จากเชียงใหม่สู่ภูเก็ต-สมุย ‘อรสิริน’ เปิดเกมรุกอสังหาฯ น่านน้ำใหม่

บริษัท อรสิริน โฮลดิ้ง หรือ ORN ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ฐานใหญ่ในจังหวัดเชียงใหม่ เดินหน้าขยายเกมธุรกิจปี 2569 จากตลาดภาคเหนือสู่ทำเลท่องเที่ยวระดับประเทศอย่างเกาะสมุยและภูเก็ต พร้อมตั้งเป้ารายได้เติบโต 20% และวางหมากกระจายรายได้ไปสู่ธุรกิจประจำ (Recurring Income) มากขึ้น เพื่อลดความผันผวนของตลาดที่อยู่อาศัย

นายบุญเลิศ บูรณุปกรณ์ ประธานกรรมการบริหาร ORN เปิดเผยว่า แม้ภาพรวมเศรษฐกิจยังชะลอตัวและกำลังซื้อในประเทศอ่อนแรง แต่บริษัทมั่นใจว่าการเลือกพัฒนาโครงการในพื้นที่ที่มีศักยภาพอย่างเชียงใหม่และภูเก็ต ซึ่งมีดีมานด์จากทั้งลูกค้าคนไทยและต่างชาติ จะช่วยรักษาโมเมนตัมการเติบโตได้ต่อเนื่อง โดยตั้งเป้าให้รายได้ปี 2569 เติบโตราว 20% และภายในปี 2571 จะมีสัดส่วนรายได้จากธุรกิจหลัก 80% และธุรกิจย่อย 20%

ภาพตลาดเชียงใหม่ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา (2022–2024) สะท้อนความเปลี่ยนแปลงชัดเจน แนวราบชะลอตัวลงค่อนข้างมาก แต่คอนโดมิเนียมกลับเติบโตได้ โดยแรงซื้อหลักมาจากต่างชาติ เดิมตลาดพึ่งพาลูกค้าจีนเกือบทั้งหมด ทว่าปัจจุบันกำลังซื้อจีนลดลงตามภาวะเศรษฐกิจในประเทศต้นทาง และถูกทดแทนด้วยกลุ่มเมียนมาและชาติอื่น ๆ ซึ่งมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะลูกค้าเมียนมาที่ขึ้นมาแตะระดับเลขสองหลักของพอร์ตบริษัท

อีกปรากฏการณ์ที่เห็นชัดคือ ตลาดบ้านมือสองในเชียงใหม่ขยายตัวอย่างรวดเร็ว จากเดิมที่บ้านมือหนึ่งและมือสองมีสัดส่วนใกล้เคียงกัน ปัจจุบันบ้านมือสองครองมาร์เก็ตแชร์ราว 75% เหลือบ้านมือหนึ่งเพียง 25% สะท้อนการแข่งขันของผู้ประกอบการกว่า 30-40 รายในตลาดโครงการใหม่ ขณะที่บ้านมือสองจำนวนมากเป็นการซื้อทรัพย์มารีโนเวตเพื่อขายต่อ ซึ่งบริษัทมองว่ายังมีโอกาสเติบโต

เมื่อเทียบกับกรุงเทพฯ ที่มีมูลค่าสินค้าคงค้างสูงถึง 1.5-1.6 ล้านล้านบาท สูงสุดเป็นประวัติการณ์ เชียงใหม่มี Remaining Supply เพียงประมาณ 5 หมื่นล้านบาท และทรงตัวต่อเนื่องราว 2 ปี ทำให้ยังไม่เผชิญแรงกดดันโอเวอร์ซัพพลายรุนแรงเหมือนเมืองหลวง

นายอรรคเดช อุดมศิริธำรง รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร ORN ระบุว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญแรงเขย่า 4 ด้านหลัก ได้แก่ ภัยธรรมชาติรุนแรงทั้งน้ำท่วม แผ่นดินไหว และ PM2.5, อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่บางโครงการสูงถึง 70%, ภาวะดอกเบี้ย และสงครามราคาที่เกิดขึ้นทั่วประเทศ อย่างไรก็ตาม ปัจจัยบวกปีหน้าคือโอกาสขยายมาตรการ LTV ความชัดเจนทางการเมือง และการกลับมาของนักท่องเที่ยว โดยเฉพาะจีนซึ่งยังถือเป็นฐานลูกค้าหลักในระยะยาว

นายปรีดิกร บูรณุปกรณ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร ORN เปิดเผยว่า ภายใต้บริบทดังกล่าว ORN เตรียมเปิด 3 โครงการใหม่ มูลค่ารวมประมาณ 2,600 ล้านบาท นำโดยโครงการไฮไลต์ “THE ASTRA SAMUI” คอนโดมิเนียม Low Rise บนที่ดิน 8 ไร่ มูลค่า 770 ล้านบาท จำนวน 289 ยูนิต ราคา 2-5 ล้านบาท เตรียมเปิดตัวไตรมาส 4/2569 บริษัทมองว่าสมุยเป็น Blue Ocean ที่มูลค่าการโอนเติบโต 200-300% ในช่วง 2-3 ปีหลัง โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียม และมีแรงหนุนจากแผนพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานที่จะเพิ่มความสะดวกในการเดินทาง

นอกจากนี้ ยังมีโครงการ HABITAT Mahidol บ้านเดี่ยวลักซ์ชัวรี 29 ยูนิต มูลค่า 664 ล้านบาท ราคา 20-30 ล้านบาท และ BELIVE วงแหวน สันกำแพง บ้านเดี่ยว-บ้านแฝด 302 ยูนิต มูลค่า 1,200 ล้านบาท ราคา 4-5 ล้านบาท โดยตั้งเป้ายอดขายรวมปี 2569 ไม่ต่ำกว่า 2,949 ล้านบาท และเป้าโอน 2,625 ล้านบาท ขณะที่ Backlog ปัจจุบันอยู่ที่ 3,493 ล้านบาท ราว 960 ยูนิต เพิ่มขึ้น 10%

โดยแบ่งโครงสร้างยอดขายตามแบรนด์ทั้งหมด ได้แก่ The Astra 21%, Arise 17%, The Next 4%, บ้านเดี่ยว Belive 14%, Habitat 26% และ Ornsirin Ville 11.5% โดยปีนี้จะโฟกัสตลาดพรีเมียมระดับ 5 ล้านบาทขึ้นไปในเชียงใหม่ ภายใต้แนวคิด “Value for Money” มากกว่าความหรูหราเพียงอย่างเดียว

นอกจากนี้ บริษัทยังเดินหน้าธุรกิจรายได้ประจำเพื่อกระจายความเสี่ยงในการลงทุน ทั้งโรงเรียนนานาชาติ Mill Hill International School Thailand ซึ่งปัจจุบันมีนักเรียน 100 คน และตั้งเป้าเพิ่มเป็น 200 คนในปี 2569 รวมถึงธุรกิจคอมมูนิตี้มอลล์ “THE BACKYARD” ที่เชียงใหม่ ซึ่งมีผู้เช่าแล้ว 82% จากพื้นที่ 3,041 ตารางเมตร และเตรียมขยายโมเดลไปยังภูเก็ต มูลค่า 160 ล้านบาท บนถนนศรีสุนทร ใกล้บางเทา ทำเลเดียวกับโครงการ Arise Vibe Phuket ซึ่งคาดเปิดให้บริการไตรมาส 1 ปีหน้า

นายอรรคเดชกล่าวเสริมว่า โมเดลของ THE BACKYARD จะถูกปรับให้ผสานกับบริบทท้องถิ่น เน้นการสร้างแลนด์มาร์กใหม่ที่สะท้อนเอกลักษณ์พื้นที่ พร้อมดึงแบรนด์หลักและร้านอาหารชื่อดังเข้ามาเป็นแม่เหล็ก ขณะเดียวกัน จุดแข็งของตลาดภูเก็ตยังอยู่ที่ Agent Network ที่แข็งแรง รองรับกลุ่มลูกค้าต่างชาติ ซึ่งเป็นดีมานด์หลักของตลาดท่องเที่ยวระดับพรีเมียม

“Key Success ของภูเก็ตที่บริษัทได้ศึกษาตลาดปัจจัยหนึ่งคือ Agent Network ซึ่งเป็นจุดแข็งของบริษัทที่มีเช่นเดียวกันกับเชียงใหม่” นายอรรคเดชกล่าว

นายปรีดิกรย้ำว่า การขยายสู่สมุยและภูเก็ตไม่ใช่เพียงการเพิ่มจำนวนโครงการ แต่เป็นการสร้างระบบนิเวศธุรกิจที่เชื่อมโยงกัน ทั้งที่อยู่อาศัย โรงเรียน และคอมมูนิตี้มอลล์ เพื่อสร้างความแตกต่างและเสริมศักยภาพการขายในระยะยาว โดยจะมีรายได้จากธุรกิจที่ไม่ใช่ Core Business คาดว่าใช้งบลงทุนรวม 400–500 ล้านบาท และตั้งเป้าให้สัดส่วนรายได้อื่นเพิ่มเป็น 20.2% ภายในปี 2571

ขณะเดียวกัน บริษัทให้ความสำคัญกับมาตรฐานอาคารสีเขียว โดยได้รับการแต่งตั้งเป็น EDGE Champion รายแรกในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ภาคเหนือ และตั้งเป้าให้โครงการใหม่ไม่น้อยกว่า 80% ได้รับ EDGE Certified ภายในปี 2570

การขยับจากผู้พัฒนาโลคอลในเชียงใหม่ สู่การปักหมุดทำเลเกาะท่องเที่ยว สะท้อนการอ่านเกมตลาดที่เปลี่ยนไปจากกำลังซื้อในประเทศสู่ดีมานด์ต่างชาติและรายได้ประจำ ซึ่งน่าจับตาว่า การบุกพื้นที่สมุยและภูเก็ตของ ORN อาจทำให้บริษัทก้าวสู่สถานะผู้เล่นระดับภูมิภาคที่มีพอร์ตกระจายหลายจังหวัดในอนาคต ท่ามกลางตลาดที่ยังต้องบริหารความเสี่ยงอย่างรอบคอบ