วิกฤตไฟสงครามอิหร่าน อสังหาฯ เร่งโล๊ะสต๊อก ระยะยาวชูบ้านประหยัดพลังงาน

สถานการณ์ไฟสงครามตะวันออกกลางลุกโซนหลังสงครามการสู้รบ สหรัฐอเมริกา อิสราเอลกับ อิหร่านบานปลาย สร้างแรงสั่นกระเทือนไปทั่วทั้งโลก โดยเฉพาะพลังงานเป็นต้นทุนเศรษฐกิจที่ต้องรับมือ ประเทศไทยเช่นเดียวกันได้รับผลกระทบอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

ภาคอสังหาริมทรัพย์หนึ่ง ในอุตสาหกรรมที่รับแรงกระแทกภัยสงครามซ้ำเติมความอ่อนแรงกำลังซื้อในประเทศ โดยมีผลต่อโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ ขณะปัจจุบันที่เปิดขายยังเป็นต้นทุนเก่า ผู้ประกอบการเน้นระบายสต๊อก ลดแลกแจกแถม เพื่อให้เกิดกระแสเงินสดหมุนเวียนมากกว่า

สอดคล้องนายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรเปิดเผย”ฐานเศรษฐกิจ”ว่า สถานการณ์ระยะสั้นจากสงครามตะวันออกกลาง ราคาบ้านยังไม่ปรับขึ้น  เพราะสต๊อกในตลาดยังมี แต่ระยะยาวอุตสาหกรรมต้องปรับตัวสู่บ้านประหยัดพลังงาน Smart Home และ Low Carbon Living พร้อมความร่วมมือจากสถาบันการเงินผ่าน Green Finance

1) ระยะสั้น “ราคาบ้านและคอนโดในตลาดยังไม่ปรับขึ้น”

ในระยะสั้นผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ยังไม่มีความจำเป็นต้องปรับราคาบ้านและคอนโดทันที เนื่องจากปัจจุบันในตลาดยังมี สต๊อกที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จแล้วและอยู่ระหว่างการขายอยู่ในระดับค่อนข้างมาก

ผู้ประกอบการจำนวนมากได้ล็อกต้นทุนวัสดุก่อสร้างไว้ล่วงหน้า มีการทำสัญญาก่อสร้างและสั่งวัสดุไว้ก่อนแล้ว รวมถึงมีแผนการตลาดที่กำหนดราคาขายไว้ล่วงหน้า

ดังนั้น บ้านและคอนโดที่เปิดขายอยู่ในปัจจุบันจึงยังคงราคาเดิมได้ในระยะหนึ่ง เพื่อรักษากำลังซื้อของผู้บริโภค ซึ่งในช่วงนี้กำลังซื้อในประเทศยังถือว่าอ่อนแรง

อีกทั้งรัฐบาลยังมีมาตรการดูแลราคาพลังงาน เช่นการใช้กองทุนน้ำมันช่วยตรึงราคาดีเซลไม่ให้เกินประมาณ 30 บาทต่อลิตร เพื่อลดผลกระทบต่อต้นทุนขนส่งและค่าครองชีพของประชาชน  

ดังนั้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในระยะสั้นยังเน้นการระบายสต๊อกและรักษาระดับราคาเดิมก่อน

2) ทางออกระยะกลาง–ยาว : บ้านประหยัดพลังงาน (Energy Efficient Housing)

ท่ามกลางต้นทุนพลังงานที่ผันผวน แนวทางสำคัญของอุตสาหกรรมที่อยู่อาศัยคือการพัฒนา “บ้านประหยัดพลังงานและเป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม”

ในอนาคตเราจะเห็นการยกระดับการออกแบบบ้านมากขึ้น เช่น เทคโนโลยีและดีไซน์ที่กำลังพัฒนา การออกแบบ Passive Design ลดความร้อนเข้าสู่ตัวบ้าน การใช้ ฉนวนกันความร้อนและกระจก Low-E การใช้ Solar Roof และระบบกักเก็บพลังงาน การใช้ Smart Home / IoT ควบคุมการใช้ไฟฟ้า ระบบ Smart Air-Conditioning และ Smart Lighting

แนวคิดบ้านประหยัดพลังงานที่พี่และผู้ประกอบการไทยทำ เช่น

 -การจัดทิศทางบ้านให้รับลมธรรมชาติ

 -หลังคาระบายความร้อน

 -ช่องเปิดและหน้าต่างเพื่อ Cross Ventilation

 -ระบบแสงธรรมชาติ (Daylight Design)

บ้านลักษณะนี้สามารถประหยัดพลังงาน

   -ลดการใช้แอร์ลงได้ประมาณ 15-20%

   -ลดค่าไฟของผู้อยู่อาศัย

   -เพิ่มคุณภาพการอยู่อาศัย

อนาคต เทคโนโลยี IoT จะเข้ามาช่วยบริหารการใช้พลังงานแบบอัตโนมัติ 

 -ปิดไฟอัตโนมัติเมื่อไม่มีคนอยู่

-ควบคุมแอร์ผ่านมือถือ

-วิเคราะห์พฤติกรรมการใช้พลังงานของผู้อยู่อาศัย

สิ่งเหล่านี้จะกลายเป็น มาตรฐานใหม่ของบ้านยุคพลังงานแพง

3) ผู้บริโภคต้องปรับตัว : Low Carbon Living

การรับมือวิกฤตพลังงานไม่ใช่เรื่องของผู้ประกอบการเพียงฝ่ายเดียว

ผู้อยู่อาศัยเองก็ต้องปรับพฤติกรรมการใช้พลังงาน

ตัวอย่างพฤติกรรม Low Carbon Living เช่น

-ตั้งอุณหภูมิแอร์ 26-27 องศา

-ใช้เครื่องใช้ไฟฟ้า เบอร์ 5

-ใช้หลอดไฟ LED

-เปิดหน้าต่างรับลมธรรมชาติในช่วงเช้าและเย็น

-ใช้เครื่องใช้ไฟฟ้าพร้อมระบบ Timer

-ติดตั้ง Solar Roof สำหรับบ้านเดี่ยว

การปรับพฤติกรรมเหล่านี้สามารถลดค่าไฟของครัวเรือนลงได้อีก 10-15%

4) บทบาทสถาบันการเงิน : Green Finance

ภาคการเงินเป็นกลไกสำคัญในการสนับสนุนการเปลี่ยนผ่านไปสู่ที่อยู่อาศัยประหยัดพลังงาน

สมาคมฯเห็นว่าสถาบันการเงินควรมีเครื่องมือทางการเงิน เช่น

4.1 Green Project Finance

สนับสนุนผู้พัฒนาโครงการที่สร้าง

 -บ้านประหยัดพลังงาน

 -โครงการ Low Carbon

 -Smart Home Community

4.2) Green Mortgage / Post Finance

ให้สินเชื่อพิเศษแก่ผู้ซื้อบ้านที่มีคุณสมบัติ เช่น

 -บ้านติด Solar Roof

 -บ้านมาตรฐานประหยัดพลังงาน

 -อาคารที่ผ่านมาตรฐาน Green Building

แนวทางนี้จะช่วยให้ประหยัดพลังงาน

-ผู้ประกอบการลงทุนด้านเทคโนโลยีมากขึ้น

-ผู้บริโภคเข้าถึงบ้านประหยัดพลังงานได้ง่ายขึ้น

5) ส่วนในเรื่องผลกระทบต่อราคาบ้าน หากราคาน้ำมันโลกเพิ่ม

 ผลกระทบโดยตรงต่อราคาบ้านมักจะไม่ได้เกิดขึ้นทันที เพราะต้นทุนพลังงานเป็นเพียงส่วนหนึ่งของต้นทุนก่อสร้างทั้งหมด โดยหากราคาน้ำมันปรับขึ้นไปอยู่ในระดับประมาณ 80 ดอลลาร์ต่อบาร์เรล อาจทำให้ต้นทุนขนส่งและวัสดุก่อสร้างเพิ่มขึ้นเล็กน้อย และอาจสะท้อนต่อราคาบ้านประมาณ ไม่เกิน 1% แต่หากปรับขึ้นไปถึงระดับประมาณ 100 ดอลลาร์ต่อบาร์เรล

ผลกระทบอาจทำให้ต้นทุนวัสดุและโลจิสติกส์เพิ่มขึ้นมากขึ้น และอาจสะท้อนต่อราคาบ้านในอนาคตประมาณ 2–3% อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการก็จะพยายามบริหารต้นทุนและออกแบบโครงการให้มีประสิทธิภาพมากที่สุด เพื่อไม่ให้ภาระต้นทุนตกไปอยู่ที่ผู้บริโภคมากเกินไป

รัฐบาลไทยยังใช้กองทุนน้ำมันช่วยตรึงราคาดีเซลไว้ประมาณ 30 บาทต่อลิตร เพื่อลดผลกระทบเศรษฐกิจ  ต้นทุนพลังงานส่งผลต่ออุตสาหกรรมวัสดุก่อสร้างหลักๆ เช่น ปูนซีเมนต์ กระจก เซรามิก ซึ่งเป็นอุตสาหกรรมที่ใช้พลังงานสูง

โดยภาพรวมมองว่าอุตสาหกรรมที่อยู่อาศัยของไทยกำลังอยู่ในช่วงของ การปรับตัวไปสู่บ้านประหยัดพลังงาน และการอยู่อาศัยแบบคาร์บอนต่ำ ซึ่งจะเป็นทิศทางสำคัญของตลาดในอนาคต