AREA สำรวจตลาดอสังหาฯภูเก็ตล่าสุดปี2569 พบดีมานด์ยังแรงขายดีกว่ากรุงเทพฯ

จากผลการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยล่าสุด ณ ปี 2569 โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) พบว่าอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ตเติบโตเป็นอย่างมาก ภูเก็ตเป็นเมืองที่มีขนาดตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่เป็นอันดับ 2 รองจากเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลเท่านั้น

ทั้งนี้นับจากมูลค่าสินค้าอสังหาริมทรัพย์ที่ยังรอขายอยู่ในปัจจุบัน ณ ปี 2569 ซึ่งมีอยู่รวมกัน 194,545 ล้านบาท ในขณะที่ชลบุรี มีจำนวนหน่วยรอขายสูงสุดรองจากเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลเพราะมีอยู่ถึง 39,521 หน่วย แต่มูลค่ารอการขายมี 160,000 ล้านบาท อาจกล่าวได้ว่า ราคาอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตราคาเฉลี่ยสูงถึง 12.921 ล้านบาท ในขณะที่ในจังหวัดชลบุรี ราคาเฉลี่ยเป็นเงิน 4.048 ล้านบาท ในแง่จำนวนหน่วยรอขายภูเก็ตยังเป็นรองจากเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ชลบุรี ระยอง และเชียงใหม่

ณ สิ้นปี 2568 ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส สำรวจโครงการอสังหาริมทรัพย์จำนวน 777 โครงการทั่วเกาะภูเก็ตพบว่า 47% อยู่ในอำเภอถลาง 38% อยู่ในอำเภอเมืองและ 15% อยู่ในอำเภอกระทู้ มีจำนวนรวมกัน 88,997 หน่วย ขายไปแล้ว 62,132 หน่วย และเหลือขายอยู่ 9,463 หน่วย ทั้งนี้อัตราการขายได้ต่อเดือนคือ 4.4% ซึ่งถือว่าสูงกว่าในกรุงเทพมหานคร และหากไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ ก็จะใช้เวลาขายอีกประมาณ 22.8 เดือนหรือเกือบ 2 ปี ในขณะที่อุปทานในกรุงเทพมหานคร ต้องใช้เวลาขายอีกประมาณ 4 ปี

สินค้าอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตประกอบด้วยบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ตึกแถว อาคารชุดเพื่อการอยู่อาศัย ที่ดินจัดสรรเพื่อการอยู่อาศัย อาคารชุดตากอากาศ และวิลล่า โดยรวมแล้วสินค้าเหล่านี้ขายได้แล้วถึง 83% สินค้าที่ขายได้เร็วที่สุดก็คือห้องชุดพักอาศัยโดยเดือนหนึ่งขายได้ 6.1% (ไม่นับที่ดินจัดสรรซึ่งมีอยู่น้อยมาก) รองลงมาเป็นวิลล่าที่ขายได้เดือนละประมาณ 4.5% สินค้าอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตจึงถือว่าขายดีกว่าในกรุงเทพมหานคร

สินค้าหลักในภูเก็ตคือห้องชุดตากอากาศ มีจำนวนมากคือ 38,613 หน่วย แต่มีมูลค่าสูงถึง 321,036 ล้านบาท หรือ 48% ของมูลค่ารวมทั้งหมด ส่วนวิลล่าที่มีรวมกัน 6,563 หน่วย ขายแล้ว 3,949 หน่วยและยังเหลืออยู่ 2,614 หน่วย มีมูลค่ารวมถึง 207,568 ล้านบาท หากคิดจากจำนวนหน่วยวิลล่ามีสัดส่วนเพียง 7% และหากคิดในแง่มูลค่า วิลล่ามีสัดส่วนในตลาดสูงถึง 31%

ในด้านหนึ่งมูลค่าของสินค้าตากอากาศ คือห้องชุดตากอากาศและวิลล่ามีจำนวนรวมกัน 50% ของจำนวนหน่วยทั้งหมด ในขณะที่มีมูลค่ารวมกันถึง 79% ของสินค้าอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด  แสดงว่าภูเก็ตเป็นแหล่งรวมของสินค้าที่เน้นขายหรือให้เช่าแก่ชาวต่างชาติเป็นสำคัญ  ในอีกด้านหนึ่ง สินค้าประเภทที่อยู่อาศัยสำหรับคนท้องถิ่นหรือคนไทยต่างถิ่นที่ย้ายเข้ามาทำงานในภูเก็ต กลับมีสัดส่วนน้อยมาก เช่น บ้านเดี่ยวมีเพียง 7% เช่นเดียวกับบ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ก็มีเพียง 12% ส่วนห้องชุดพักอาศัย แม้มีสัดส่วน 21% ของจำนวนหน่วย แต่มีมูลค่าเพียง 7% ของมูลค่าการพัฒนาเท่านั้น

ในมูลค่าการพัฒนาทั้งหมด 671,860 ล้านบาทนั้น ปรากฏว่า ที่ขายในราคาไม่เกิน 5 ล้านบาทนั้นมีอยู่เพียง 151,720 ล้านบาทเท่านั้น หรือคิดเป็นสัดส่วนเพียง 23% สินค้าส่วนใหญ่มีราคาสูงกว่านี้ โดยสินค้าที่มีราคาตั้งแต่ 20 ล้านบาทขึ้นไป มีรวมกันถึง 241,572 ล้านบาท หรือ 36% ของทั้งหมด ตัวเลขเหล่านี้ชี้ให้เห็นว่าสินค้าอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตมีลักษณะพิเศษที่เน้นชาวต่างชาติหรือผู้มีรายได้สูงในประเทศไทยเอง ไม่ใช่เป็นเมืองสำหรับคนไทยโดยตรง

ในขณะที่ห้องชุดพักอาศัยมีมูลค่ารวมกันเพียง 48,992 หน่วย ห้องชุดตากอากาศมีมูลค่าสูงถึง 321,036 ล้านบาท หรือมากกว่ากันถึงเกือบ 7 เท่า ห้องชุดพักอาศัยทั่วไปมีราคาขายสูงสุดไม่เกิน 10-15 ล้านบาท แต่กลุ่มใหญ่ที่สุดขายในราคา 2-3 ล้านบาทเท่านั้น ราคาเฉลี่ยเพียง 2.562 ล้านบาท ในขณะที่ห้องชุดตากอากาศมีราคาเฉลี่ย 8.314 ล้านบาท  มีราคาเกิน 100 ล้านบาทถึง 90 หน่วย รวมมูลค่า 13,004 ล้านบาท ขายแล้ว 54 หน่วย ยังเหลือรอผู้มาซื้อจำนวน 36 หน่วยเท่านั้น  สินค้าประเภทอาคารชุดตากอากาศมักอยู่ตามชายทะเลเป็นสำคัญ

เมื่อเจาะลึกไปที่อำเภอถลาง ซึ่งเป็นอำเภอที่มีการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์สูงสุดในจังหวัดภูเก็ต (เทียบกับอำเภอเมืองและอำเภอกระทู้) จะพบว่าในอำเภอนี้มีการพัฒนาห้องชุดตากอากาศมากเป็นพิเศษถึง 222,892 ล้านบาท หรือ 69% ของทั้งหมด  ระดับราคาที่มีการพัฒนามากที่สุดก็คือ ราคา 7-10 ล้านบาท โดยมีมูลค่า 43,751 ล้านบาท และมีราคาเฉลี่ยที่ 8.212 ล้านบาท ขายได้แล้ว 79%  ส่วนระดับราคา 100 ล้านบาทขึ้นไปนั้นมีจำนวนน้อยเพียง 68 หน่วย มูลค่า 12,784 ล้านบาท เฉลี่ยหน่วยละ 188 ล้านบาท

ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส คาดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ของภูเก็ตในปี 2569-70 ยังอยู่ในภาวะเก็งกำไรโดยเฉพาะชาวต่างประเทศ แต่ก็จะมีผู้เข้ามาอยู่อาศัยจริงมากขึ้น เศรษฐกิจของภูเก็ตยังเติบโตต่อเนื่องแตกต่างจากทั่วประเทศที่ยังเติบโตล่าช้าอยู่ คาดว่าชาวต่างประเทศที่มีฐานะดีพอสมควร ก็ยังย้ายเข้ามาอยู่ในภูเก็ต โดยเฉพาะชาติจากยุโรปและจีนซึ่งยังเติบโตต่อเนื่อง จะเห็นได้ว่าสินค้าประเภทวิลล่าและอาคารชุดพักอาศัยยังจะเติบโตต่อไปเพราะมีการเข้าซื้อโดยชาวตางชาติที่จะเพิ่มมากขึ้น

อย่างไรก็ตามก็ควรมีการปรับปรุงสนามบิน หรือเพิ่มสนามบินใกล้เคียง และโดยเฉพาะอย่างยิ่งระบบขนส่งมวลชนที่พึงจะให้มีประสิทธิภาพสูงกว่านี้ การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในบริเวณที่ไม่ไกลจากสนามบินน่าจะได้เปรียบกว่าบริเวณในเมืองเพราะเดินทางในระยะเวลาที่สั้นกว่า  เช่น แถวหาดบางเทา รวมทั้งในฝั่งตะวันออกของภูเก็ตที่มีราคาที่ดินที่ยังถูกกว่าฝั่งตะวันตกเป็นอันมาก