ออฟฟิศเกรด A แข่งต่อเนื่อง ซัพพลายใหม่แผ่ว สัญญาณค่าเช่าขยับ
ตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ปี 2568 ยังแข่งขันสูงอุปทานใหม่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ส่งผลอัตราการว่างเริ่มลด และค่าเช่าพื้นที่เกรด A ทยอยขยับ สะท้อนสัญญาณการตั้งหลักของตลาดช่วงเข้าสู่ปี 69
ตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพมหานครในปี 2568 ยังคงอยู่ภายใต้ภาวะการแข่งขันที่เข้มข้นต่อเนื่องจากปีก่อนหน้า อย่างไรก็ตาม ภาพรวมเริ่มมีสัญญาณเชิงบวกมากขึ้น หลังจากแรงกดดันด้านอุปทานใหม่ลดลงอย่างเห็นได้ชัด เมื่อเทียบกับช่วง 2–3 ปีที่ผ่านมา
ข้อมูลจาก ฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ระบุว่า ในปี 2568 มีอาคารสำนักงานเปิดให้บริการใหม่เพียง 2 อาคาร คิดเป็นพื้นที่รวมประมาณ 101,000 ตารางเมตร ลดลงถึง 84% จากปี 2567 ที่มีอาคารสำนักงานใหม่เปิดตัวถึง 12 อาคาร พื้นที่รวมกว่า 615,000 ตารางเมตร การชะลอตัวของซัพพลายใหม่นี้ ช่วยบรรเทาความตึงตัวในตลาด และส่งผลให้อัตราการว่างเริ่มปรับลดลง
นายอุกฤษฏ์ พรพัฒนไพโรจน์ ผู้อำนวยการฝ่ายพื้นที่สำนักงานให้เช่า คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย กล่าวว่า สิ่งที่น่าสนใจคือ อาคารสำนักงานที่เปิดใหม่ในเขตศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ช่วงหลายปีที่ผ่านมา เกือบทั้งหมดเป็นอาคารเกรด A ส่งผลให้พื้นที่สำนักงานเกรด A ใน CBD เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง จนมีพื้นที่รวมราว 2.53 ล้านตารางเมตร ขณะที่พื้นที่สำนักงานรวมทั้งกรุงเทพมหานคร ณ สิ้นปี 2568 อยู่ที่ประมาณ 8.99 ล้านตารางเมตร
แม้ในระยะถัดไปยังมีอาคารสำนักงานใหม่รอเปิดตัว แต่ปริมาณอุปทานถือว่าอยู่ในระดับจำกัด โดยในช่วงปี 2569–2573 คาดว่าจะมีพื้นที่สำนักงานใหม่เข้าสู่ตลาดประมาณ 591,800 ตารางเมตร ซึ่งกว่า 44% หรือราว 262,400 ตารางเมตร จะกระจุกตัวอยู่ในพื้นที่ CBD สะท้อนให้เห็นว่าผู้พัฒนายังคงให้น้ำหนักกับทำเลศูนย์กลางธุรกิจเป็นหลัก
ด้านอุปสงค์ ความต้องการเช่าพื้นที่สำนักงานยังคงมีอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอาคารสำนักงานเกรด A ทั้งจากผู้เช่ารายใหม่ และผู้เช่าเดิมที่ย้ายจากอาคารเก่าเข้าสู่อาคารใหม่ หรือขยายพื้นที่เช่า ส่งผลให้อัตราการว่างของอาคารสำนักงานเกรด A ปรับลดลงมาอยู่ที่ประมาณ 23.8% ในไตรมาส 4 ปี 2568 จากระดับ 26.0% ในช่วงก่อนหน้า
ในส่วนของค่าเช่า ภาพรวมเริ่มเห็นสัญญาณการฟื้นตัว โดยค่าเช่าเฉลี่ยของอาคารสำนักงานเกรด A ในไตรมาส 4 ปี 2568 อยู่ที่ประมาณ 943 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน เพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากไตรมาสก่อนหน้า แม้เมื่อเทียบรายปีจะยังต่ำกว่าปีก่อน แต่มีแนวโน้มปรับสูงขึ้นในระยะถัดไป เนื่องจากอาคารใหม่มีอัตราการเช่าที่ดี และไม่จำเป็นต้องแข่งขันด้านราคามากเหมือนในอดีต
นายอุกฤษฏ์มองว่า ตลาดอาคารสำนักงานในปี 2569 จะยังคงมีการแข่งขันสูง แต่ความรุนแรงจะลดลงตามจังหวะอุปทานใหม่ที่ชะลอตัว ค่าเช่ามีแนวโน้มขยับขึ้นอย่างค่อยเป็นค่อยไป ขณะที่อัตราการว่างจะทยอยลดลง โดยแรงขับเคลื่อนหลักยังมาจากการย้ายสำนักงานของบริษัทข้ามชาติและองค์กรขนาดใหญ่ ที่ให้ความสำคัญกับอาคารที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม มีมาตรฐานด้าน ESG และสิ่งอำนวยความสะดวกที่ทันสมัย
ขณะเดียวกัน รูปแบบพื้นที่สำนักงานก็เริ่มเปลี่ยนไป โดย Coworking Space และ Serviced Office ได้รับความนิยมมากขึ้น เพื่อตอบโจทย์องค์กรที่ต้องการความยืดหยุ่นและควบคุมต้นทุน ส่งผลให้เจ้าของอาคารหลายรายปรับกลยุทธ์ แบ่งพื้นที่เป็นสำนักงานสำเร็จรูปพร้อมเฟอร์นิเจอร์ เพื่อเพิ่มทางเลือกและรักษาความสามารถในการแข่งขันในระยะยาว