจอร์ ปั๊มน้ำ และแท็งก์น้ำ คิดเป็นสัดส่วน 50% ของโครงการทั้งหมด เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนที่อยู่ที่ 43.3% สะท้อนว่าผู้ประกอบการพยายามสร้างแรงจูงใจผ่าน “ความคุ้มค่า” มากกว่าการลดราคาตรง

รองลงมาเป็นการฟรีค่าใช้จ่ายวันโอนกรรมสิทธิ์ สัดส่วน 34.3% ลดลงจากไตรมาสก่อนที่ 44.5% และการให้ส่วนลดเงินสดอยู่ที่ 15.7% เพิ่มขึ้นจาก 12.2% ในไตรมาสก่อนหน้า

แนวโน้มดังกล่าวสะท้อนภาวะตลาดที่ยังอยู่ในช่วง “ระบายสต็อก” มากกว่าการเปิดเกมรุกด้านราคาเต็มรูปแบบ เนื่องจากผู้ประกอบการยังต้องรักษาระดับมาร์จิ้นและหลีกเลี่ยงผลกระทบต่อมูลค่าโครงการในระยะยาว

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ระบุเพิ่มเติมว่า แม้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ EEC ยังมีแรงหนุนจากการลงทุนภาคอุตสาหกรรมและโครงสร้างพื้นฐาน แต่ภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว รวมถึงภาระหนี้ครัวเรือนและข้อจำกัดด้านสินเชื่อ ยังคงเป็นปัจจัยกดดันสำคัญที่ทำให้การฟื้นตัวของตลาดเป็นไปอย่างค่อยเป็นค่อยไปในช่วงที่เหลือของปี 2569