พิษสงครามสะเทือนอสังหาฯไทย พึ่งต่างชาติหนุน ภูเก็ตยังโตสวนกทม.

สถานการณ์ความขัดแย้งระหว่างประเทศ โดยเฉพาะความตึงเครียดในตะวันออกกลางและสงครามหลายสมรภูมิ กำลังส่งแรงกระเพื่อมมาถึงภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างมีนัยสำคัญ ทั้งในมิติของต้นทุน การท่องเที่ยว และกำลังซื้อ ขณะที่ภาพรวมตลาดปี 2569 มีแนวโน้ม “โตแบบไม่ทั่วถึง” โดยเฉพาะการขยายตัวที่กระจุกตัวในเมืองท่องเที่ยวหลักอย่างภูเก็ต

นายธนูศักดิ์ พึ่งเดช ประธานกรรมการบริหารและกรรมการผู้จัดการ บริษัท เจ.ดี.พูลส์ จำกัด และประธานหอการค้ากลุ่มจังหวัดภาคใต้ฝั่งอันดามัน ให้สัมภาษณ์ว่า ผลกระทบจากสงครามมีทั้งด้านบวกและลบ

โดยด้านบวกเห็นได้ชัดจากกระแสการย้ายถิ่นฐานของชาวต่างชาติ โดยเฉพาะกลุ่มรัสเซียและยุโรปตะวันออก ที่เข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตต่อเนื่อง นับตั้งแต่สงครามรัสเซีย-ยูเครน ส่งผลให้ตลาดอสังหาฯในพื้นที่เติบโตต่อเนื่องหลังโควิด-19

“ความไม่มั่นคงในต่างประเทศ ทำให้ต่างชาติมองหาที่อยู่อาศัยเพื่อความปลอดภัย ภูเก็ตจึงกลายเป็นปลายทางสำคัญ โดยเฉพาะลูกค้ารัสเซียที่ยังเป็นกำลังซื้อหลัก” นายธนูศักดิ์กล่าว

อย่างไรก็ตาม ปัจจัยลบเริ่มกดดันตลาดมากขึ้นจากความขัดแย้งในอ่าวฮอร์มุซที่กระทบราคาน้ำมันและพลังงานโดยตรง ส่งผลให้ต้นทุนการขนส่งและค่าตั๋วเครื่องบินปรับสูงขึ้น กระทบภาคการท่องเที่ยวซึ่งเป็นหัวใจหลักของอสังหาริมทรัพย์ในเมืองท่องเที่ยว โดยเฉพาะภูเก็ต ทำให้จำนวนนักท่องเที่ยวเริ่มชะลอลง

ผลกระทบดังกล่าวยังส่งผ่านมายังภาคก่อสร้าง โดยต้นทุนงานก่อสร้างปรับเพิ่มขึ้นเฉลี่ยราว 15% ขณะที่ผู้ประกอบการบางรายยังสามารถตรึงราคาสินค้าได้จากการบริหารสต็อก แต่คาดว่าในระยะ 3 เดือนข้างหน้า ราคาวัสดุและสินค้าอาจปรับเพิ่มขึ้นอีก 5-10%

“ต้นทุนก่อสร้างเริ่มขยับ แต่ยังไม่กระทบทั้งหมด เพราะบางสินค้า เช่น วัตถุดิบในประเทศยังควบคุมราคาได้ อย่างไรก็ตาม หากสงครามยืดเยื้อ ต้นทุนมีโอกาสขยับขึ้นต่อ” นายธนูศักดิ์ระบุ

ในด้านแนวโน้มตลาด ธนูศักดิ์ประเมินว่า อสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 จะเติบโตแบบแยกส่วน โดยกรุงเทพมหานครยังเผชิญภาวะชะลอตัว มีหน่วยเหลือขายจำนวนมาก

ขณะที่ต่างจังหวัด โดยเฉพาะภูเก็ต กลับขยายตัวได้ดีกว่า เนื่องจากมีดีมานด์จากต่างชาติรองรับ และโครงการจำนวนมากขายล่วงหน้าไปแล้ว

“กรุงเทพฯ ยังเงียบ แต่ภูเก็ตยังไปต่อได้ เพราะขายล่วงหน้าไปแล้ว ทำให้การก่อสร้างยังเดินหน้า และธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องอย่างสระว่ายน้ำก็เติบโตตาม” นายธนูศักดิ์กล่าวเสริม

อย่างไรก็ตาม แม้ยอดขายเดิมยังแข็งแกร่ง แต่ผู้ประกอบการเริ่มชะลอการเปิดโครงการใหม่ เพื่อลดความเสี่ยงจากความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลก โดยเฉพาะผลกระทบจากสงครามที่คาดการณ์ได้ยาก

ในมุมของกำลังซื้อ ธนูศักดิ์มองว่า ตลาดต่างชาติยังคงพึ่งพากลุ่มหลักอย่างรัสเซียและยุโรปตะวันออก ขณะที่กำลังซื้อจากจีนหดตัวอย่างชัดเจนจากปัญหาในตลาดอสังหาริมทรัพย์ภายในประเทศ ส่วนอินเดียแม้มีนักท่องเที่ยวเพิ่มขึ้น แต่ยังไม่ใช่กลุ่มซื้อหลัก ขณะที่ตะวันออกกลางมีโอกาสเข้ามาบ้าง แต่มีข้อจำกัดด้านจำนวนประชากรและพฤติกรรมการลงทุน

ด้านตลาดในประเทศ กลุ่มผู้ซื้อคนไทยยังไม่เติบโต โดยมีลักษณะทรงตัวมากกว่าขยายตัว สะท้อนกำลังซื้อที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่จากภาวะเศรษฐกิจ

สำหรับแนวโน้มการลงทุนในภูเก็ตยังถือว่าน่าสนใจ โดยเฉพาะโครงการที่อยู่ใกล้ทะเล ซึ่งยังสามารถสร้างผลตอบแทน (Yield) ได้ในระดับ 5-6% แต่ต้องเลือกทำเลอย่างระมัดระวัง เนื่องจากความต้องการแตกต่างกันอย่างมีนัยสำคัญ

ขณะเดียวกัน ภาคธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกับอสังหาริมทรัพย์เริ่มเร่งปรับกลยุทธ์รับมือ โดยบริษัท เจ.ดี.พูลส์ หันไปกระจายความเสี่ยง เพิ่มสัดส่วนลูกค้าภาครัฐ ขยายฐานลูกค้าเดิมกว่า 18,000 ราย และสร้างพันธมิตรใหม่ในตลาดโครงการและสถาปนิก เพื่อลดการพึ่งพาตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยตรง

“เราพยายามบาลานซ์พอร์ตธุรกิจ จากเดิมที่พึ่งพาเอกชน 80% ให้กระจายไปยังหลายช่องทาง เพื่อให้รายได้เติบโตอย่างยั่งยืน” นายธนูศักดิ์กล่าว

ในระยะข้างหน้า ธนูศักดิ์มองว่า ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังขึ้นอยู่กับปัจจัยภายนอกเป็นหลัก โดยเฉพาะสถานการณ์สงครามและราคาพลังงาน หากคลี่คลายจะช่วยหนุนการฟื้นตัวได้เร็วขึ้น แต่หากยืดเยื้อ อาจกดดันทั้งต้นทุนและกำลังซื้อในวงกว้าง

อย่างไรก็ดี ในภาพระยะยาว เขามองว่าการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ เช่น โครงการแลนด์บริดจ์ จะเป็นปัจจัยสำคัญในการยกระดับเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ภาคใต้ในอีก 50 ปีข้างหน้า หากสามารถผลักดันให้เกิดขึ้นจริงภายใต้ความร่วมมือระดับนานาชาติ