เจาะทำเลทองย่านพหลโยธิน ฮับกรุงเทพตอนเหนือ 'เซ็นทรัลลาดพร้าว'ต่อสัญญา ดันราคาที่ดินพุ่ง

ทำเลย่านพหลโยธิน บริเวณห้าแยกลาดพร้าวถูกพูดถึงเป็นวงกว้างเมื่อ การรถไฟแห่งประเทศไทย(รฟท.) โดยคณะกรรมการการรถไฟแห่งประเทศไทยมีมติต่อสัญญาเช่า ที่ดินสามเหลี่ยมพหลโยธิน (เซ็นทรัลลาดพร้าว) 47.22 ไร่ ให้กับกลุ่มเซ็นทรัล ออกไปอีก30ปี มูลค่าผลตอบแทน33,000ล้านบาท โดยบริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด หรือ SRTA บริษัทลูก รฟท.ได้เจรจากับบริษัท เซ็นทรัล อินเตอร์พัฒนา จำกัด เป็นที่เรียบร้อยแล้ว  และเสนอบอร์ดรฟท.เห็นชอบอีกครั้งวันที่15มกราคม2569 ซึ่งเป็นการขับเคลื่อนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แปลงใหญ่สร้างรายได้ให้ รฟท.หลังหลังสัญญาเช่า20ปีจะสิ้นสุดวันที่ 18 ธันวาคม 2571  ผลตอบแทนเดิมที่ 21,298 ล้านบาท

ประเมินว่าจะสร้างแรงกระเพื่อมให้กับพื้นที่ย่านพหลโยธินเป็นวงกว้าง  จากการต่อสัญญาของกลุ่มเซ็นทรัล ที่กลายเป็นจุดนัดพบสำคัญแห่งขึ้นของคนกรุงเทพมหานคร  โดยปัจจุบันย่านดังกล่าวเปลี่ยนแปลงไปมาก จากการมาของรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีเขียว กลายเป็นทำเลศักยภาพ ศูนย์กลางการเดินทางทางตอนเหนือของกรุงเทพมหานคร และกลายเป็นศูนย์กลางธุรกิจรองจากสุขุมวิท สีลม สาทร รองรับความเจริญที่หลั่งไหลในทุกมิติตามผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครใหม่(ปรับปรุงครั้งที่4) กำหนดไว้ 

ที่นอกจากจะมีสถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ (สถานีกลางบางซื่อ) แม่เหล็กสำคัญของการเดินทางทางรางแล้ว  รถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย นับเป็นข้อต่อสำคัญรับส่งผู้โดยสารจำนวนมากเข้าออกเมือง  สร้างความเจริญกลายเป็นย่านอยู่อาศัย ย่านพาณิชยกรรมและแหล่งงานแห่งใหม่ ที่น่าจับตา เพราะปัจจุบันมีโรงแรม อาคารสำนักงาน คอนโดมิเนียมขนาดใหญ่ของบิ๊กเนมทุกค่ายทุกแบรนด์เปิดประชัดตลอดแนวโดยเฉพาะ บริเวณ ทำเลทอง เซ็นทรัลลาดพร้าว

รวมถึงบริเวณใกล้เคียงยังมีโครงการขนาดใหญ่ของภาคเอกชนเกิดขึ้น อย่างโครงการมิกซ์ยูสของ บริษัท เซ็นทรัล พัฒนา จำกัด(มหาชน) หรือCPN โดยเฉพาะศูนย์การค้าแห่งใหม่ภายใต้ชื่อ “เซ็นทรัล พหลโยธิน” คาดว่าจะเปิดให้บริการในปี2571 ซึ่งเป็นปีเดียวกันกับศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว บนที่ดินรฟท.จะหมดอายุสัญญาพอดี และมีเป้าหมายว่าจะพัฒนาทางเชื่อมระหว่างศูนย์การค้าแห่งใหม่กับ ศูนย์การค้าเซ็นทรัลลาดพร้าวเข้าด้วยกัน

ขณะปัจจุบันราคาที่ดินขยับร้อนแรงสูงกว่า1-1.5ล้านบาทต่อตารางวาและมีแนวโน้มขยับต่อเนื่อง ที่รับช่วงความเจริญต่อมาจากพหลโยธินช่วงต้นๆที่ราคาที่ดินขยับไปที่1.8 ล้านบาทต่อตารางวา   รวมถึงผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ปรับการใช้ประโยชน์ที่ดินที่เพิ่มขึ้นให้กับบริเวณย่านหัวมุมห้าแยกลาดพร้าว ส่งผลให้ราคาที่ดินขยับขึ้นและที่ดินแปลงนี้ย่อมเป็นที่หมายปองของกลุ่มนักลงทุนระดับแถวหน้าของเมืองไทยอย่างเลี่ยงมิได้  

เป็นเหตุผลให้ บริษัท เซ็นทรัลอินเตอร์พัฒนาจำกัด ที่ปัจจุบันบริหารงานโดยบริษัท เซ็นทรัลพัฒนาจำกัด (มหาชน) หรือ CPN สนใจต่อสัญญา ดังกล่าวเพื่อเชื่อมโยงกับโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่บนที่ดิน49ไร่  ทำเลตรงข้ามแดนเนรมิตเก่า ที่อยู่ระหว่างพัฒนาและเปิดให้บริการภายในปี2571 โดยเฉพาะศูนย์การค้าแห่งใหม่ ภายใต้ “เซ็นทรัล พหลโยธิน” ให้กลายเป็นอาณาจักรใหญ่ของCPNบนถนนพหลโยธินและ ฮับแห่งใหม่ของกรุงเทพฯตอนเหนือ

มุมสะท้อนของ นายโสภณ พรโชคชัย ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร มูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทยและประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) เปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ” ว่าที่ดินสามเหลี่ยมย่านพหลโยธิน ของรฟท.ซึ่งเป็นที่ตั้งของศูนย์การค้าเช็นทรัลลาดพร้าวในปัจจุบัน มีการเปลี่ยนแปลงสูงมาก และประเมินคร่าวๆว่า หากเซ็นทรัลจะเช่าต่ออีก 30ปี จากปี 2571  มูลค่าค่าเช่าน่าจะอยู่ที่กว่า 3 หมื่นล้านบาทขึ้นไป จากก่อนหน้านี้ บริษัทเคยประเมินไว้ที่กว่า 2 หมื่นล้านบาท ตลอดสัญญาเช่า 20 ปี

อย่างไรก็ตามมองว่าตามข้อเท็จจริงที่ดินเป็นของรฟท.และเป็นที่ดินแปลงใหญ่ที่ให้ผลตอบแทนที่สูง รฟท.ควรนำที่ดินแปลงดังกล่าวออกเปิดประมูลเพื่อให้เกิดการแข่งขันเป็นการทั่วไป แต่เนื่องจาก ตามเงื่อนไขสัญญาต้องให้สิทธิ ผู้เช่ารายเดิมก่อน ซึ่งเข้าใจว่าทางเช็นทรัลจะขอเช่าต่อ

เนื่องจาก ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ เพิ่มการใช้ประโยชน์ที่ดิน สามารถสร้างได้มากถึง 6แสนตารางเมตร จากเดิม 3แสนตารางเมตร (พื้นที่สีแดง ประเภทพาณิชยกรรม) ดังนั้นหากรื้อทิ้งแล้วสร้างขึ้นใหม่น่าจะคุ้มค่า เพราะก่อนหน้านี้ เซ็นทรัลมี คอนแวนชันเซ็นเตอร์ ที่ประสบความสำเร็จเป็นรายแรกๆหากพัฒนาใหม่จะมีรูปแบบคล้ายโครงการดุสิต เซ็นทรัลพาร์ค ที่สามารถพัฒนาได้หลายฟังก์ชัน บนพื้นที่ 47 ไร่

ด้านแหล่งข่าวจากวงการอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่า ที่ดินแปลงดังกล่าว มีกลุ่มทุนหลายค่ายให้ความสนใจ อาทิ กลุ่มเดอะมอลล์ กลุ่มซีพี กลุ่มสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี และกลุ่มเซ็นทรัลเอง ต้องการ เช่าต่อ เนื่องจากต่อเนื่องอีก 20 ปี เพื่อเป็นแม่เหล็กดึงดูดคนและต่อยอด ให้กับโครงการมิกซ์ยูสและศูนย์การค้าเซ็นทรัลพหลโยธินในอนาคต เพราะหากรายอื่นคว้าที่ดินแปลง 47 ไร่ไปเท่ากับเป็นคู่แข่งสำคัญกับโครงการใหม่ของเซ็นทรัลพัฒนา

สำหรับรายละเอียดสัญญาของแปลงที่ดินบริเวณสามเหลี่ยมย่านพหลโยธิน หรือศูนย์การค้าเซ็นทรัลลาดพร้าว ซึ่งเป็นที่รู้จักกัน เริ่มต้นเช่าครั้งแรกเมื่อปี 2521 ครบสัญญารอบแรก 30 ปี เมื่อวันที่ 18 ธันวาคม 2551จากนั้นได้เจรจาต่อสัญญาอีก 20 ปี ตั้งแต่วันที่ 19 ธันวาคม 2551-วันที่ 18 ธันวาคม 2571 โดยรฟท.ได้ผลตอบแทนคิดเป็นวงเงินรวมตลอดอายุสัญญา 21,298 ล้านบาททั้งนี้ในปัจจุบันสัญญาเหลือเวลา 3 ปี ขณะที่ค่าเช่าที่เหลือ ซึ่งเซ็นทรัลต้องจ่ายตามสัญญานั้น ปี 2568 จำนวน 1,470.859 ล้านบาท

ขณะที่บริษัทเอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) ระบุว่าการดำเนินการต่อสัญญาเช่าที่ดินดังกล่าว แบ่งเป็น 2 ส่วน โดยส่วนแรก คือ ส่วนบริษัทเอสอาร์ทีฯ และรฟท. ซึ่งเป็นการรับมอบสัญญาจากรฟท.โดยมีการรายงานผลการเจรจาและตัวเลขต่างๆ ให้ที่ประชุมคณะกรรมการรฟท.พิจารณา 

ต่อมาส่วนที่สอง ระหว่างบริษัทเอสอาร์ทีฯ กับบจ.เซ็นทรัลฯ ซึ่งเป็นสัญญาในรูปแบบการเช่าช่วง ขณะนี้ประชุมคณะกรรมการบริษัทเอสอาร์ทีฯ ได้อนุมัติตัวเลขมาชุดหนึ่งแล้ว ทั้งนี้ต้องรอการอนุมัติจากรฟท.อีกครั้ง

ทั้งนี้หากที่ประชุมคณะกรรมการรฟรท.อนุมัติต่อสัญญาที่ดินเซ็นทรัลลาดพร้าวแล้ว จากนั้นจะมีการลงนามในสัญญา 3 ฝ่าย ประกอบด้วย รฟท.,บริษัทเอสอาร์ทีฯ และบจ.เซ็นทรัลฯ ส่วนจะเริ่มลงนามสัญญาได้ภายในครึ่งปีแรกของปี 2569 หรือไม่นั้น ต้องรอความพร้อมและการพิจารณาจากรฟท.เป็นหลัก

“ประเด็นที่มีการต่อสัญญาที่ดินเซ็นทรัลลาดพร้าว โดยมีการพูดถึงผลตอบแทนตามสัญญาใหม่ที่ 33,000 ล้านบาท นั้น ซึ่งตัวเลขนี้ต้องรอให้เข้าที่ประชุมคณะกรรมการรฟท.เพื่อสรุปตัวเลขที่แน่นอนอีกครั้ง” แหล่งข่าวจากบริษัทเอสอาร์ทีฯโดยยืนยันว่าที่ดินที่ตั้งเซ็นทรัลลาดพร้าวมีมูลค่าสูงกว่า 21,000ล้านบาทอย่างแน่นอน”  

สำหรับสัญญาเช่า “ที่ดินบริเวณสามเหลี่ยมย่านพหลโยธิน” ที่รฟท.ให้ทางเซ็นทรัลเช่า เพื่อพัฒนาเป็นห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัลลาดพร้าวนั้น มีพื้นที่รวม 47.22 ไร่ เป็นพื้นที่ก่อสร้างของห้างรวม 310,000 ตารางเมตร ประกอบด้วย ห้างเซ็นทรัลลาดพร้าว โซนพลาซ่า โรงแรม ศูนย์ประชุม และอาคารสำนักงาน มีกำหนดสิ้นสุดสัญญาเช่าในวันที่ 18 ธ.ค. 2571 นี้

ต้องติดตามห้ามกระพริบตา ย่านพหลโยธิน กำลังกลายเป็นซีบีดีแห่งใหม่กรุงเทพตอนเหนือที่น่าจับตายิ่ง !!!