เปิดทำเลทองผังกทม.ใหม่เพิ่มการใช้ประโยชน์ที่ดินแนวรถไฟฟ้า รับนิวซีบีดีโซนตะวันออก-เหนือของกทม.

การวางและจัดทำผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ซึ่งคาดว่าจะมีผลบังคับใช้ในช่วงต้นปี 2570  สำหรับขั้นตอนล่าสุด กรุงเทพมหานคร  ส่งเรื่องให้กรมโยธาธิการและผังเมืองพิจารณา และอยู่ระหว่างขั้นตอนการรับฟังความคิดเห็นเพิ่มเติมอีก 90 วัน ก่อนเข้าสู่กระบวนการตามกฎหมายขั้นต่อไป

อย่างไรก็ตามการพิจารณาปรับปรุงผังเมืองรวมกทม.ฉบับใหม่นี้จะแตกต่างจากฉบับก่อนหน้า เนื่องจาก สภาพแวดล้อมของเมืองที่เปลี่ยนแปลงไป การลงทุนโครงข่ายรถไฟฟ้าเพิ่มมากขึ้นครอบคลุมในหลายเส้นทาง ขณะเดียวกันการพัฒนาของภาคเอกชนขยายตัวตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าส่งผลให้ผังเมืองต้องปรับตามให้สะท้อนตามข้อเท็จจริง

ที่เป็นไฮไลต์ทำเลรอบสถานีซึ่งเป็นจุดตัดรถไฟฟ้า หรือ จุดเปลี่ยนถ่ายการเดินทาง รถไฟฟ้าสองสาย หรือมากกว่านั้น จะมีข้อได้เปรียบในการพัฒนาที่มากกว่า สามารถพัฒนาเป็นโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ ไม่จำกัดความสูง ภายในรัศมี800เมตร (นับจากจุดกึ่งกลางสถานีออกไป)

สำหรับสถานีที่น่าจับตานอกจากทำเลศูนย์กลางเมืองแล้ว ยังมีเส้นทางรถไฟฟ้าสายใหม่ๆที่อยู่ระหว่างก่อสร้างและเส้นทางที่เปิดให้บริการแล้ว ที่น่าสนใจจะเป็น สถานีศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย ซึ่งเป็นจุดตัดรถไฟฟ้าสองสายระหว่างสายสีส้มและMRT สีน้ำเงินที่เปิดให้บริการอยู่ในปัจจุบัน โดยทำเลนี้ มีดีเวลอปเปอร์ให้ความสนใจมากเป็นพิเศษ เพราะนอกจากจะเป็นจุดตัดรถไฟฟ้าใต้ดินสองสายแห่งแรกในไทยแล้วถือว่าเป็นสถานีใต้ดินที่ใหญ่ที่สุดอีกสถานีหนึ่ง 

ที่สำคัญตั้งอยู่ท่ามกลางความเจริญของการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่บนถนนรัชดาภิเษก และพระราม9 ที่ดินหลายแปลงรอพัฒนา โดยเฉพาะบริษัทเซ็นทรัลพัฒนาจำกัด(มหาชน)หรือCPN ประกาศแผนพัฒนาที่ดินหัวมุมพระราม9เป็นมิกซ์ยูสใหญ่ พร้อมปรับใหญ่ศูนย์การค้าเซ็นทรัลพระราม9 ส่งผลให้ที่ดิน รวม กว่า70ไร่ โดยจะเป็นเมืองมิกซ์ยูสทำเลกลางใจเมืองที่น่าจับตา สร้างมูลค่ามหาศาลให้กับพื้นที่ ขณะราคาที่ดินทะลุ2ล้านบาทต่อตารางวาขณะปัจจุบันราคากว่า1ล้านบาทต่อตารางวา 

อย่างไรก็ตามสถานีพระราม9MRT  ใต้ดินสีน้ำเงิน  มีความน่าสนใจเพราะเป็นจุดที่มีความเจริญอยู่ก่อนแล้วโดยเฉพาะทำเลหัวมุมถนนพระราม9ตัดกับถนนรัชดาฯยาวมาถึง เดอะสรีทรัชดาฯ ย่านนี้ผังเมืองรวมกทม.ใหม่กำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินให้เป็นพื้นที่สีแดงประเภทพาณิชยกรรม สร้างโครงการมิกซ์ยูสเพื่อความคุ้มค่าทางเศรษฐกิจ

ขณะเดียวกันราคาที่ดินขยับแรงขณะเดียวกัน  ผังเมืองยังกำหนดให้ ย่านพระราม9-รัชดาฯ เป็นศูนย์กลางธุรกิจใหม่(New CBD)เนื่องจากมีอาคารสำนักงานศูนย์การค้า รวมถึงที่อยู่อาศัยแนวสูงอย่างคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นหนาตา ที่รองรับการพัฒนาไหลบ่าออกมายังโซนตะวันออกของกรุงเทพมหานครแทนที่จะกระจุกตัวอยู่แต่ในย่านสุขุมวิท ตอนต้นและศูนย์กลางธุรกิจแต่เพียงอย่างเดียว

อีกทำเลที่น่าจับตา ย่านพหลโยธิน ห้าแยกลาดพร้าว ซึ่งเป็นจุดตัดรถไฟฟ้าบนดินและใต้ดิน ส่วนต่อขยายบีทีเอสสายสีเขียวและMRTใต้ดินสายสีน้ำเงิน ซึ่งบริเวณนี้ เปลี่ยนแปลงค่อนข้างมากจากตึกแถวกลายเป็นตึกสูงคอนโดมิเนียม ที่น่าสนใจมีแม่เหล็กอย่างศูนย์การค้าเซ็นทรัลลาดพร้าว และโรงแรม บนที่ดิน47ไร่ ที่กลุ่มเซ็นทรัลได้ต่ออายุสัญญาเช่าที่ดินสามเหลี่ยมพหลโยธินของการรถไฟแห่งประเทศไทย(รฟท.)ไป อีก30ปี หลังจากจะหมดสัญญาในปี2572

 ส่งผลให้ทำเลดังกล่าวกลายเป็นจุดขายของการอยู่อาศัยที่น่าจับตา และลากยาวไปถึงศูนย์การค้า เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน เป็นเมกะโปรเจ็กต์มิกซ์ยูสระดับ Flagship แห่งอนาคตบนที่ดินกว่า 49 ไร่ ตรงข้ามแดนเนรมิตเก่า อยู่ระหว่างพัฒนาโดย บริษัทเซ็นทรัลพัฒนา จำกัด(มหาชน)หรือ CPN มูลค่า 21,000 ล้านบาท คาดเปิดให้บริการช่วงไตรมาส 4 ปี 2569 ยกระดับสู่ ศูนย์กลางธุรกิจใหม่ (New CBD) ทางตอนเหนือของกรุงเทพฯ เชื่อมต่อ BTS ห้าแยกลาดพร้าวและพหลโยธิน 24 บนถนนพหลโยธินเช่นเดียวกัน

ถัดจากพหลโยธิน24 มาที่แยกรัชโยธิน คึกคักไม่แพ้กันมีโครงการเกิดขึ้นค่อนข้างมาก โดยมี เมเจอร์ รัชโยธิน เป็นแม่เหล็กซึ่งบริเวณนี้ตลอดแนวตั้งแต่ห้าแยกลาดพร้าวไปจนสุดรัชโยธิน และวนกลับมาบนถนนวิภาวดี เป็นวงกลมผ่านด้านหลัง โครงการ เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน  ตึกกระทรวงพลังงาน  โรงเรียนหอวัง โรงแรม ศูนย์การค้าเซ็นทรัลลาดพร้าว และบรรจบเข้ากับห้าแยกลาดพร้าว  

ทำเลนี้มีศักยภาพสูงทางตอนเหนือของกรุงเทพ ราคาที่ดินทะลุ1ล้านบาทต่อตารางวาไปนานแล้ว     ผังเมืองปรับการใช้ประโยชน์ที่ดินเป็นพื้นที่สีน้ำตาล  ประเภทที่อยอยู่อาศัยหนาแน่นมากพัฒนามิกซ์ยูสได้และมีที่ดินอีกหลายแปลงรอการพัฒนา