ผังกทม.ใหม่ เปิดโซนทำเลทองพลิกโฉมมหานครดีเดย์ มี.ค.69ติดประกาศ90วัน

 

กรุงเทพมหานคร ผลักดันร่างผังเมืองรวมกรุงเทพ มหานคร (ฉบับปรับปรุงครั้งที่4) พ.ศ..ให้บังคับใช้โดยเร็ว หลังล่าช้ามานาน คาดว่าจะประกาศใช้ได้ ประมาณกลางปี2570 แทนผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครพ.ศ. 2556  ที่ล้าสมัย ตามไม่ทันความเจริญของเมืองที่เปลี่ยนแปลงไป 

สำหรับขั้นตอนล่าสุด ผ่านการพิจารณาจากคณะกรรมการผังเมืองกรมโยธาธิการและผังเมือง โดย กทม.จะปรับแก้ร่างผังเมือง ตามความเห็นของคณะกรรมการดังกล่าว โดยเฉพาะเรื่องที่ประชาชนเรียกร้อง เช่น

ยกเลิกโครงข่ายถนนบางโครงการ ที่กระทบประชาชน แต่ในภาพรวม สาระสำคัญโดยเฉพาะสีของการใช้ประโยชน์ที่ดิน 90% ไม่เปลี่ยนแปลง และในเดือนมีนาคม2569 กทม.จะปิดประกาศ90วันเพื่อให้ผู้ที่มีส่วนได้ส่วนเสียตรวจสอบอีกครั้ง  

ทั้งนี้นอกจากการใช้ประโยชน์ที่ดินตามผังเมืองรวมกทม.ใหม่ เปลี่ยนแปลงมากที่สุดจนสร้างความฮือฮา คือการปรับเพิ่ม พื้นที่สีส้ม (ที่ดินประเภทอยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง)  (ย.6-ย.10) ครองพื้นที่มากถึง 349.95 ตร.กม. เพิ่มขึ้น 23.49% คิดเป็น 41.06% ของพื้นที่รวมกทม. 1,568.73 ตร.กม.

เมื่อเทียบกับผังเมืองรวมกทม. ปี2556 มีพื้นที่ 248.08 ตร.กม. ส่งผลดีต่อดีเวลลอปเปอร์ เพิ่มพื้นที่ขาย โครงการได้มากขึ้น คือ สามารถสร้างอาคารสูงเกิน 23 เมตร และอาคารขนาดใหญ่พิเศษเกิน 1 หมื่นตารางเมตร ได้

โดยเฉพาะทำเลรอบสถานีรถไฟฟ้าที่เป็นทั้งสถานีเดี่ยวๆ และสถานีร่วมแล้ว โดยพื้นที่ที่เป็นสถานีร่วม หรือจุดตัดรถไฟฟ้า รัศมี800เมตร พัฒนาอาคารขนาดใหญ่พิเศษและอาคารสูงได้เกิน1หมื่นตารางเมตร สูงเกิน23เมตร หรือไม่จำกัดความสูง  

สำหรับพื้นที่สีน้ำตาล (ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก)แม้จะปรับสัดส่วนขึ้นไม่มาก แต่ได้เปลี่ยนแปลงในบางทำเลให้น่าลงทุนอย่างรูปแบบมิกซ์ยูส ตามทำเลหายากและที่มีมีราคาสูง  อย่างย่านพหลโยธิน ห้าแยกลาดพร้าว ไปจนถึง แยกรัชโยธิน ฮับการเดินทางกรุงเทพฯตอนเหนือ

ขณะ ย่านพระราม9-รัชดาภิเษก (แยกพระราม9 –ศูนย์วัฒนธรรม) มีรถไฟฟ้าสายสีส้ม เชื่อมMRTสายสีน้ำเงิน ( จุดตัดรถไฟฟ้า หรือจุดเปลี่ยนถ่ายการเดินซึ่งเป็นอุโมงค์ใต้ดินแห่งแรกของไทย) นอกจากนี้มี สถานทูตจีน ศูนย์การค้า อาคารสำนักงานสำคัญหลายแห่ง ที่อยู่อาศัยแนวสูง 

โดยผังเมืองกำหนดเป็น ศูนย์กลางธุรกิจรองจากศูนย์กลางธุรกิจหลัก อย่าง เพลินจิต สุขุมวิท สีลม สาทร หรือ ศูนย์กลางธุรกิจใหม่  โดยกำหนดเป็นพื้นที่สีแดง พ.7 สร้างได้8เท่าของแปลงที่ดิน เมื่อรวมโบนัส รวมเป็น 9.6เท่าของแปลงที่ดิน  ( โบนัส: เสียสละ พื้นที่ขาย สร้างพื้นที่เป็นประโยชน์ต่อสาธารณะเช่นสวนสาธารณะ ทางเท้า ทางจักรยาน ฯลฯบวกพื้นที่ก่อสร้างเพื่อพาณิชยกรรม เพื่อขายอีก20%)   

  ผังมืองกทม.ใหม่ที่เป็นไฮไลต์ กำหนดพื้นที่สำคัญเพื่อรองรับการพัฒนาเมืองให้ขยายตัวไปตามระบบรางหรือแนวเส้นทางรถไฟฟ้า รวมถึงสนับสนุนพื้นที่อนุรักษ์กระตุ้นการท่องเที่ยวในหลายจุดสำคัญ โฟกัส9โซนทำเลทองดังต่อไปนี้ 

บริเวณที่ 1 กรุงรัตนโกสินทร์ 

เริ่มจากพื้นที่ชั้นในมีการปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินจาก ที่ดินพื้นที่สีน้ำตาลอ่อน ประเภทอนุรักษ์เพื่อส่งเสริมเอกลักษณ์ศิลปวัฒนธรรมไทย (ศ.1 และ ศ.2) เป็นประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก  (ย.11) พาณิชยกรรม (พ.1 และ พ.2 ใหม่) และสถาบันราชการ การสาธารณูปโภค และสาธารณูปการ (ส.) ประกอบกับการควบคุมเขตพื้นที่ซ้อนทับ(Overlay_ Control)

โดยข้อกำหนดตามแผนผังแสดงแหล่งทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม และข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครตามกฎหมายควบคุมอาคารแต่ตามหลักการต้องยอมรับว่าการก่อสร้างอาคารสูงบริเวณนี้ยังมีข้อจำกัดเช่นเดิม ผังเมืองเพียงต้องการสะท้อนให้เห็นศักยภาพที่แท้จริงว่าเป็นย่านพาณิชย กรรมที่น่าจับตาและดึงดูดการท่องเที่ยวให้เข้าพื้นที่บริเวณนี้ได้โดยเฉพาะชาวต่างชาติ เนื่องจากกรุงเทพ มหานคร ยังเป็นจุดหมายปลายทางของใครหลายคน ที่คงมีเอกลักษณ์ที่ประเทศอื่นไม่มี เช่นวัด วัง ที่ถูกโอบล้อมด้วยชุมชนอยู่อาศัย สถาปัตยกรรมที่หาชมได้ยากยิ่ง

บริเวณที่ 2 รัชโยธิน

ทำเลแห่งความเจริญของกรุงเทพฯตอนเหลือ ผังเมืองรวมกทม.ใหม่ ได้ปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ ที่ดินจากพื้นที่สีส้ม ประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (ย.5 และ ย.7) เป็นพื้นที่สีน้ำตาล ประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก (ย.11 และ ย.13) รองรับรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนสายสีแดง (บางซื่อ-รังสิต)  รถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีเขียว (หมอชิต-คูคต) และรถไฟฟ้าสายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง)

ปัจจุบันมีการพัฒนาเกิดขึ้นรอบพื้นที่รวมถึงศูนย์คมนาคมบางซื่อ สถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ สถานีรถไฟหลักแห่งใหม่ของการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) และใหญ่ที่สุดในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ เมื่อเปิดบริการครบทุกเส้นทาง

บริเวณที่ 3 ดอนเมือง-หลักสี่

 ย่านดังกล่าวมีการเปลี่ยนแปลงสูง ผังเมืองรวมกทม.ใหม่จึงเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินจากพื้นที่สีเหลือง ประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (ย.3) เป็นพื้นที่สีส้ม ประเภทที่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (ย.7) และพื้นที่สีแดงพาณิชยกรรม (พ.5 ใหม่) รองรับรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนสายสีแดง (บางซื่อ-รังสิต) สายสีเขียว (หมอชิต-คูคต) สายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) และรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน (ดอนเมืองสุวรรณภูมิ-อู่ตะเภา) 

บริเวณที่ 4 ลาดพร้าว-รามอินทรา

ย่านลาดพร้าว และรามอินทราสร้างปรากฏการณ์เปลี่ยนแปลงสูง จากการมาของรถไฟฟ้า ดังนั้นกทม.จึงปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินจากพื้นที่สีเหลือง ประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (ย.3 และ ย.4) เป็นพื้นที่สีส้ม ประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (ย.6 และ ย.7) รองรับรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนสายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) สายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) และสายสีส้ม (ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย-มีนบุรี)

บริเวณที่ 5 ศรีนครินทร์

 นับเป็นอีกทำเลที่มีการเปลี่ยนแปลงมีรถไฟฟ้าสายสีเหลืองพาดผ่าน สร้างความเจริญเกิดขึ้นในพื้นที่ ดังนั้น จึงปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินพื้นที่สีเหลือง ประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (ย.4) เป็นพื้นที่สีส้มประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (ย.7) รองรับรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนสายสีเขียว (อ่อนนุช-เคหะฯ) สายสีแดง (ARL พญาไท-สุวรรณภูมิ) และสายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง)

บริเวณที่ 6 มีนบุรี

พื้นที่ย่านชานเมืองกทม.แต่ วันนี้ พลิกโฉม เปลี่ยนแปลงไปมากการจราจรติดขัดมีโครงการที่อยู่อาศัยเกิดขึ้นมาก จากรถไฟฟ้าดังนั้น ผังเมืองรวมกทม.ใหม่ จึง ปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินจากพื้นที่สีเหลือง ประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (ย.3) เป็นพื้นที่สีส้มประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (ย.6) และจากพื้นที่สีส้มประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (ย.6) เป็นพื้นที่สีส้มประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (ย.10 ใหม่) และพื้นที่สีแดง ประเภทพาณิชยกรรม (พ.5 ใหม่) รองรับรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนสายสีส้ม (ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย-มีนบุรี) และสายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี)

บริเวณที่ 7 ทางนํ้าหลากฝั่งตะวันออก

 โซนตะวันออกของกทม.เป็นอีกพื้นที่ที่เกิดการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ เพราะความเจริญแผ่ขยาย ส่งผลให้กทม.ปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินจากพื้นที่ขาวทะแยงเขียว ประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม (ก.1) บางส่วน เป็นพื้นที่สีเขียว ประเภทชนบทและเกษตรกรรม (ก.2 ใหม่) โดยการดำเนินการปรับปรุง ขยาย และขุดคลองระบายนํ้า เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพการป้องกันนํ้าท่วมและการระบายนํ้าตามแผนผังแสดงผังนํ้า

บริเวณที่ 8 ตลิ่งชัน-ทวีวัฒนา

 อีกทำเล ที่เปลี่ยนแปลงแบบก้าวกระโดด รับการมาของระบบราง โดยมีการปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินจากพื้นที่ขาวทะแยงเขียว ประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม (ก.2 เดิม) และพื้นที่สีเขียว ประเภทชนบท และกษตรกรรม (ก.4 เดิม) เป็นพื้นที่สีเหลือง ประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (ย.1, ย.3 และ ย.4) พื้นที่สีส้ม ประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง(ย.6 และ ย.8) และพื้นที่สีแดงประเภทพาณิชยกรรม (พ.4 ใหม่) รองรับรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนสายสีแดง (บางซื่อ-ตลิ่งชัน) สายสีนํ้าเงิน (ท่าพระ-บางแค) และสายสีเขียว (ส่วนต่อขยายบางหว้า-ตลิ่งชัน)

บริเวณที่ 9 วงเวียนใหญ่-สุขสวัสดิ์

  นับเป็นทำเลที่มีการเปลี่ยนแปลงมากเช่นกัน ทั้งจากความเจริญที่มาจากรถไฟฟ้า โครงข่ายถนน และการพัฒนาที่อยู่อาศัยทั้งแนวรายแนวสูง  ส่งผลให้ มีการปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินจากพื้นที่สีเหลือง ประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (ย.4) เป็นพื้นที่สีส้ม ประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (ย.8) และจากพื้นที่สีน้ำตาล ประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก (ย.11) เป็นพื้นที่สีน้ำตาลประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก (ย.13) รองรับรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนสายสีเขียว (สนามกีฬาแห่งชาติ-บางหว้า) และสายสีม่วง (เตาปูน-ครุใน)

 นี่คือย่านสำคัญที่มีการเปลี่ยนแปลงจากการมาของรถไฟฟ้า แม้ผังเมืองรวมกทม.จะปรับปรุงเปลี่ยนแปลงล่าช้าแต่เชื่อว่าจะประกาศใช้ถูกจังหวะเวลา แน่นอน !!!