อสังหาฯ รับแรงสงคราม ชะลอเปิดคอนโด ดัน Longstay ดึงต่างชาติ

ตลาดคอนโดมิเนียมไทยในปี 2569 เผชิญแรงกดดันรอบด้านจากทั้งเศรษฐกิจในประเทศและปัจจัยภายนอก โดยเฉพาะความตึงเครียดระหว่าง อิหร่าน สหรัฐอเมริกา และ อิสราเอล ที่ส่งผลให้ราคาน้ำมันปรับตัวสูงขึ้น กระทบต้นทุนสินค้าและบริการ รวมถึงค่าครองชีพของผู้บริโภคไทยอย่างมีนัยสำคัญ

สถานการณ์ดังกล่าวทำให้ผู้บริโภคชะลอการใช้จ่าย และระมัดระวังการตัดสินใจซื้อสินทรัพย์ขนาดใหญ่ โดยเฉพาะที่อยู่อาศัย ขณะเดียวกัน ความล่าช้าในการจัดตั้งรัฐบาลในช่วงต้นปี ยังซ้ำเติมความเชื่อมั่นของภาคเอกชน ส่งผลให้การลงทุนและการเปิดโครงการใหม่ชะลอตัว แม้ภาครัฐจะออกมาตรการกระตุ้น เช่น การลดค่าธรรมเนียมโอนสำหรับบ้านไม่เกิน 7 ล้านบาท และการผ่อนปรนเกณฑ์ LTV

นายสุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา Cushman & Wakefield ประเทศไทย เปิดเผยว่า ไตรมาส 1/2569 มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ประมาณ 7,170 ยูนิต เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้า เนื่องจากมีการเปิดตัวโครงการขนาดใหญ่ แต่การเพิ่มขึ้นของอุปทานไม่ได้สะท้อนดีมานด์ที่แท้จริง เนื่องจากกำลังซื้อของผู้บริโภคยังอ่อนแรง

แม้ในช่วง 2 เดือนแรกของปี ตลาดเริ่มมีสัญญาณบวกจากบางโครงการที่ได้รับความสนใจสูง แต่หลังจากราคาน้ำมันปรับตัวขึ้นจากความขัดแย้งระหว่างประเทศ ทำให้ความเชื่อมั่นผู้บริโภคลดลงอีกครั้ง ผู้ประกอบการจึงปรับกลยุทธ์ “ชะลอเปิดโครงการใหม่” และคาดว่าทั้งปี 2569 จะมีคอนโดเปิดใหม่เพียง 15,000-18,000 ยูนิต โดยทิศทางในช่วงครึ่งปีหลังยังขึ้นอยู่กับปัจจัยเศรษฐกิจและสถานการณ์สงครามเป็นสำคัญ

ด้านราคา ตลาดเริ่มเห็นการปรับลงเชิงโครงสร้างโดยราคาขายเฉลี่ยคอนโดเปิดใหม่ในไตรมาส 1/2569 อยู่ที่ประมาณ 84,500 บาทต่อตารางเมตร ลดลงอย่างมีนัยจากไตรมาสก่อนหน้า เนื่องจากผู้ประกอบการหันไปพัฒนาโครงการในทำเลนอกเมืองและระดับราคาที่เข้าถึงได้มากขึ้น หลายโครงการตั้งราคาต่ำกว่า 80,000 บาทต่อตารางเมตร เพื่อตอบโจทย์กำลังซื้อที่หดตัว

แนวโน้มดังกล่าวสะท้อนการปรับตัวของตลาดไปสู่กลุ่มแมสมากขึ้น โดยผู้ประกอบการเลือกเปิดเฉพาะโครงการที่มีความชัดเจนด้านทำเลและคอนเซปต์ พร้อมชะลอการลงทุนในพื้นที่ที่มีภาวะอุปทานล้นตลาด (Oversupply)

ขณะเดียวกัน ตลาดต่างชาติเริ่มกลับมาเป็นความหวังสำคัญ โดยเฉพาะกลุ่มที่ต้องการพำนักระยะยาวและย้ายเงินลงทุนเพื่อความปลอดภัย ไทยยังคงเป็นจุดหมายหลักจากนโยบาย Longstay Visa สำหรับผู้ซื้อคอนโดมิเนียมมูลค่า 3 ล้านบาทขึ้นไป ผ่านความร่วมมือกับ บริษัท ไทยจัดการลองสเตย์ จำกัด

ทำเลสำคัญที่ได้รับความสนใจ ได้แก่ กรุงเทพมหานคร ภูเก็ต เชียงใหม่ และ พัทยา โดยกลุ่มเป้าหมายหลักคือผู้เกษียณ นักลงทุน และกลุ่ม Digital Nomad ที่ต้องการหลีกเลี่ยงความไม่แน่นอนทางภูมิรัฐศาสตร์

ในด้านต้นทุน แม้ราคาน้ำมันและวัสดุก่อสร้างจะปรับตัวสูงขึ้น แต่ผลกระทบต่อราคาที่อยู่อาศัยยังอยู่ในระดับจำกัด เนื่องจากต้นทุนวัสดุก่อสร้างคิดเป็นเพียง 25-30% ของมูลค่าโครงการ หากต้นทุนเพิ่มขึ้น 10-20% จะกระทบต้นทุนรวมเพียง 2.5-6% ซึ่งผู้ประกอบการยังสามารถบริหารจัดการได้ อย่างไรก็ตาม หากต้นทุนยังเพิ่มขึ้นต่อเนื่องในระยะยาว อาจส่งผลให้เกิดแรงกดดันต่อการปรับราคาขายในอนาคต

อีกหนึ่งความท้าทายสำคัญคือการเข้าถึงสินเชื่อ โดยสถาบันการเงินยังคงเข้มงวดในการปล่อยกู้ ส่งผลให้อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) อยู่ในระดับสูงถึง 50–60% กลายเป็นอุปสรรคสำคัญต่อการปิดการขาย มากกว่าประเด็นด้านราคา

ภาพรวมตลาดคอนโดปี 2569 จึงอยู่ในภาวะประคองตัว ท่ามกลางแรงกดดันรอบด้าน ผู้ประกอบการต้องปรับเกมทั้งด้านราคา โปรดักต์ และกลุ่มลูกค้า ขณะที่ความหวังการฟื้นตัวยังคงผูกกับปัจจัยภายนอก ทั้งเศรษฐกิจโลก ราคาพลังงาน และเสถียรภาพทางการเมืองในประเทศอย่างใกล้ชิด