อสังหาฯ เผชิญวิกฤต 3สมาคมฯ ชง 'แบงก์ชาติ'ขยายมาตรการ LTVออกไปอีก1ปี

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเข้าสู่ภาวะชะลอตัวเชิงโครงสร้างอย่างชัดเจน หลังแรงซื้อหายไปพร้อมกันหลายปัจจัย ทั้งอัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวในระดับสูง หนี้ครัวเรือนแตะระดับกว่า 90% ต่อจีดีพี และมาตรการสินเชื่อที่ยังคงเข้มงวด ส่งผลให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์ในหลายทำเลหดตัวสองหลัก ขณะที่ซัพพลายคงค้าง โดยเฉพาะในตลาดคอนโดมิเนียม ยังอยู่ในระดับสูงกว่าค่าเฉลี่ยปกติ

ภาพที่เกิดขึ้นสะท้อนความแตกต่างชัดเจนระหว่างเซ็กเมนต์ บ้านแนวราบซึ่งพึ่งพากำลังซื้อจริง (Real Demand) ยังพอประคองตัวได้ในบางระดับราคา ขณะที่คอนโดมิเนียม โดยเฉพาะกลุ่มกลาง–ล่าง เผชิญแรงกดดันจากทั้งสต๊อกสะสมและดีมานด์นักลงทุนที่หายไป

ด้านผู้ประกอบการรายใหญ่เริ่มใช้ความได้เปรียบด้านเงินทุนและแลนด์แบงก์ ปรับเกมสู่โครงการขนาดเล็ก เปิดขายตามจังหวะตลาด และขยายรายได้ประจำ ขณะที่ผู้ประกอบการรายเล็กต้องเผชิญโจทย์สภาพคล่องและต้นทุนทางการเงินที่ตึงตัวมากขึ้น

ท่ามกลางภาวะที่ตลาดยังไม่เห็นสัญญาณฟื้นตัวชัดเจน วัฏจักรขาลงรอบนี้กำลังคัดกรองผู้เล่นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ คำถามสำคัญจึงไม่ใช่เพียงการรอวันตลาดกลับมา แต่คือใครจะสามารถปรับโมเดลธุรกิจลดความเสี่ยงและรักษากระแสเงินสดได้ยาวพอในเกมที่ยืดเยื้อกว่าที่คาด

ที่สำคัญตัวช่วยซึ่งเป็นมาตรการรัฐกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์จะสิ้นสุดลงวันที่30มิถุนายน 2569 ทั้งลดค่าโอนและจดจำนองรวมถึงมาตรการผ่อนปรน LTV (Loan to Value) อัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.)ผ่อนปรนกู้ได้100%ทุกระดับราคา

ล่าสุดนาย ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย  เปิดเผย”ฐานเศรษฐกิจ”ว่า3สมาคมอสังหาริมทรัพย์ ประกอบด้วย สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย สมาคมอาคารชุดไทยและสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เตรียมเสนอ ขยายมาตรการLTVออกไปอีก1ปี จากเดิมจะสิ้นสุดวันที่30มิถุนายน 2569เป็นสิ้นสุดวันที่30 มิถุนายน 2570ต่อนายวิทัย รัตนากรผู้ว่าการธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.)ภายในวันที่30มกราคมนี้ หลังได้พูดคุยนอกรอบมาแล้วเมื่อไม่นานมานี้

จากผลพวงของตลาดอสังหาริมทรัพย์มียอดชะลอโอนต่ำสุดในรอบ30ปี มองว่าจะได้รับผ่อนปรนให้ตลาดเกิดความผ่อนคลายและผู้บริโภคที่มีกำลังซื้อสามารถเข้าถึงสินเชื่อได้รวมถึงต้องการให้ธาคารพาณิชย์ลดดอกเบี้ย ตามดอกเบี้ยนโยบายสะท้อนข้อเท็จจริงทั้ง MRRและMLR ขณะที่มาตรการลดค่าโอนและจดจำนองต้องรอรัฐบาลชุดใหม่เข้ามาบริหารประเทศในลำดับต่อไป   

สะท้อนจากปี 2568 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยโดยรวมยังอยู่ในช่วง ชะลอตัวอย่างรุนแรง จากกำลังซื้อภายในประเทศที่อ่อนแอ ดอกเบี้ยสูง และมาตรการสินเชื่อเข้มงวด ซึ่งสะท้อนออกมาเป็น ตัวเลขเชิงลบทั้งยอดโอนและยอดเปิดโครงการใหม่ 

โดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) รายงานว่ายอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในปีนี้คาดอยู่ที่ราว 343,678 หน่วย ลดลงประมาณ 1–1.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า และมูลค่าการโอนอยู่ที่ประมาณ 964,027 ล้านบาท ลดลงราว 1–1.7% จากปีก่อนหน้า แม้ภาพรวมตัวเลขอาจดูไม่ดิ่งหนัก แต่ก็เป็นการลดลงติดต่อกันเป็นปีที่ 4 และอยู่ในระดับต่ำสุดในรอบหลายปี 

บ้านแนวราบ ซึ่งรวมทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์เฮาส์ ได้รับผลกระทบอย่างชัดเจนจากการหดตัวของกำลังซื้อและต้นทุนที่เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะบ้านแนวราบเปิดใหม่ใน กรุงเทพฯ และปริมณฑลปี 2568 คาดมีเพียงประมาณ 41,160 ยูนิต ลดลงกว่า 33% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ขณะที่ยอดเปิดใหม่ในเซ็กเมนต์นี้เองก็ลดลงอย่างกว้างขวาง เช่น บ้านเดี่ยวลดลง 46% บ้านแฝดลดลง 45% และทาวน์เฮาส์ลดลง 36% 

ในฝั่ง คอนโดมิเนียม แม้เชิงตัวเลขรวมของยอดเปิดใหม่อาจลดลงไม่หนักที่สุดเมื่อเทียบกับแนวราบ แต่ การเปิดตัวคอนโดในกรุงเทพมหานครปี 2568–2569 มีแนวโน้มรุนแรง โดยรายงานระบุว่าการเปิดโครงการคอนโดใหม่ในบางไตรมาสของปี 2568 และช่วงต้นปี 2569 อยู่ในระดับต่ำสุดในรอบ 16 ปี ที่เพียง 373 ยูนิตในไตรมาส 2/2568 หรือหดตัวถึง 94.2% จากปีก่อนหน้า ซึ่งชี้ให้เห็นว่าผู้ประกอบการระงับการเปิดใหม่เพื่อมุ่งเน้นการขายสต๊อกเดิมและควบคุมสภาพคล่องมากขึ้น 

สำหรับ แนวโน้มปี 2569 ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์และธนาคารเกียรตินาคินภัทร (KKP) ประเมินว่าตลาดอสังหาฯ จะยังคงอยู่ใน ช่วงปรับฐานและฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป ตลาดโดยรวมอาจหดตัวประมาณ ราว 6% ก่อนจะเริ่มเห็นแรงซื้อเรียลดีมานด์กลับมาอย่างช้า ๆ

จากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและโครงการโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ แต่ บ้านหรูและคอนโดมิเนียมยังต้องจับตาการสะสมสต๊อกและกำลังซื้อที่อ่อนแอ ซึ่งหมายความว่าการฟื้นตัวของทั้งสองเซ็กเมนต์จะไม่เกิดขึ้นอย่างพร้อมกันและมีความเสี่ยงสูงต่อการชะลอตัวต่อเนื่องอีกหลายไตรมาส 

ภาพรวมนี้สะท้อนว่าวงจรอสังหาฯ ในไทยกำลังเผชิญการ รีเซ็ตโครงสร้าง โดยเฉพาะในบ้านแนวราบที่ต้องเผชิญกับยอดเปิดใหม่และยอดโอนที่ติดลบรุนแรง ขณะที่คอนโดมิเนียมยังคงถูกกดดันจากปัจจัยอุปทานสูงและการชะลอเปิดตัวโครงการใหม่ ซึ่งยิ่งตอกย้ำว่า ปี 2569 จะเป็นปีแห่งการฟื้นตัวแบบค่อยเป็นค่อยไป มากกว่าจะเป็นการฟื้นตัวอย่างเต็มรูปแบบ และผู้ประกอบการยังต้องเร่งปรับโมเดลธุรกิจให้สอดคล้องกับความเปลี่ยนแปลงของกำลังซื้อและพฤติกรรมผู้บริโภคใหม่ ๆ.