ศึกอสังหาฯสะท้อนเศรษฐกิจไทย วิกฤตกำลังซื้อฉุดกำไรลด

ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568 ถูกนิยามว่าเป็นปีแห่ง “การแข่งขันสูงท่ามกลางกำลังซื้ออ่อนแรง” แม้ผู้ประกอบการรายใหญ่ยังคงรายงานกำไรระดับหลายพันล้านบาท แต่เมื่อพิจารณาเชิงโครงสร้างจะพบสัญญาณชะลอตัวที่สะท้อนภาพเศรษฐกิจไทยซึ่งถูกเปรียบเปรยว่าเป็น “ผู้ป่วยแห่งเอเชีย” จากแรงกดดันกำลังซื้อในประเทศ หนี้ครัวเรือนสูง และการเข้าถึงสินเชื่อที่เข้มงวด

ข้อมูลจากตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ระบุว่า ปี 2568 บริษัทที่มีกำไรสุทธิสูงสุดคือ แสนสิริ มีกำไร 4,513 ล้านบาท จากรายได้รวม 34,395 ล้านบาท อัตรากำไรสุทธิ 13.1% รองลงมาคือ เอพี (ไทยแลนด์) กำไร 4,316 ล้านบาท รายได้ 37,626 ล้านบาท และ ศุภาลัย กำไร 4,015 ล้านบาท รายได้ 24,772 ล้านบาท

ขณะที่ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ มีกำไร 3,716 ล้านบาท และ คิวเฮ้าส์ มีกำไร 1,728 ล้านบาท โดยรายอื่น ๆ อย่าง เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น แอสเซทไวส์ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ และ แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ ต่างมีกำไรลดหลั่นกันไป

อย่างไรก็ตาม ประเด็นสำคัญคือทิศทางที่กำไรสุทธิหลังหักภาษีของผู้ประกอบการส่วนใหญ่ลดลงเกิน 20% เมื่อเทียบปีก่อน (YoY) มีเพียง 3 บริษัทที่กำไรลดลงไม่ถึง 20% ได้แก่ เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ลดลงราว 10% ขณะที่แสนสิริ และเอพี (ไทยแลนด์) ลดลงประมาณ 14% สะท้อนแรงกดดันด้านต้นทุน การแข่งขัน และกำลังซื้อที่ยังไม่ฟื้นเต็มที่

นายสุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ประเมินว่า ปี 2568 เป็นปีที่ตลาดติดขัดหลายปัจจัย โดยเฉพาะการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่เข้มงวด ทำให้เกิดปัญหาในการโอนกรรมสิทธิ์ แม้จะยังมีความต้องการซื้ออยู่ในตลาดก็ตาม ภาพรวมจึงเป็นการแข่งขันเชิงรุกเพื่อรักษายอดขายและกระแสเงินสด

สำหรับปี 2569 ผู้ประกอบการรายใหญ่ยังเดินหน้าเปิดโครงการใหม่ต่อเนื่อง โดยเอพี (ไทยแลนด์) เตรียมเปิด 42 โครงการ มูลค่ารวม 55,000 ล้านบาท แสนสิริ 33 โครงการ มูลค่า 51,000 ล้านบาท และศุภาลัย 28 โครงการ มูลค่า 35,000 ล้านบาท รวมเพียง 3 ราย มูลค่าเกิน 100,000 ล้านบาท และหากรวมทั้งอุตสาหกรรมอาจแตะ 200,000-300,000 ล้านบาท

แม้ปี 2569 อาจไม่เผชิญแรงกดดันรุนแรงเท่าปี 2568 แต่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่เลือกปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องเศรษฐกิจ เน้นบริหารสต๊อก เร่งโอนกรรมสิทธิ์ และเปิดโครงการอย่างระมัดระวังมากขึ้น ภายใต้ความหวังว่าดอกเบี้ยขาลงและกำลังซื้อต่างชาติ โดยเฉพาะกลุ่มจีนที่เริ่มฟื้นตัว จะช่วยพยุงตลาด

ทั้งนี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นกระจกสะท้อนสุขภาพเศรษฐกิจไทยในภาพใหญ่ ด้วยความเกี่ยวเนื่องกับหลายธุรกิจ หากกำลังซื้อภายในประเทศยังไม่ฟื้น การกระตุ้นเศรษฐกิจและมาตรการภาครัฐจะเป็นตัวแปรสำคัญว่าจะช่วยให้ “ผู้ป่วยแห่งเอเชีย” รายนี้ฟื้นตัวได้เร็วเพียงใดในปีต่อไป