ตลาดคอนโดในกรุงเทพฯ ครึ่งแรก69 อุปทานใหม่ยังจำกัด ดีมานด์ระดับบนแข็งแกร่ง

ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพมหานครในช่วงครึ่งแรกของปีพ.ศ.  2569 ซาวิลส์ (ประเทศไทย) ซาวิลส์ (ประเทศไทย) พบว่า  ยังคงอยู่ในช่วงของการปรับฐาน (Market Rebalancing) โดยผู้พัฒนาโครงการยังคงใช้ความระมัดระวังในการลงทุน ส่งผลให้อุปทานเปิดขายใหม่ยังคงจำกัดและกระจุกตัวอยู่ในกลุ่มผู้พัฒนารายใหญ่ ขณะที่ผู้พัฒนารายกลางและรายเล็กยังคงให้ความสำคัญกับการบริหารสภาพคล่องและการระบายสินค้าคงเหลือมากกว่าการเปิดตัวโครงการใหม่

ในด้านอุปสงค์ ตลาดยังคงมีความแตกต่างระหว่างแต่ละเซกเมนต์อย่างชัดเจน โดยคอนโดมิเนียมระดับ Luxury ในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจยังคงมีการดูดซับของตลาดในระดับที่น่าพอใจ สะท้อนว่าความต้องการซื้อในกลุ่มผู้มีฐานะทางการเงินสูงยังคงมีเสถียรภาพ ขณะที่ตลาดระดับกลางถึงระดับล่างยังคงเผชิญแรงกดดันจากกำลังซื้อที่ฟื้นตัวอย่างจำกัดและความเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อ ส่งผลให้ผู้ประกอบการยังคงใช้กลยุทธ์การแข่งขันด้านราคาเพื่อกระตุ้นยอดขาย

ซาวิลส์ (ประเทศไทย) คาดการณ์ว่า สำหรับในช่วงครึ่งหลังของปีพ.ศ.  2569 การฟื้นตัวของตลาดจะยังคงเป็นไปอย่างค่อยเป็นค่อยไป โดยการเติบโตจะกระจุกตัวอยู่ในโครงการที่มีศักยภาพด้านทำเล ความแตกต่างของผลิตภัณฑ์ และการกำหนดราคาที่เหมาะสมกับกำลังซื้อ สะท้อนให้เห็นว่าความสามารถในการพัฒนาโครงการให้สอดคล้องกับความต้องการของตลาด จะเป็นปัจจัยสำคัญที่กำหนดความสำเร็จของผู้พัฒนาภายใต้สภาวะตลาดที่ยังมีความท้าทาย

ซาวิลส์ (ประเทศไทย) พบว่า ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่กรุงเทพมหานคร ณ สิ้นไตรมาสที่ 2 ปีพ.ศ.  2569 ยังคงอยู่ในภาวะที่ผู้พัฒนาใช้ความระมัดระวังในการเปิดตัวโครงการใหม่ ท่ามกลางปัจจัยกดดันจากกำลังซื้อที่ยังฟื้นตัวไม่เต็มที่ ภาวะการเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัย และต้นทุนการพัฒนาโครงการที่ยังอยู่ในระดับสูง ส่งผลให้ในช่วงไตรมาสที่ผ่านมา มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่เพียงแค่ 5 โครงการเท่านั้น ด้วยยูนิตรวมทั้งหมด 2,260 ยูนิต คิดเป็นมูลค่าการพัฒนารวมประมาณ 15,600 ล้านบาท

โดยโครงการทั้งหมดเป็นการลงทุนของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยเพียง 2 ราย ได้แก่ บมจ. แสนสิริ และ บมจ. เอพี (ไทยแลนด์) ขณะที่ไม่พบการเปิดตัวโครงการใหม่จากผู้พัฒนารายกลางและรายย่อยในช่วงเวลาดังกล่าว สะท้อนให้เห็นว่าผู้พัฒนาขนาดเล็กยังคงชะลอการลงทุนและให้ความสำคัญกับการบริหารสภาพคล่องและการระบายสินค้าคงเหลือมากกว่าการขยายโครงการใหม่

เมื่อพิจารณาภาพรวมในช่วงครึ่งแรกของปี 2569 พบว่ามีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ทั้งสิ้น 15 โครงการ รวมจำนวน 12,248 ยูนิต เพิ่มขึ้นร้อยละ 72.52 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (Year-on-Year: YoY) อย่างไรก็ตาม การเพิ่มขึ้นดังกล่าวเกิดจากการเปิดตัวโครงการขนาดใหญ่เพียงบางโครงการ และยังไม่สะท้อนถึงการฟื้นตัวของตลาดโดยรวม เนื่องจากจำนวนผู้ประกอบการที่เข้าสู่ตลาดใหม่ยังอยู่ในระดับจำกัด อีกทั้งอุปทานใหม่ยังคงกระจุกตัวอยู่ในกลุ่มผู้พัฒนารายใหญ่ที่มีฐานะทางการเงินแข็งแกร่งและสามารถบริหารความเสี่ยงด้านต้นทุนและสภาพคล่องได้ดีกว่าผู้ประกอบการรายอื่น

ในด้านอุปสงค์ ซาวิลส์ (ประเทศไทย) พบว่า ตลาดคอนโดมิเนียมระดับ Luxury และ Super Luxury ยังคงเป็นเซกเมนต์ที่มีความแข็งแกร่งมากที่สุดในช่วงไตรมาสที่ผ่านมา โดยเฉพาะยูนิต ประเภท Penthouse และห้องชุดขนาดใหญ่ในโครงการระดับพรีเมียม ซึ่งยังได้รับความสนใจจากกลุ่มผู้มีฐานะทางการเงินสูง ทั้งผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (End-user) นักลงทุนระยะยาว และผู้ซื้อชาวต่างชาติบางส่วน สะท้อนว่ากลุ่มลูกค้าระดับบนยังได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจค่อนข้างจำกัด และให้ความสำคัญกับคุณภาพโครงการ ความเป็นส่วนตัว การออกแบบ และทำเลมากกว่าปัจจัยด้านราคา

ทำเลที่ยังได้รับความนิยมอย่างต่อเนื่อง ได้แก่ ย่านสุขุมวิทตอนกลาง ทองหล่อ และเอกมัย ซึ่งยังคงเป็นศูนย์กลางของที่อยู่อาศัยระดับบน เนื่องจากมีความพร้อมของสิ่งอำนวยความสะดวก การเชื่อมต่อระบบขนส่งมวลชน แหล่งไลฟ์สไตล์ และสถานศึกษานานาชาติ อีกทั้งยังเป็นพื้นที่ที่มีอุปทานที่ดินใหม่ค่อนข้างจำกัด ส่งผลให้โครงการที่เปิดขายในทำเลดังกล่าวยังสามารถรักษาระดับราคาและสร้างยอดขายได้ดีกว่าตลาดโดยรวม ในทางกลับกัน ตลาดคอนโดมิเนียมระดับกลางถึงระดับล่างยังคงเผชิญแรงกดดันจากกำลังซื้อภายในประเทศที่อ่อนตัว อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Rejection Rate) ที่ยังอยู่ในระดับสูง รวมถึงการแข่งขันด้านราคาที่รุนแรง ส่งผลให้ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังคงให้ความสำคัญกับการเร่งระบายสต็อกคงค้าง โดยเฉพาะโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จแต่ยังมียูนิตเหลือขาย ผ่านการจัดแคมเปญส่งเสริมการขาย การปรับลดราคา และการนำเสนอสิทธิประโยชน์เพิ่มเติม เพื่อกระตุ้นการตัดสินใจของผู้บริโภคและเร่งการรับรู้รายได้

ซาวิลส์ (ประเทศไทย) คาดการณ์ว่า ตลอดปีพ.ศ.  2569 จะมีอุปทานคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในพื้นที่กรุงเทพมหานครประมาณ 16,000 ยูนิต ลดลงประมาณร้อยละ 6.0 จากปีพ.ศ.  2568 ซึ่งถือเป็นระดับการเปิดตัวโครงการที่ยังต่ำกว่าค่าเฉลี่ยในช่วงก่อนการแพร่ระบาดของโควิด-19 สะท้อนให้เห็นว่าผู้พัฒนาส่วนใหญ่ยังคงใช้กลยุทธ์ลงทุนอย่างระมัดระวัง และเลือกเปิดตัวเฉพาะโครงการที่มีศักยภาพในการสร้างยอดขายสูง นอกจากนี้ ยังพบว่าผู้พัฒนารายใหญ่หลายรายเริ่มปรับสัดส่วนการลงทุนออกจากกรุงเทพมหานครไปยังเมืองท่องเที่ยวและเมืองเศรษฐกิจสำคัญมากขึ้น เช่น ภูเก็ต และพัทยา ซึ่งได้รับแรงสนับสนุนจากการฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยว การเพิ่มขึ้นของผู้ซื้อชาวต่างชาติ และความต้องการที่อยู่อาศัยเพื่อการลงทุนและการพักผ่อน ส่งผลให้จังหวัดดังกล่าวมีศักยภาพในการเติบโตสูงกว่าตลาดกรุงเทพมหานครในระยะสั้นถึงระยะกลาง

แม้ว่าช่วงปลายไตรมาสที่ 2 ที่ผ่านมา คณะรัฐมนตรีจะมีมติเห็นชอบให้ขยายระยะเวลามาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และค่าจดทะเบียนจำนองสำหรับที่อยู่อาศัย โดยลดค่าธรรมเนียมการโอนจากอัตราปกติร้อยละ 2 เหลือร้อยละ 0.01 และลดค่าจดทะเบียนจำนองจากร้อยละ 1 เหลือร้อยละ 0.01 ต่อเนื่องไปจนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 เพื่อช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายในการซื้อที่อยู่อาศัยและกระตุ้นกิจกรรมในตลาดอสังหาริมทรัพย์ แต่มาตรการดังกล่าวคาดว่าจะช่วยสนับสนุนตลาดได้เพียงบางส่วน เนื่องจากข้อจำกัดสำคัญของตลาดในปัจจุบันยังอยู่ที่กำลังซื้อที่ชะลอตัว ภาระหนี้ครัวเรือนในระดับสูง และหลักเกณฑ์การพิจารณาสินเชื่อของสถาบันการเงินที่ยังคงเข้มงวด

จากปัจจัยข้างต้น ซาวิลส์ (ประเทศไทย) คาดการณ์ว่า ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพมหานครในช่วงที่เหลือของปี 2569 จะยังคงเป็นตลาดของผู้ซื้อ (Buyer's Market) โดยการแข่งขันจะเน้นไปที่การระบายสต็อกมากกว่าการเพิ่มอุปทานใหม่ ผู้พัฒนาจะยังคงให้ความสำคัญกับการบริหารกระแสเงินสด การเลือกลงทุนเฉพาะโครงการที่มีความเสี่ยงต่ำ และการพัฒนาโครงการในเซกเมนต์ที่มีอุปสงค์รองรับอย่างชัดเจน ทั้งนี้ ผู้พัฒนาหลายรายยังมีความเห็นสอดคล้องกันว่า ภาวะตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2569 ถือเป็นหนึ่งในช่วงเวลาที่ท้าทายที่สุดของธุรกิจในรอบหลายทศวรรษ ทั้งจากข้อจำกัดด้านกำลังซื้อ ต้นทุนการพัฒนา และสภาพการแข่งขันที่รุนแรง ส่งผลให้การฟื้นตัวของตลาดโดยรวมมีแนวโน้มเป็นไปอย่างค่อยเป็นค่อยไป และมีความแตกต่างอย่างชัดเจนในแต่ละระดับราคาและแต่ละทำเล

ซาวิลส์ (ประเทศไทย) พบว่า จากอุปทานคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ทั้งหมด 5 โครงการ รวม 2,260 ยูนิต ในช่วงไตรมาสที่ 2 ปี 2569 มีเพียง 2 โครงการ รวมจำนวน 102 ยูนิต หรือคิดเป็นร้อยละ 4.51 ของอุปทานเปิดขายใหม่ทั้งหมด ที่ตั้งอยู่ในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ (Central Business District: CBD) โดยมีราคาเสนอขายเฉลี่ยประมาณ 237,080 บาทต่อตารางเมตร ขณะที่อุปทานส่วนใหญ่ถึงร้อยละ 87.92 ตั้งอยู่ในพื้นที่รอบเมืองด้านทิศตะวันออก ซึ่งมีราคาเสนอขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 134,086 บาทต่อตารางเมตร และอีกร้อยละ 7.57 ตั้งอยู่ในพื้นที่รอบเมืองด้านทิศเหนือ โดยมีราคาเสนอขายเฉลี่ยประมาณ 86,500 บาทต่อตารางเมตร

การกระจายตัวของอุปทานดังกล่าวสะท้อนให้เห็นว่า ผู้พัฒนาโครงการยังคงให้ความสำคัญกับการพัฒนาในพื้นที่รอบเมืองมากกว่าพื้นที่ใจกลางเมือง เนื่องจากข้อจำกัดด้านต้นทุนที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในเขต CBD รวมถึงความจำเป็นในการพัฒนาโครงการให้มีระดับราคาที่สามารถตอบสนองกำลังซื้อของตลาดได้ อย่างไรก็ตาม แม้อุปทานใหม่ในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจจะมีสัดส่วนค่อนข้างต่ำ แต่ยังคงเป็นเซกเมนต์ที่ได้รับความสนใจจากผู้ซื้อในระดับสูง โดยเฉพาะโครงการที่มีความโดดเด่นด้านทำเล แนวคิดการพัฒนา คุณภาพของผลิตภัณฑ์ และจำนวนยูนิตที่จำกัด

ในช่วงไตรมาสที่ผ่านมา ตลาดยังเห็นปรากฏการณ์ที่ผู้สนใจซื้อบางโครงการในพื้นที่ใจกลางเมืองเข้าคิวเพื่อจองสิทธิ์ตั้งแต่ก่อนวันเปิดขายอย่างเป็นทางการ ซึ่งเป็นภาพที่ไม่ปรากฏให้เห็นมาระยะหนึ่งแล้ว สะท้อนให้เห็นว่าตลาดคอนโดมิเนียมระดับ Luxury และ Super Luxury ที่มีความโดดเด่นและมีความหายาก (Scarcity) ยังคงสามารถสร้างความต้องการซื้อได้อย่างต่อเนื่อง แม้ว่าภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยจะยังอยู่ในภาวะชะลอตัวก็ตาม ซาวิลส์ (ประเทศไทย) มองว่า ความสำเร็จของโครงการในกลุ่มดังกล่าวไม่ได้เกิดขึ้นจากทำเลเพียงอย่างเดียว แต่ยังมาจากการกำหนดระดับราคาที่เหมาะสม ความแตกต่างของผลิตภัณฑ์ การสร้างมูลค่าเพิ่มในระยะยาว และศักยภาพในการสร้างผลตอบแทนจากการลงทุน ทั้งในรูปแบบของการเพิ่มขึ้นของมูลค่าทรัพย์สิน (Capital Appreciation) และรายได้จากการปล่อยเช่า (Rental Yield) ซึ่งยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่ดึงดูดทั้งผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงและนักลงทุน

ข้อมูลยอดขายในช่วงครึ่งแรกของปี 2569 ยังสะท้อนให้เห็นอย่างชัดเจนว่า คอนโดมิเนียมระดับ Luxury ในพื้นที่ศูนย์กลางเมือง เช่น สุขุมวิท ชิดลม หลังสวน และลุมพินี ยังคงมีอัตราการตอบรับที่แข็งแกร่ง และสามารถรักษาระดับยอดขายได้ดีกว่าเซกเมนต์อื่นของตลาด สะท้อนถึงกำลังซื้อของกลุ่มผู้มีรายได้สูงซึ่งยังได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจค่อนข้างจำกัด แตกต่างจากตลาดคอนโดมิเนียมระดับกลางและระดับล่างที่ยังคงเผชิญแรงกดดันจากกำลังซื้อภายในประเทศและข้อจำกัดด้านการเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัย

อย่างไรก็ตาม ในตลาดคอนโดมิเนียมพื้นที่รอบเมือง ซาวิลส์ (ประเทศไทย) พบว่า หลายโครงการสามารถสร้างยอดขายได้ในระดับที่น่าพอใจเช่นกัน แต่ปัจจัยสำคัญที่สนับสนุนยอดขายไม่ได้มาจากการเติบโตของอุปสงค์เพียงอย่างเดียว หากเกิดจากการกำหนดราคาเปิดขายที่สามารถแข่งขันได้ โดยผู้พัฒนาหลายรายเลือกเปิดตัวโครงการด้วยระดับราคาที่ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของตลาดในทำเลเดียวกันอย่างมีนัยสำคัญ เพื่อเพิ่มความสามารถในการเข้าถึงของผู้ซื้อและเร่งการตัดสินใจซื้อ ภาพดังกล่าวสะท้อนให้เห็นถึงการแข่งขันด้านราคาที่ทวีความรุนแรงขึ้น และในบางทำเลพบว่าระดับราคาเสนอขายใหม่ใกล้เคียงกับระดับราคาที่เคยปรากฏในตลาดเมื่อกว่าทศวรรษที่ผ่านมา หลังจากปรับด้วยกลยุทธ์ด้านราคาและโปรโมชั่นต่าง ๆ

สำหรับช่วงครึ่งหลังของปี 2569 ซาวิลส์ (ประเทศไทย) คาดการณ์ว่า ตลาดคอนโดมิเนียมระดับ Luxury จะยังคงเป็นเซกเมนต์ที่มีผลการดำเนินงานโดดเด่นที่สุด โดยเฉพาะโครงการ Branded Residence ในพื้นที่ศูนย์กลางเมือง ซึ่งยังได้รับแรงสนับสนุนจากความต้องการของกลุ่มผู้มีฐานะทางการเงินสูงและผู้ซื้อชาวต่างชาติ ขณะเดียวกัน ผู้พัฒนาจะยังคงให้ความสำคัญกับการเปิดตัวโครงการที่มีการกำหนดราคาอย่างเหมาะสมและสามารถสร้างความได้เปรียบในการแข่งขันตั้งแต่วันเปิดขาย

นอกจากนี้ ซาวิลส์ (ประเทศไทย) คาดว่า คอนโดมิเนียมริมแม่น้ำเจ้าพระยา และโครงการประเภท Campus Condominium ซึ่งตั้งอยู่ใกล้มหาวิทยาลัยชั้นนำและศูนย์การแพทย์ขนาดใหญ่ จะยังคงเป็นเซกเมนต์ที่ได้รับความสนใจจากผู้พัฒนาอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากมีฐานอุปสงค์ที่ชัดเจน ทั้งจากผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัย นักลงทุน และผู้ปกครองที่ต้องการซื้อที่พักอาศัยให้บุตรหลาน ส่งผลให้ตลาดทั้งสองกลุ่มยังมีศักยภาพในการพัฒนาโครงการใหม่ในระยะต่อไป แม้ว่าภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพมหานครจะยังอยู่ในช่วงของการฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไปก็ตาม