เปิดขุมทองที่แปลงใหญ่ บูมรับผังเมือง-รถไฟฟ้า พลิกโฉมย่านธุรกิจใหม่

 

 

ความเคลื่อนไหวที่ดินแปลงใหญ่ของกลุ่มนักลงทุนยังคงมีต่อเนื่องท่ามกลางเศรษฐกิจชะลอตัว กำลังซื้อหายไปจากตลาด หลายค่ายประเมินว่า หากลงทุนในช่วงนี้ และเมื่อโครงการแล้วเสร็จสมบูรณ์ ใน2-5ปีข้างหน้า จะเป็นจังหวะที่ดีทันกำลังซื้อที่พลิกฟื้นกลับมาทั้งไทยและต่างชาติ

โดยเฉพาะที่ดินกลางใจเมืองซึ่งเป็นทำเลหายากราคาที่ดินปรับตัวสูง อย่างทำเลย่าน ชิดลม ของ กลุ่มเซ็นทรัล อยู่ระหว่างพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสในเฟสที่สองบนที่ดินสถานทูตอังกฤษเดิมเช่นเดียวกับ ที่ดินเวิ้ง “นาครเขษม” ที่ดินระดับตำนาน สู่ “เวิ้งนครเกษม เยาวราช” ภายใต้ บริษัท แอสเสท เวิรด์ คอร์ป จำกัด (มหาชน) หรือ AWC ซึ่งเป็นบริษัทในเครือ ทีซีซี กรุ๊ป ปัจจุบันอยู่ระหว่างพัฒนา โดยมีเป้าหมายรองรับนักท่องเที่ยวต่างชาติในอนาคตข้างหน้า

 

อีกโครงการที่น่าจับตาบางกอก มอลล์ (Bangkok Mall) ตั้งอยู่บนที่ดินขนาดใหญ่กว่า 100 ไร่ บริเวณสี่แยกบางนา ซึ่งเป็นการพัฒนาของเดอะมอลล์กรุ๊ป โดยวางแผนให้เป็นโครงการมิกซ์ยูสที่มีขนาดใหญ่ที่สุดในประเทศไทยและเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ เชื่อมโยงทั้งในกรุงเทพมหานครและเชื่อมโยงเขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก

รวมถึงโครงการใหญ่ เดอะ ฟอเรสเทียส์ (The Forestias) บางนา-ตราด กม.7 โครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ มีพื้นที่รวมทั้งหมด398 ไร่ พัฒนาโดย MQDC ซึ่งเป็นหนึ่งในโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย โดยมีพื้นที่สวนป่าขนาดใหญ่กว่า 30 ไร่ใจกลางโครงการ และประกอบด้วยที่อยู่อาศัยหลากหลายรูปแบบยังไม่รวมโครงการมิกซ์ยูสใจกลางเมืองบนถนนพระราม4 อย่าง โครงการ “วัน แบงค็อก” ที่เปิดให้บริการแล้ว ในระยะแรกและรอพัฒนาในเฟสต่อไป รวมถึงโครงการ ดุสิต เซ็นทรัลพาร์คที่เปิดให้บริการและอยู่ระหว่างขายโครงการที่อยู่อาศัย

ในขณะหลายแปลงยังคงนอนนิ่งๆเพื่อรอการเปลี่ยนแปลง จากการมาของรถไฟฟ้าสายใหม่ การประกาศใช้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานค ร(ฉบับปรับปรุงครั้งที่4) ที่คาดการณ์ว่าจะประกาศใช้ ประมาณกลางปี2570 เมื่อถึงเวลานั้นสถานการณ์เศรษฐกิจน่าจะเริ่มคลี่คลาย

มิกซ์ยูสเปลี่ยนเมือง

 นายศานิต อรรถญาณสกุล ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน)หรือPF ผู้พัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ของไทย วิเคราะห์ว่า จากการพัฒนาที่ดินแปลงใหญ่หลายแปลงทั้งใจกลางเมืองและย่านชานเมือง สร้างการเปลี่ยนแปลงของเมืองอย่างมาก ซึ่งมีผลต่อการขับเคลื่อนเศรษฐกิจประเทศเชื่อมโยงระบบขนส่งมวลชน โครงสร้างพื้นฐาน รถไฟฟ้า สายใหม่ๆ มีผลต่อมูลค่าที่ดินขยับสูงขึ้น ประเมินว่ายังมีที่ดินอีกหลายแปลง รอการพัฒนาหากเศรษฐกิจอำนวย ในทำเลศักยภาพที่น่าจับตา และคาดว่าจะทำให้เมืองขยายตัวเปิดทำเลศักยภาพโดยรอบมากขึ้น ที่สำคัญจะเกิดการจ้างงานจำนวนมากจากโครงการขนาดใหญ่ดังกล่าว

ที่ดินแปลงใหญ่รอพัฒนาพรึ่บ

 “ฐานเศรษฐกิจ” ลงพื้นที่สำรวจที่ดินแปลงใหญ่ในเขตกรุงเทพฯ ของกลุ่มนักลงทุนรายใหญ่พบว่ามีหลายแปลงที่ยังไม่ขยับตัว บางแปลงประกาศขาย ซึ่งเป็นไปตามแรงกดดันทางเศรษฐกิจ บางแปลงรอดูท่าทีของผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครใหม่ ที่จะประกาศใช้ รวมถึงการเปิดให้บริการของรถไฟฟ้าสายใหม่ที่พาดผ่านในอนาคต

  เริ่มจากทำเลหัวมุมพระราม9 ที่ดินแปลงใหญ่ 73 ไร่ ของ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN เป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ หลังซื้อหุ้นกว่า 50% มาจากกลุ่ม จีแลนด์ เมื่อหลายปีก่อน ปัจจุบันเมื่อจ๊อดแฟร์ยกเลิกการเช่าแล้วมองว่าอนาคตเช็นทรัลพัฒนาจะมีโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่รับกำลังซื้อในย่านดังกล่าวเกิดขึ้นตามแผน

 ที่น่าสนใจปัจจุบันพระราม9 มีกลุ่มอาคารขนาดใหญ่เกิดขึ้นจำนวนมาก ทั้งโครงการคอนโดมิเนียม โรงแรม อาคารสำนักงานสมัยใหม่ ศูนย์การค้าหลายแห่ง โดยเฉพาะ ศูนย์การค้าเซ็นทรัลพระราม 9 แม่เหล็กสำคัญดึงนักท่องเที่ยวและขาช้อปปิ้ง เช่นเดียวกับ ศูนย์การค้าฟอร์จูน ที่มีผู้ใช้บริการจำนวนไม่น้อย ซึ่งกำลังกลายเป็นศูนย์กลางธุรกิจใหม่ ตามผังเมืองรวมกทม.ใหม่ เชื่อมโยงมายังถนนรัชดาภิเษกจนถึงสถานีศูนย์วัฒนธรรม สถานีรถไฟฟ้าสายสีส้ม ตัดกับMRT สายสีน้ำเงิน จุดเปลี่ยนถ่ายการเดินทางสำคัญของโซนตะวันออก

 โดยบริเวณนี้ มีที่ดินแปลงใหญ่2แปลง รอการพัฒนา โดยแปลงแรกอยู่ระหว่างประกาศขาย เนื้อที่ 19 ไร่ ของ นายสาธิต วิทยากร นักลงทุนและนักธุรกิจชื่อดัง ตั้งราคาขายสูงถึงตารางวาละ 1.5 ล้านบาท จากก่อนหน้านี้ นายสาธิต เคยตัดขายที่ดินแปลงด้านข้าง จำนวน 8 ไร่ให้กับ “เอไอเอประเทศไทย” พัฒนาเป็นอาคารสำนักงานซึ่งล่าสุดก่อสร้างแล้วเสร็จและเปิดให้บริการพื้นที่

ที่ดินแปลงติดกัน เนื้อที่ 24 ไร่ เป็นของบริษัทแหลมทองค้าสัตว์ มูลค่ากว่า 10,000 ล้านบาทปัจจุบันยังคงสภาพพื้นที่ปลูกมะนาว ซึ่งทั้งสองแปลงเป็นที่ดินทำเลศักยภาพสูง ติดสถานีรถไฟฟ้าศูนย์วัฒนธรรมฯ เหมาะพัฒนาเป็นมิกซ์ยูส ศูนย์การค้า โรงแรม คอนโดมิเนียม ตามผังเมืองกทม.ใหม่ กำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินเป็นย่านพาณิชยกรรม (พ.7) พัฒนาได้มากถึง8เท่าของแปลงที่ดิน หากบวกโบนัสไปด้วยจะได้ถึง9.6เท่าของแปลงที่ดิน เนื่องจากย่านนี้ถูกกำหนดเป็นย่านธุรกิจใหม่ดังกล่าว

มากไปกว่านั้นหากรถไฟฟ้าสายสีส้มเปิดให้บริการจะรับคนจากนอกเมืองเข้าสู่ใจกลางเมืองเชื่อมผ่านย่านดังกล่าว ไปยังฝั่งธนบุรี โรงพยาบาล ศิริราช ปลายทางที่บางขุนนนท์ ไม่ห่างกันมากนัก บริเวณทำเลศูนย์วัฒนธรรม ที่ดินแปลงใหญ่ของ บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค เนื้อที่ 13 ไร่ติด บิ๊กซีเอ็กซ์ตร้า ปัจจุบันให้จ๊อดแฟร์เช่าพื้นที่ แต่การพัฒนาโครงการมิกซ์ยูส ปัจจุบันยังไม่มีการพัฒนา

ทำเลพหลโยธิน แรงกระเพื่อมน่าจับตา

ทำเลศักยภาพที่น่าจับตาคงหนีไม่พ้น ทำเลพหลโยธิน ทั้งฝั่ง รถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยายและฝั่งรถไฟฟ้าสายสีแดงโดยฝั่งรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย ตั้งแต่บริเวณห้าแยกลาดพร้าวไปจรดแยกรัชโยธิน บริเวณนี้ผังเมืองรวมกำหนดเป็นพื้นที่สีน้ำตาล (ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก) สามารถพัฒนาเป็นโครงการมิกซ์ยูส ขนาดใหญ่ ความสูงไม่จำกัดและขนาดเกิน1หมื่นตารางเมตร โดยเฉพาะทำเลจุดตัดรถไฟฟ้า2สาย ที่กำหนดรัศมีรอบสถานีรถไฟฟ้านับจากกึ่งกลางสถานี ออกไป800เมตร

ที่น่าสนใจการรถไฟแห่งประเทศไทย (ที่ดินพื้นที่สีแดง) 47.22 ไร่ให้กับกลุ่มเซ็นทรัล เป็นระยะเวลาอีก 30ปี ยิ่งสร้างแรงกระเพื่อมให้กับย่านนี้ ห่างกันไม่มาก ที่ดิน 49ไร่ ของ เซ็นทรัลพัฒนา อยู่ระหว่างพัฒนา เฟสแรก เป็นศูนย์การค้าขนาดใหญ่ (เซ็นทรัล พหลโยธิน) ที่มีแผนเปิดให้บริการ ปี2571 เพิ่มกำลังซื้อเชื่อมโยงเช็นทรัลลาดพร้าว ที่ดินแดนเนรมิต 33ไร่ ของตระกูลเสรีเริงฤทธิ์ แม้ปัจจุบัน จะเปิดพื้นที่เช่าเป็นตลาดนัดรถไฟ แต่มูลค่าที่ดินไม่ธรรมดา ทั้งแปลงเฉพาะราคาประเมินที่ดินอยู่ที่4,000ล้านบาท ราคาซื้อขายตลาดวิ่งไปที่ 1-1.5ล้านบาทต่อตารางวา แนวเส้นทางรถไฟฟ้า ประเมินว่ามูลค่าจะเพิ่มสูงและมีนักลงทุนรายใหญ่หมายตา

ข้ามไปอีกฝั่ง ที่ดินแปลงใหญ่ ของบมจ ปตท. ซื้อที่ดิน บริเวณสถานีหลักสี่ เนื้อที่70ไร่ ติดสถานีหลักสี่รถไฟฟ้าสายสีแดง มีแผนพัฒนาเป็นโครงการมิกซ์ยูสแต่ปัจจุบันยังรอผังเมืองใหม่ ที่จะประกาศใช้โดยกำหนดเป็นพื้นที่สีส้ม (ที่ดินประเภทหน้าแน่นปานกลาง) พัฒนาเป็นอาคารสูงได้

ที่ดิน เซ็นทรัล รังสิต 761 ไร่ บูมรับผังเมืองใหม่

เช่นเดียวกับที่ดินทำเลพหลโยธินที่ดินเซ็นทรัลพัฒนา ย่านรังสิตเนื้อที่ประมาณ 761 ไร่ ที่ซื้อต่อมาจากไทยเมล่อนและบริษัท บริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) หรือ BAM เมื่อหลายปีก่อน ปัจุบันผังเมืองรวมเมืองท่าโขลง-คลวง-รังสิต จังหวัดปทุมธานี มีผลใช้แล้วโดยปรับการใช้ประโยชน์การใช้ที่ดินจากพื้นที่สีม่วง(ที่ดินประเภทอุตสาหกรรม) เป็นพื้นที่สีแดงเพื่อพัฒนาพาณิชยกรรมและที่อยู่อาศัยหนาแน่นมากได้เพื่อให้สอดคล้องกับสถานการณ์ที่เปลี่ยนแปลงไป ทั้งการพัฒนาที่เกิดขึ้นโดยรอบและรถไฟฟ้าสายสีแดง ส่วนต่อขยาย ไปถึงมหาวิทยาลัยศูนย์รังสิต

ในทำเลเดียวกัน ที่ดินโครงการ จิณณ์ เวลบีอิ้ง เคาน์ตี้ 142 ไร่ ที่มีแผนพัฒนาต่อเนื่องและรอการพัฒนาพื้นที่รังสิต ของเซ็นทรัล พัฒนาที่นายวสันต์ คงจันทร์นายกสมาคมการขายและการตลาดอสังหาริมทรัพย์ (RESAM) ย้ำว่าเมื่อมีการเปลี่ยนแปลงของสีผังเมืองเป็นพื้นที่สีแดง เชื่อว่าเช็นทรัล จะพัฒนาพื้นที่อย่างแน่นอน ที่จะเพิ่มความเป็นฮับให้กับโชนตอนเหนือของกรุงเทพฯ ที่ปัจจุบันมีการขยายตัวของเมืองสูงและรองรับกำลังซื้อกลุ่มภาคเหนือ อีสานและคนพื้นที่ที่มีมากกว่า 3 แสนคน ขณะราคาที่ดินขยับสูงจาก 1 แสนบาทต่อตารางวา อาจไปถึง 2-3 แสนบาทต่อตารางวา

เจ้าสัวเจริญยังรอพัฒนาที่ดินเกษตร-นวมินทร์

วกเข้ามาในเขตกรุงเทพฯ ที่ดิน แปลงเกษต-นวมินทร์ เนื้อที่ 200-300 ไร่ ที่มองข้ามไม่ได้เนื่องจากเป็นแปลงขนาดใหญ่ของเจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี ที่รอการพัฒนา โครงการมิกซ์ยูสโดยก่อนหน้านี้ มีแผนรอรถไฟฟ้าสายสีน้ำตาล และทางพิเศษ เชื่อมผ่าน นอกจากนี้ที่ดินในเมือง ยังมีของกลุ่มเจ้าสัวเจริญ อย่างเอเชียธีค ริมแม่น้ำเจ้าพระยา 50 ไร่ ที่เคยมีแผนพัฒนาเป็นโรงแรมสูง 100 ชั้น ปัจจุบันยังรอเศรษฐกิจฟื้น