อัปเดตผังเมืองกทม.ใหม่ ใช้ปี70 ล่าสุดเพิ่มการใช้ประโยชน์ที่ดินแนวรถไฟฟ้าดันราคาที่ดินขยับ
อัปเดตผังเมืองกทม.ใหม่ ใช้ปี70 ล่าสุดเพิ่มการใช้ประโยชน์ที่ดินแนวรถไฟฟ้า เปิดทำเลทองลาดพร้าว เปลี่ยนแปลงมากที่สุด จากสีเหลืองเป็นส้ม จากแนวราบเป็นแนวสูงดันราคาที่ดินขยับสูง
KEY
POINTS
- ผังเมืองกทม. ฉบับใหม่คาดว่าจะประกาศใช้ภายในปี 2570 โดยมุ่งเน้นการเพิ่มศักยภาพการใช้ประโยชน์ที่ดินในบริเวณแนวเส้นทางรถไฟฟ้า
- มีการปรับเปลี่ยนสีผังเมืองในหลายพื้นที่สำคัญ เช่น ถนนลาดพร้าวเปลี่ยนจากสีเหลืองเป็นสีส้มเพื่อรองรับคอนโดมิเนียม และปรับพื้นที่เกษตรกรรมโซนฝั่งธนบุรีเป็นที่อยู่อาศัย
- เพิ่มพื้นที่สีส้ม (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง) ขึ้น 23.49% เพื่อส่งเสริมการพัฒนาอาคารสูง โดยเฉพาะในรัศมี 800 เมตรจากสถานีรถไฟฟ้า
ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) คาดว่าจะประกาศใช้ภายในปี 2570 โดย กรุงเทพมหานคร(กทม.) ส่งร่างให้กรมโยธาธิการและผังเมืองตรวจสอบแล้วเมื่อช่วงปลายปี 2568 ที่ผ่านมาเน้นปรับพื้นที่การใช้ประโยชน์ที่ดินให้เกิดประสิทธิภาพสุงสุดบริเวณแนวเส้นทางรถไฟฟ้า โดยเฉพาะทำเล บนถนนลาดพร้าว ทั้งสายเปลี่ยนแปลงค่อนข้างมากจากพื้นที่สีเหลือง (ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย) เน้นพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวราบ เป็นพื้นที่สีส้ม(ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง ) พัฒนาคอนโดมิเนียมอาคารสูงได้ เพื่อรองรับเมืองขยายจากการมาของรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ทั้งนี้นอกจากพัฒนาได้มากขึ้นแล้วยังมีผลต่อราคาที่ดินขยับขึ้นต่อเนื่อง
ที่เปลี่ยนแปลงมากอย่างน่าจับตา จะเป็น โซนตะวันออกของกทม.เปลี่ยนจากพื้นที่เขียวทะแยงขาว (ที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบุทและเกษตรกรรม ) พัฒนาที่อยู่อาศัย 1,000ตารางวาหรือ 2.5ไร่ เป็นพื้นที่สีเขียว เพิ่มความถี่พัฒนาบ้านแนวราบได้ รวมถึงพื้นที่สีเขียวทะแยงขาวโซนตะวันตกย่านฝั่งธนบุรี จากบ้านแนวราบ50ตารางวา เป็น พื้นที่สีเหลือง สีแดง เพื่อรองรับรถไฟฟ้า เชื่อมถึง ทั้งสายสีแดง สายสีเขียว สายสีน้ำเงิน โดยเฉพาะ พื้นที่ฝั่งธนบุรี มีโครงข่ายรถไฟฟ้า และโครงข่ายถนน ที่ปรับการใช้ประโยชน์ตามความเจริญที่แผ่ขยายไป เป็นต้น
ที่น่าสนใจสำหรับเจ้าของที่ดินและผู้ประกอบการ มองเห็นอนาคต ของกรุงเทพมหานคร มุ่งปรับสีผังเมืองให้สอดคล้องกับแนวรถไฟฟ้าใหม่ เพิ่มพื้นที่สีส้ม (อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง) 23.49% เพื่อรองรับการพัฒนาอาคารสูงและคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะในรัศมี 800 เมตรจากสถานีรถไฟฟ้า
สาระสำคัญของการปรับปรุงผังเมือง กทม. ใหม่ (ร่างฯ)
- เน้นการพัฒนาพื้นที่สีส้ม (ย.5-ย.7) เพิ่มขึ้นอย่างมากในหลายพื้นที่ เพื่อสนับสนุนการขยายตัวของเมืองและที่อยู่อาศัย
- ปรับฝั่งธนบุรีเป็นสีเหลือง (ย.1-ย.4) เปลี่ยนพื้นที่ชนบท/เกษตรกรรม (กรอบขาว) เป็นพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (สีเหลือง) เพื่อรองรับรถไฟฟ้าสายสีทองและสายสีม่วง
- ลดพื้นที่สีเขียวทแยงขาว ปรับลดพื้นที่เกษตรกรรมชนบทลงกว่า 78% โดยเฉพาะย่านตลิ่งชัน หนองจอก ลาดกระบัง เพื่อรองรับการพัฒนาเมือง
- เพิ่ม FAR Bonus จูงใจผู้พัฒนาโครงการให้เพิ่มพื้นที่สาธารณะหรือโครงสร้างพื้นฐาน โดยให้โบนัสพื้นที่ก่อสร้างเพิ่มขึ้น 5-20%
- ปรับข้อกำหนดที่จอดรถ เพิ่มขนาดพื้นที่ที่จอดรถสำหรับคอนโดมิเนียมใกล้รถไฟฟ้า เพื่อลดความหนาแน่น
- ปรับลดพื้นที่น้ำหลาก (Floodway): ลดพื้นที่ทางน้ำหลากย่านหนองจอก-ลาดกระบังลง จาก 150 ตร.กม. เหลือ 50 ตร.กม. เพื่อขยายพื้นที่พัฒนา
- เพิ่มพื้นที่อนุรักษ์ พื้นที่รอบเกาะรัตนโกสินทร์ เช่น เยาวราช บางลำพู เพิ่มข้อจำกัดความสูงอาคาร
- ขณะเดียวกันลดโครงข่ายถนนลงจำนวนมากจากการเรียกร้องของคนในพื้นที่
ความคืบหน้าและประเด็นสำคัญ
- ระยะเวลาการประกาศใช้ เลื่อนจากกำหนดการเดิมปี 2569 ไปเป็นปี 2570 เนื่องจากต้องปรับปรุงรายละเอียดและรับฟังความคิดเห็นให้ครบถ้วน
- เพิ่มพื้นที่สีส้ม (อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง) 23.49% เพื่อรองรับการพัฒนาอาคารสูงและคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะในรัศมี 800 เมตรจากสถานีรถไฟฟ้า
- พื้นที่ศักยภาพใหม่ พื้นที่แนวรถไฟฟ้าสายใหม่ย่านตลิ่งชัน หนองจอก รามคำแหง และพหลโยธิน ถูกปรับเปลี่ยนเพื่อรองรับการพัฒนา และปรับพื้นที่สีเขียวแยงขาว (เกษตรกรรม) ลดลงถึง 78%
- การลดน้ำท่วม ปรับลดพื้นที่ทางน้ำหลาก (Floodway) ย่านลาดกระบัง มีนบุรี คลองสามวา ลง จาก 150 ตร.กม. เหลือ 50 ตร.กม. โดยขยายแนวคลองรองรับแทน
ร่างผังเมืองใหม่นี้มุ่งเน้นการใช้ประโยชน์ที่ดินให้สอดคล้องกับสภาพเมืองที่เปลี่ยนแปลงไปและเพิ่มปอดแห่งใหม่พื้นที่สีเขียวในเมืองให้มากขึ้น