3สมาคมอสังหาฯ ชงอธิบดีกรมที่ดิน รื้อใหญ่กม. ขยายทรัพย์อิงสิทธิ์ 60ปี-ลดขนาดบ้านจัดสรร

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัวตามภาวะเศรษฐกิจกำลังซื้อหายไปจากตลาด สวนทางต้นทุนการพัฒนาที่สูงโดยเฉพาะราคาที่ดิน เพิ่มช่องว่างถ่างช่องโหว่ ให้กับคนรุ่นใหม่ห่างไกลจากการมีบ้านเป็นของตนเอง

ทางออก นอกจากขยายมาตรการรัฐอย่าง LTV (Loan to Value) ของธนาคารแห่งประเทศไทยและลดค่าธรรมการโอน/จดจำนองแล้ว มองว่าต้องปลดล็อกข้อจำกัดทางกฎหมายบางประการเพื่อให้ทุกฝ่ายขับเคลื่อนได้ ทั้งเอกชน ผู้บริโภค รวมถึงรัฐจัดเก็บรายได้เพิ่มมากขึ้น

นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผย”ฐานเศรษฐกิจ”ว่า เมื่อสัปดาห์ที่ผ่านมา 3สมาคมฯ ซึ่งประกอบด้วย สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สมาคมอาคารชุดไทยและสมาคมอสังหาริมทรัพย์ ไทย ได้เข้าพบนายพรพจน์ เพ็ญพาส อธิบดีกรมที่ดิน เพื่อหารือข้อเสนอเกี่ยวกับ พระราชบัญญัติ (พรบ. ) การจัดสรรที่ดิน และกฏหมายที่เกี่ยวข้อง 

1) การขยายเวลา พรบ.ทรัพย์อิงสิทธิ์ เพื่อหาจุดเหมาะสมระหว่าง ผู้ให้เช่าและผู้เช่าที่ดิน จาก30ปีเป็น60ปี

2) ขนาดที่ดินขั้นต่ำเริ่มต้นของการจัดสรร เพื่อแก้ปัญหาการเข้าถึงที่อยู่อาศัยของกลุ่ม First Jobber ผู้เริ่มต้นครอบครัวใหม่

“ข้อแรกเห็นตรงกันเรื่องไม่ขายแต่ให้เช่าระยะยาว โดยอธิบดีกรมที่ดินจะพิจารณา จำนวนปีที่เหมาะสม ว่าควรเป็นกี่ปี ส่วนข้อสองอธิบดีกรมที่ดินเห็นด้วยในหลักการเรื่องขนาดประชากรเล็กลง และที่อยู่อาศัยอยู่ไกลขึ้น ท่านว่าต้องรับฟังความเห็นจากหน่วยงานอื่นที่เกี่ยวข้องด้วย เช่นการเคหะแห่งชาติ สภาสภาปนิกสยาม ว่ากลุ่มใดได้ประโยชน์สูงสุด และกระทบต่อคุณภาพชีวิตการอยู่อาศัยมากน้อยหรือไม่”

ขยายเพดาน "ทรัพย์อิงสิทธิ" เป็น 60 ปี ดึงดูดการลงทุน

นายสุนทรอธิบายว่า หัวใจสำคัญของข้อเสนอคือการปรับปรุงกฎหมาย “ทรัพย์อิงสิทธิ” โดยเสนอให้ขยายระยะเวลาการใช้ประโยชน์จากเดิม 30 ปี เป็น 60 ปี แนวทางนี้จะช่วยสร้างความเชื่อมั่นให้แก่นักลงทุนและสถาบันการเงินในโครงการระยะยาว เช่น Mixed-Use, โรงแรมหรู หรืออาคารสำนักงาน

นอกจากนี้ยังเป็นกลไกสำคัญในการดึงดีมานด์ต่างชาติเข้าสู่ระบบที่ตรวจสอบได้และโปร่งใส (Regulated Market) แทนการถือครองแบบนอมินี ซึ่งจะช่วยให้รัฐจัดเก็บภาษีได้อย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย

ลดขนาดที่ดินขั้นต่ำ รับเทรนด์ "ครอบครัวขนาดเล็ก-ราคาที่ดินพุ่ง"

เพื่อให้สอดคล้องกับสภาพสังคมที่ขนาดครอบครัวไทยลดลงจาก 3.5 คน เหลือเพียง 2.5 คน และราคาที่ดินในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลที่พุ่งสูงขึ้นถึง 150-200% ทางสมาคมฯ จึงเสนอให้ปรับลดขนาดที่ดินขั้นต่ำลง ดังนี้:

• บ้านเดี่ยว: จาก 50 ตร.ว. เหลือ 35 ตร.ว.

• บ้านแฝด: จาก 35 ตร.ว. เหลือ 28 ตร.ว.

• ทาวน์เฮาส์: จาก 16 ตร.ว. เหลือ 14 ตร.ว.

การปรับลดนี้จะช่วยเพิ่มจำนวนยูนิตต่อไร่ได้ 20-35% ซึ่งจะช่วย "กดราคาบ้านให้ต่ำลง" ทำให้ผู้ซื้อเข้าถึงที่อยู่อาศัยในทำเลที่ต้องการได้จริง.

ปรับปรุง (ร่าง) พรบ.จัดสรรที่ดินฯ ลดภาระผู้ประกอบการและผู้บริโภค

จากเสียงสะท้อนมีประเด็นที่ต้องเร่งเคลียร์ให้ชัดเจนที่เอกชนเสนอ

• บทลงโทษและการใช้ดุลพินิจ (มาตรา 65): เสนอให้มี "ตารางแนวทางเปรียบเทียบปรับ (Checklist)" เพื่อลดความเสี่ยงจากการใช้ดุลพินิจของเจ้าหน้าที่ที่มีช่วงค่าปรับกว้างถึง 50,000 - 500,000 บาท.

• หลักประกันการจัดสรร (มาตรา 44): เสนอให้ใช้ "เงินสดหรือหลักทรัพย์อื่น" แทนการใช้ Bank Guarantee เพียงอย่างเดียว เพื่อเพิ่มสภาพคล่องให้ผู้ประกอบการรายย่อย

• การอุทิศสาธารณูปโภค (มาตรา 48): สนับสนุนให้โครงการที่ตกค้างหรือลูกบ้านไม่จัดตั้งนิติบุคคล สามารถอุทิศถนนหรือพื้นที่ส่วนกลางให้เป็นสาธารณะได้สะดวกขึ้น เพื่อลดภาระการดูแลระยะยาวและปิดจบโครงการได้สมบูรณ์

• ค่าบำรุงรักษา (มาตรา 49/50): ปรับให้จัดเก็บตาม "ข้อบังคับนิติบุคคล" (เช่น รายปี หรือ ราย 6 เดือน) แทนการเก็บรายเดือน เพื่อให้สอดคล้องกับการบริหารจัดการจริง

ชู 3 เสาหลักยกระดับการบริหารงานจัดสรร

ขณะเดียวกัน 3สมาคมอสังหาฯ เสนอแนวทางปฏิบัติเพื่อลดขั้นตอนการทำงาน (Operation) ดังนี้

1. Standardization: สร้างแบบแปลนมาตรฐานกรมที่ดินและราคากลางค่าก่อสร้างสาธารณูปโภค เพื่อให้ทุกจังหวัดใช้เกณฑ์เดียวกัน ลดการใช้ดุลพินิจรายบุคคล

2. Process Streamlining: ลดความซ้ำซ้อนในการจดทะเบียนนิติบุคคล และกำหนดกรอบเวลาการตรวจงาน (SLA) ให้ชัดเจน (เช่น ภายใน 30-45 วัน) เพื่อลดต้นทุนดอกเบี้ยของผู้ประกอบการ

3. Regulatory Unlock: ปรับนิยามการจัดสรรจาก 10 แปลง เป็น 20 แปลง เพื่อลดภาระขั้นตอนการขออนุญาตสำหรับโครงการขนาดเล็ก

อย่างไรก็ตามการขยับตัวของ 3 สมาคมอสังหาฯ ในครั้งนี้ ไม่เพียงแต่เป็นการแก้ปัญหาให้ผู้ประกอบการ แต่ยังเป็นการสร้าง Economic Multiplier โดยบ้าน 1 หลัง สามารถสร้างเงินหมุนเวียนในระบบเศรษฐกิจท้องถิ่นได้ถึง 4-6 เท่า และสนับสนุนการจ้างงานในภาคก่อสร้างกว่า 2.5 - 3 ล้านคน หากข้อเสนอเหล่านี้ได้รับการตอบรับ จะถือเป็นการปฏิรูปโครงสร้างกฎหมายที่ดินครั้งสำคัญเพื่อให้คนไทย "มีบ้าน" ได้ง่ายขึ้นในยุคเศรษฐกิจปัจจุบัน

การลดขนาดที่ดินขั้นต่ำส่งผลต่อราคาบ้าน

การปรับลดขนาดที่ดินขั้นต่ำตามข้อเสนอของ 3 สมาคมฯ ส่งผลกระทบเชิงบวกต่อราคาบ้านและขีดความสามารถในการซื้อของผู้บริโภคอย่างมีนัยสำคัญ โดยมีรายละเอียดดังนี้

• ช่วยกดราคาบ้านให้ต่ำลงและเข้าถึงง่ายขึ้น โดยเกณฑ์ขนาดที่ดินขั้นต่ำในปัจจุบันทำให้ต้นทุนการพัฒนาที่อยู่อาศัยสูงเกินความจำเป็น เมื่อเทียบกับกำลังซื้อจริงในตลาด ซึ่งพบว่าผู้ซื้อบ้านถึง 85% มีกำลังซื้อไม่เกิน 7 ล้านบาทการลดขนาดที่ดินจึงเป็นกลไกสำคัญที่ช่วยให้ราคาต่อยูนิตลดลงมาอยู่ในระดับที่ผู้บริโภคส่วนใหญ่เอื้อมถึง

• เพิ่มประสิทธิภาพการใช้ที่ดิน (Housing Supply) การลดขนาดที่ดินจะช่วยให้ผู้ประกอบการสามารถเพิ่มจำนวนยูนิตต่อไร่ได้มากขึ้น 20-35%. เมื่อสามารถสร้างบ้านได้จำนวนยูนิตมากขึ้นบนเนื้อที่เท่าเดิม จะเกิดการประหยัดต่อขนาด (Economies of Scale) ซึ่งส่งผลให้ราคาขายต่อยูนิตลดลงตามไปด้วย

• ปลดล็อกที่ดินแปลงย่อยในเมืองซึ่ง ปัจจุบันมีที่ดินแปลงย่อยในเขตเมืองประมาณ 30-40% ที่ไม่สามารถพัฒนาได้เนื่องจากติดเกณฑ์ขนาดที่ดินขั้นต่ำเดิม การปรับเกณฑ์ใหม่จะช่วยให้ที่ดินเหล่านี้ถูกนำมาพัฒนาเป็นโครงการที่อยู่อาศัยใน "ทำเลจริง" ที่มีความต้องการสูงได้ ซึ่งจะช่วยเพิ่มตัวเลือกบ้านในราคาที่เหมาะสมให้กับคนทำงานในเมือง

• สอดรับกับต้นทุนที่ดินที่พุ่งสูงขึ้น สะท้อนจากในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ราคาที่ดินในกรุงเทพฯ และปริมณฑลปรับตัวสูงขึ้นถึง 150-200%. การลดขนาดที่ดินขั้นต่ำ (เช่น บ้านเดี่ยวจาก 50 เหลือ 35 ตร.ว. หรือทาวน์เฮาส์จาก 16 เหลือ 14 ตร.ว.) จึงเป็นทางออกที่ช่วยบริหารจัดการต้นทุนที่ดินที่แพงขึ้น ไม่ให้สะท้อนไปที่ราคาขายบ้านจนสูงเกินไป

• ตอบโจทย์ครอบครัวขนาดเล็กที่ แนวโน้มขนาดครอบครัวไทยลดลงจาก 3.5 คน เหลือเพียง 2.5 คน ทำให้ความต้องการพื้นที่ใช้สอยเปลี่ยนไป. การลดขนาดที่ดินจึงเป็นการปรับราคาให้เหมาะสมกับพื้นที่ใช้สอยที่ใช้งานจริง ไม่ต้องจ่ายเงินซื้อพื้นที่ส่วนเกินที่ไม่ได้ใช้งาน

“ การลดขนาดที่ดินขั้นต่ำคือการปฏิรูปโครงสร้างต้นทุนอสังหาฯ เพื่อแก้ปัญหา "บ้านแพงเกินกำลังซื้อ" โดยใช้กลไกการเพิ่มซัพพลายต่อพื้นที่ เพื่อสร้าง Economic Multiplier ให้คนไทยเป็นเจ้าของบ้านได้ง่ายขึ้น และกระตุ้นเม็ดเงินหมุนเวียนในระบบเศรษฐกิจได้ถึง 4-6 เท่าของมูลค่าบ้าน”

การขยายขนาดเป็น 20 แปลงช่วยผู้ประกอบการ

การเสนอปรับนิยามการจัดสรรที่ดินจาก “10 แปลง เป็น 20 แปลง” ถือเป็นหนึ่งในกลยุทธ์สำคัญภายใต้เสาหลักด้านการปลดล็อกข้อจำกัดทางกฎหมาย (Regulatory Unlock) ซึ่งจะส่งผลดีต่อผู้ประกอบการรายย่อยและโครงการขนาดเล็กโดยตรง ดังนี้

• ลดภาระและขั้นตอนการขออนุญาต ซึ่งในปัจจุบัน หากมีการแบ่งที่ดินจำหน่ายตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป จะถูกบังคับให้ต้องขอใบอนุญาตจัดสรรที่ดินซึ่งมีขั้นตอนซับซ้อน การขยายเกณฑ์เป็น 20 แปลง จะช่วยให้โครงการขนาดเล็กไม่ต้องเข้าสู่กระบวนการขอใบอนุญาตที่ยุ่งยาก ทำให้ประหยัดเวลาและลดต้นทุนในการดำเนินงาน

• เพิ่มความคล่องตัวในการทำธุรกิจ (Ease of Doing Business): ข้อเสนอนี้มุ่งเป้าเพื่อลดอุปสรรคในการทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะสำหรับผู้ประกอบการรายย่อยที่ต้องการพัฒนาโครงการในสเกลที่ไม่ใหญ่มาก ให้สามารถเริ่มต้นและปิดโครงการได้รวดเร็วขึ้น สอดคล้องกับสภาวะเศรษฐกิจในปัจจุบันที่ต้องการความรวดเร็วในการหมุนเวียนเงินทุน

• สอดรับกับสภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน กรณีการปรับเกณฑ์นี้เป็นการปรับปรุงกฎหมายให้ทันสมัยและเหมาะสมกับบริบทการพัฒนาที่อยู่อาศัยในปัจจุบัน ซึ่งมักมีการพัฒนาโครงการขนาดเล็กในพื้นที่ที่มีข้อจำกัดหรือในทำเลเฉพาะเจาะจงมากขึ้น

ในมุมมองเชิงธุรกิจ การขยับเพดานเป็น 20 แปลง คือการลดกำแพงทางกฎหมายที่เคยเป็นภาระต้นทุนแฝงของผู้ประกอบการรายเล็ก ช่วยให้เกิดการแข่งขันในตลาดมากขึ้น และส่งผลดีต่อผู้บริโภคที่จะมีทางเลือกที่อยู่อาศัยในโครงการขนาดเล็กที่หลากหลายและคล่องตัวสูง

สำหรับเงื่อนไข “การพ้นหน้าที่” (Release of Duty) ตามประกาศคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 (ปว. 286) ซึ่งเป็นหนึ่งในข้อเสนอสำคัญภายใต้เสาหลักการปลดล็อกข้อจำกัดทางกฎหมาย (Regulatory Unlock) มีประเด็นสำคัญที่ต้องทำความเข้าใจดังนี้

1. ปัญหาของโครงการภายใต้กฎหมายเก่า (ปว. 286)

ในอดีต โครงการจัดสรรที่ดินที่ดำเนินการภายใต้ประกาศคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 มักประสบปัญหาเชิงโครงสร้าง เนื่องจากตัวกฎหมายไม่มีแนวทางปฏิบัติที่ชัดเจนเกี่ยวกับการสิ้นสุดภาระหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดิน. สิ่งนี้ทำให้เกิดสภาวะที่โครงการ "ค้างท่อ" คือขายหมดแล้วแต่ยังไม่สามารถปิดจบภาระหน้าที่ตามกฎหมายได้อย่างสมบูรณ์

2. ภาระที่ไม่มีวันสิ้นสุดของผู้ประกอบการ

เนื่องจากขาดความชัดเจนเรื่องเกณฑ์การพ้นหน้าที่ ผลกระทบโดยตรงคือผู้ประกอบการต้องแบกรับภาระการดูแลรักษาสาธารณูปโภคและพื้นที่ส่วนกลางในโครงการเก่าเหล่านี้ โดยไม่มีกำหนดระยะเวลาสิ้นสุดที่แน่นอน. ภาระดังกล่าวกลายเป็นต้นทุนแฝงระยะยาวและอาจนำไปสู่ข้อพิพาทระหว่างผู้ประกอบการและลูกบ้านได้

3. ข้อเสนอการกำหนดเงื่อนไข "การพ้นหน้าที่" ให้ชัดเจน

ทาง 3 สมาคมอสังหาฯจึงเสนอให้กรมที่ดินเร่งจัดทำระเบียบหรือแนวทางปฏิบัติที่ชัดเจน เพื่อให้โครงการเก่าที่ติดล็อกภายใต้ ปว. 286 สามารถส่งมอบสาธารณูปโภคหรือพ้นจากภาระผูกพันได้ตามมาตรฐานของกฎหมายจัดสรรที่ดินในปัจจุบัน

เงื่อนไขที่ต้องการให้เกิดขึ้นมีเป้าหมายดังนี้

• สร้างมาตรฐานใหม่ เพื่อให้โครงการเก่าสามารถเปลี่ยนผ่านเข้าสู่ระบบการบริหารจัดการแบบปัจจุบัน (เช่น การจัดตั้งนิติบุคคล) ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย

• ลดภาระผู้ประกอบการ เพื่อให้ผู้ประกอบการสามารถ "ปิดจบโครงการ" ได้อย่างสมบูรณ์ และหลุดพ้นจากหน้าที่ดูแลสาธารณูปโภคที่ควรจะเป็นหน้าที่ของส่วนรวมหรือนิติบุคคล

• การศึกษาความเป็นไปได้ทางกฎหมาย ปัจจุบันเรื่องนี้อยู่ในขั้นตอนข้อเสนอให้มีการศึกษาความเป็นไปได้ในการแก้ไขเงื่อนไข ปว. 286 เพื่อลดอุปสรรคในการทำธุรกิจ (Ease of Doing Business) 

ความพยายามของ3สมาคมอสังหาฯไม่ใช่เพียงการแก้กฎหมายตัวใดตัวหนึ่ง แต่เป็นการ "ล้างกระดานกฎหมายเก่า" ที่เป็นอุปสรรคต่อการพัฒนาที่อยู่อาศัย เพื่อลดต้นทุนแฝงในระบบเศรษฐกิจและเปิดทางให้คนรุ่นใหม่เข้าถึงบ้านหลังแรกได้ง่ายขึ้น