'ศานิต อรรถญาณสกุล'อสังหาฯไม่ฟื้นจนกว่าเศรษฐกิจดีขึ้น เสนอแบงก์อัดฉีดเงินเข้าระบบธุรกิจ1ล้านล้านบาท

 

ท่ามกลางความปั่นป่วนของสถานการณ์โลกที่ยังไม่คลี่คลายทั้งความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ เงินเฟ้อ และอัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวในระดับสูง ส่งแรงกดดันต่อระบบเศรษฐกิจของหลายประเทศ รวมถึงประเทศไทยที่การขยายตัวทางเศรษฐกิจยังอยู่ในระดับต่ำ กำลังซื้อของผู้บริโภคเปราะบาง ภาระหนี้ครัวเรือนยังสูง ภาคอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเคยเป็นหนึ่งในเครื่องยนต์หลักของเศรษฐกิจ กลับเผชิญภาวะซบเซาอย่างต่อเนื่อง และนำไปสู่ความเข้มงวดสินเชื่อของสถาบันการเงิน

โจทย์ท้าทายเหล่านี้  นายศานิต อรรถญาณสกุล ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน)หรือPF ผู้พัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ของไทย  วิเคราะห์ผ่าน เครือเนชั่นและ“ฐานเศรษฐกิจ”ถึง ผลกระทบต่อภาคธุรกิจ  กลยุทธ์การปรับตัวท่ามกลางความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจไทย โดยเฉพาะ สถานการณ์ทางการเมืองที่เป็นจุดอ่อนนำไปสู่ ความสั่นคลอนทางเศรษฐกิจ สะท้อนได้จากการเปลี่ยนตัวนายกรัฐมนตรีและรัฐบาลในเวลาอันรวดเร็ว นโยบายไม่มีความต่อเนื่อง มีผลต่อความไม่เชื่อมั่นของภาคธุรกิจ นักลงทุนต่างชาติ และประชาชน

ที่สำคัญมองว่า ควรก้าวข้ามมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ ที่ไม่เกิดประโยชน์ โดยเฉพาะการแจกเงินในรูปแบบต่างๆ ไม่ช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจในระยะยาว  นโยบายแจกเงิน “ยาชั่วคราว” ที่ไม่ใช่ทางแก้เศรษฐกิจยั่งยืน สะท้อนจากนโยบายประชานิยม ตลอด 9 ปี ที่นายศานิต รวบรวมได้

โดยงบประมาณ ที่เกี่ยวข้องกับการกระตุ้นเศรษฐกิจและช่วยเหลือประชาชนเฉพาะโครงการหลักมีวงเงินรวมกันไม่ต่ำกว่า 2 ล้านล้านบาท (ไม่รวมงบประมาณรายจ่ายประจำปีปกติ )เฉพาะการแจกเงินผ่านโครงการต่างๆรวมกว่า1ล้านล้านบาท ไล่เรียงจากรัฐบาลพลเอกประยุทธ์ จันทร์โอชา  คนละครึ่ง เราเที่ยวด้วยกัน ชิมช้อปใช้ บัตรสวัสดิการแห่งรัฐ (บัตรคนจน)  เราชนะ เราไม่ทิ้งกัน  รวม 8.5แสนล้านบาท

ขณะรัฐบาลเศรษฐา ทวีสิน พรรคเพื่อไทย ยังไม่ทันแจกเงิน ดิจิทัลวอลเลต 10,000บาท ได้เกิดการเปลี่ยนแปลงเสียก่อน และส่งไม้ต่อมาที่รัฐบาลแพทองธาร ชินวัตร ซึ่งเป็นพรรคเดียวกัน  คือพรรคเพื่อไทย โดยเริ่มแจกเงิน10,000 บาทให้กับกลุ่มเปราะบาง (เฟสแรก) รวมผู้ถือบัตรสวัสดิการแห่งรัฐ และคนพิการ ประมาณ 14.5 ล้านคนงบประมาณ145,552.40 ล้านบาท ล่าสุด มาถึงรัฐบาลอนุทิน ชาญวีรกูล แจกเงินคนละครึ่งพลัส 4.4 หมื่นล้านบาท ซึ่งทำได้ในช่วงสั้นๆและต่อมาได้ยุบสภาไปเสียก่อน

“สิ่งที่ทุกรัฐบาลทำมา คือการแจกเงินโดยเสียงบประมาณไปโดยเปล่าประโยชน์ ไม่เกิดพายุหมุนทางเศรษฐกิจ อย่างที่พูดกัน สะท้อนจากการขยายตัวทางเศรษฐกิจต่ำลงกว่าที่ควรจะเป็นโดยเฉพาะปี 2569 เหลือ เพียง 1 กว่า% ”   

 

เสนอสถาบันการเงินปล่อยสินเชื่อเข้าระบบธุรกิจ1ล้านล้านบาท

นายศานิต สะท้อนภาพให้เห็นชัดว่า การแจกเงิน (ประชานิยม) ไม่สามารถทำให้เศรษฐกิจไทยฟื้นตัวได้จริง การแจกเงิน 10,000 บาท อาจช่วยกระตุ้นได้เพียงช่วงสั้นๆ เหมือนพายุหมุนที่พัดมาแล้วก็ไป แต่ไม่ช่วยแก้ปัญหาระยะยาวโดยมองว่า หัวใจสำคัญของการฟื้นฟูเศรษฐกิจคือการอัดฉีดเม็ดเงินเข้าระบบผ่านสถาบันการเงิน

  โดยเสนอให้ภาครัฐและธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.)หรือแบงก์ชาติร่วมมือกันจูงใจให้ธนาคารปล่อยกู้แก่ผู้ประกอบการและบริษัทต่างๆ เพื่อให้มีเม็ดเงินไปขยายธุรกิจและขับเคลื่อนการจ้างงาน ปัจจุบันธนาคารมักเลือกที่จะป้องกันตัวเองด้วยการตัดวงเงินหรือปฏิเสธการปล่อยกู้ ซึ่งเป็นอุปสรรคต่อการฟื้นตัว

 ทั้งนี้แนวทางแก้ปัญหาเศรษฐกิจควรเน้นการกระตุ้นภาคธุรกิจ ฟื้นเศรษฐกิจที่แท้จริงทุกธนาคารปล่อยเงินกู้อัดฉีดเข้าระบบ 1,000,000 ล้านบาท (1ล้านล้านบาท) เพื่อให้เศรษฐกิจขยายตัว มีเม็ดเงินเข้ามาในระบบธุรกิจ ทำให้ธุรกิจฟื้นตัว ซึ่งรัฐจะเก็บภาษีได้มากขึ้น เกิดการจ้างงาน สร้างรายได้ผลผลิตขยายตัว ทำให้จีดีพีเพิ่มขึ้น เศรษฐกิจ Globalize ทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงในการจัดเก็บภาษี รัฐควรตั้งหน่วยงาน เพื่อเก็บภาษีออนไลน์ สร้างรายได้

เมื่อเปรียบเทียบวิกฤตเศรษฐกิจ ปี 2540 กับ ปัจจุบัน มีความแตกต่างที่น่ากังวลคือปี 2540 เป็นปัญหาของรายใหญ่ที่กระทบจากค่าเงินบาท การปรับโครงสร้างหนี้จึงทำได้ตรงจุด แต่ปัญหาวิกฤตเศรษฐกิจในปัจจุบัน เป็นปัญหา “หนี้ครัวเรือน” และรายย่อยที่ตายเกลี้ยง กำลังซื้อฐานรากหายไปอย่างสิ้นเชิง ทำให้การแก้ปัญหาเชิงโครงสร้างทำได้ยากกว่าเดิมเพราะกระจายตัวเป็นวงกว้าง

อสังหาฯไม่ฟื้นจนกว่าเศรษฐกิจมหภาคจะดีขึ้น

            นายศานิต ย้ำว่า “อสังหาริมทรัพย์ ยังไม่ฟื้นจนกว่าเศรษฐกิจมหภาคจะดีขึ้น” บ้านหรู/บ้านแพง เริ่มมีปัญหา รวมถึงกลุ่มลูกค้าต่างชาติ (จีนเทา) ที่กระทบภาพรวม คอนโดมิเนียม ซัพพลายล้นตลาดทางรอด คือบ้านระดับกลางที่ยังพอไปได้ ส่วนผู้ประกอบการต้องรอความหวังจากรัฐบาลใหม่ที่มีทีมเศรษฐกิจที่แข็งแกร่งและอยู่ยาว 4 ปี เพื่อสร้างความเชื่อมั่นให้นักลงทุน อย่างไรก็ตามในมุมมองส่วนตัว รู้สึกว่าทีมเศรษฐกิจของหลายพรรคยังมีจุดอ่อน

ทั้งนี้ปัจจัยด้านเศรษฐกิจและการเมืองเป็น 2 ตัวแปรสำคัญที่ส่งผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทั้งกลุ่มลูกค้าชาวไทยและชาวต่างชาติที่ชะลอการเข้ามาซื้อเพื่อลงทุน โดยการเปลี่ยนผ่านผู้นำทางการเมืองในช่วงที่ผ่านมา ทำให้นโยบายเศรษฐกิจขาดความชัดเจนและต่อเนื่องส่งผลให้ความเชื่อมั่นในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ลดลงอย่างรวดเร็ว ทั้งนี้ประเมินว่าภาพรวมตลาดจะเริ่มมีเสถียรภาพมากขึ้นหลังการเลือกตั้ง หากได้รัฐบาลใหม่ที่สามารถเรียกความเชื่อมั่น ประกอบกับมีทีมเศรษฐกิจที่เข้มแข็ง จะเป็นกลไกสำคัญต่อการฟื้นตัวและเติบโตของเศรษฐกิจไทยในระยะต่อไป

อสังหาฯโตต่ำรอบ20ปี -ขยายธุรกิจระมัดระวัง

ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์เผชิญความท้าทายสูงสุดในรอบสองทศวรรษโดยทั้งอุปทานและอุปสงค์ลดลงอยู่ในระดับต่ำสุดในรอบ 20 ปี   โครงการเปิดใหม่ลดลงต่อเนื่อง ปีนี้คาดว่าจะมีเพียง 30,000 หน่วย ขณะที่ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจะอยู่ที่ประมาณ 46,000 หน่วย สะท้อนถึงกำลังซื้อของผู้บริโภที่ลดลง หรือชะลอการตัดสินใจซื้อออกไป จากสภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่มีสัญญาณฟื้นตัว

แม้ตลาดยังท้าทาย ท่ามกลางสถานการณ์ดังกล่าว “พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค” เดินหน้าธุรกิจด้วยความระมัดระวัง ควบคู่กับการบริหารจัดการอย่างมีประสิทธิภาพ โดยในปี 2569 ตั้งเป้ายอดขายไว้ที่ 11,000 ล้านบาท  แบ่งเป็นยอดขายจากโครงการของพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค 9,000 ล้านบาท และจากโครงการคอนโดมิเนียมของ แกรนด์ แอสเสท โฮเทลส์ แอนด์ พรอพเพอร์ตี้ ซึ่งเป็นบริษัทในเครืออีก 2,000 ล้านบาท ถือเป็นเป้าหมายการฟื้นตัวกลับสู่ฐานเดิมของบริษัท 

ชูกลยุทธ์ 69ทรานฟอร์ม

ขณะที่ตลาดจะยังอยู่ในภาวะหดตัว บริษัทเชื่อมั่นว่าจะขับเคลื่อนยอดขายได้ตามเป้าหมาย ด้วยประสบการณ์ยาวนานในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และ การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึก (Data-Driven) ที่ช่วยให้การพัฒนาสินค้าตอบโจทย์ตลาดได้แม่นยำขึ้นไม่ว่าจะเป็นการพัฒนาแบบบ้านใหม่ทุกเซกเมนต์  เน้นย้ำควบคุมคุณภาพก่อสร้าง

โดยกลยุทธ์สำคัญในปี 2569 บริษัทมุ่งเน้น “การยกระดับผลิตภัณฑ์และคุณภาพงานก่อสร้าง” โดยเตรียมเปิดตัวแบบบ้านรุ่นใหม่ในทุกเซกเมนต์ ทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์โฮม ที่ผ่านการออกแบบร่วมกันระหว่างทีมสถาปนิกทั้งภายในและภายนอกองค์กร ทั้งการปรับรูปแบบบ้านและการปรับฟังก์ชั่น ภายในให้มีขนาดใหญ่ขึ้น ควบคู่กับการควบคุมคุณภาพงานก่อสร้างให้เข้มข้น โดยพัฒนากระบวนการตรวจสอบให้มีมาตรฐานสูงขึ้น พร้อมปรับปรุงโครงการที่มีอยู่ให้สามารถแข่งขันได้ในตลาด และสามารถตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคปัจจุบัน

รวมถึงให้ความสำคัญกับ“การปรับปรุงสโมสร 25 โครงการ เป็น Health & Lifestyle Club”เต็มรูปแบบ พื้นที่ส่วนกลางรูปแบบใหม่ที่ให้ความสำคัญกับสุขภาพและความสะดวกสบาย อย่างครบวงจร  เพื่อยกระดับคุณภาพชีวิตของสมาชิกโครงการ และสร้างมูลค่าเพิ่มให้แก่โครงการ ซึ่งคาดว่าจะเป็นหนึ่งในปัจจัยสำคัญที่ช่วยผลักดันยอดขายให้เป็นไปตามเป้าหมายที่วางไว้

ที่สำคัญและเป็นหัวใจคือ “เดินหน้าปรับโครงสร้างองค์กร-วางแผนลงทุนธุรกิจสร้างรายได้ประจำ 30% ใน 3 ปี” โดยบริษัทยังมีการวิเคราะห์โอกาสเชิงกลยุทธ์ เพื่อสร้างฐานรากที่แข็งแกร่ง ด้วยการปรับโครงสร้างองค์กรให้มีความกระชับขึ้น เน้นการสร้างรายได้จากบริษัทร่วมทุนให้เพิ่มขึ้น พร้อมหารายได้เพิ่มจากธุรกิจอื่น โดยขยายโอกาสในธุรกิจที่สามารถสร้างรายได้ประจำ (Recurring Income)

เพื่อกระจายความเสี่ยงและสร้างความมั่นคงในระยะยาว ปัจจุบันบริษัทอยู่ระหว่างวางแผนการลงทุนในธุรกิจที่มีศักยภาพในการสร้างกระแสรายได้ที่สม่ำเสมอ ตั้งเป้าสัดส่วนรายได้ประจำให้อยู่ในระดับไม่น้อยกว่า 30% ภายในปี 2571 โดยไม่พึ่งพิงรายได้จากการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแต่เพียงอย่างเดียว

นี่คือปัญหาเชิงโครงสร้างของประเทศ โจทย์ใหญ่ที่แก้ยาก แต่ต้องแก้ ผ่านมุมสะท้อน CEO พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ไว้อย่างน่าสนใจยิ่ง!!!

#หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจฉบับ4169