2 ยักษ์อสังหาฯ ‘SIRI- LH’ปรับเกม 69 ชูแผนรอดระยะยาวรับตลาดเปลี่ยน

ปี 2569 ถูกประเมินตรงกันจากผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ว่า จะไม่ใช่ปีของการฟื้นตัวแรง แต่เป็นปีที่ตลาดต้อง “ค่อย ๆ ตั้งหลัก” ภายใต้แรงกดดันจากเศรษฐกิจมหภาคที่เติบโตต่ำ หนี้ครัวเรือนสูง และสถาบันการเงินยังคุมเข้มการปล่อยสินเชื่อ ภาพดังกล่าวทำให้ยุทธศาสตร์ของผู้ประกอบการเริ่มแตกต่างชัดเจน

โดยเฉพาะสองยักษ์ใหญ่ของวงการอย่าง อย่าง บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) หรือ SIRI และ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ LH ที่แม้จะยืนอยู่ในอุตสาหกรรมเดียวกัน แต่เลือกเดินคนละเกม เพื่อมุ่งสู่เป้าหมายเดียวกัน คือ “ความอยู่รอดอย่างยั่งยืน”

แสนสิริ ลดมูลค่าโครงการ โฟกัสตลาดกลาง กระจายความเสี่ยง

นายอุทัย อุทัยแสงสุข กรรมการผู้จัดการใหญ่  บมจ. แสนสิริ ระบุว่า ภาพรวมปี 2568 เป็นหนึ่งในปีที่ท้าทายที่สุดของอุตสาหกรรม จากปัจจัยทั้งดอกเบี้ย สงคราม ความผันผวนทางการเมือง และต้นทุนที่เพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตามแสนสิริยังรักษาความสามารถในการทำกำไรได้ โดยในช่วง 9 เดือนของปี 2568 มีรายได้เกือบ 29,000 ล้านบาท และมีกำไร 3,229 ล้านบาท สูงสุดในกลุ่มธุรกิจที่อยู่อาศัย พร้อมจ่ายเงินปันผลในระดับสูง

เมื่อเข้าสู่ปี 2569 แสนสิริเลือก “ปรับจังหวะ” มากกว่าการเร่งเครื่อง เปิดตัวโครงการใหม่ 33 โครงการ มูลค่ารวม 51,000 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยจากปีก่อน แต่เพิ่มจำนวนโครงการเพื่อกระจายความเสี่ยง โดยเน้นตลาดระดับกลาง (Medium Segment) มากขึ้น สัดส่วนเพิ่มเป็นกว่า 40% ของพอร์ต ขณะที่ตลาดกรุงเทพฯ และปริมณฑลยังเป็นฐานหลักถึง 85%

ด้านเป้ายอดพรีเซล แสนสิริปรับลดมาอยู่ที่ 41,000 ล้านบาท จากปีก่อนที่ทำได้ 51,000 ล้านบาท สะท้อนแนวคิด “เน้นคุณภาพมากกว่าปริมาณ” ขณะที่เป้ายอดโอนกลับเพิ่มเป็น 39,000 ล้านบาท โดยมี Backlog รองรับแล้วราว 20,000 ล้านบาท ซึ่งกว่า 11,000 ล้านบาทจะรับรู้ภายในปีนี้

นายภูมิภักดิ์ จุลมณีโชติ ประธานผู้บริหารสายงานกลยุทธ์ บมจ.แสนสิริ วิเคราะห์ว่า ปัญหาหลักของตลาดไม่ได้อยู่ที่ความต้องการที่อยู่อาศัยหายไป แต่เป็นเรื่อง “กำลังซื้อ” ที่ลดลงจากหนี้ครัวเรือนและสินเชื่อเข้มงวด ทำให้ดีมานด์บ้านมือหนึ่งลดลงราว 25% แม้ความต้องการที่อยู่อาศัยจริงจะยังคงอยู่ แต่ผู้บริโภคหันไปเลือกบ้านราคาต่ำลงหรือบ้านมือสองมากขึ้น

ขณะเดียวกัน การควบคุมสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ทำให้ซัพพลายใหม่ในตลาดลดลง ซึ่งอาจนำไปสู่จุดสมดุลใหม่ของตลาดในระยะถัดไป โดยมีปัจจัยบวกจากแนวโน้มดอกเบี้ยขาลง และการย้ายถิ่นฐานของชาวต่างชาติที่มองประเทศไทยเป็นปลายทางอยู่อาศัยระยะยาว

ในอีกด้าน สัญญาณบวกเริ่มปรากฏจากทิศทางดอกเบี้ยขาลง และความต้องการของชาวต่างชาติที่ย้ายถิ่นฐานเข้ามาไทย โดยแม้ลูกค้าจีนจะลดบทบาทลง แต่ชาติอื่น เช่น รัสเซีย ญี่ปุ่น อินเดีย และตะวันตก กลับเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะในเมืองท่องเที่ยวอย่างภูเก็ต ซึ่งแสนสิริวางแผนเปิดโครงการใหม่ต่อเนื่องในระยะ 3 ปีข้างหน้า

แสนสิริจึงเลือกเดินกลยุทธ์ “คุมสต็อก” อย่างเข้มงวด โดยสต็อกคอนโดพร้อมอยู่ทรงตัวที่ราว 3,000 ยูนิตต่อเนื่อง 2 ปี และสต็อกแนวราบลดลงเหลือประมาณ 800 หลัง ลดความเสี่ยงจากภาวะโอเวอร์ซัพพลาย และอีกหนึ่งหมากสำคัญของแสนสิริ คือการเพิ่มสัดส่วนรายได้จากธุรกิจอื่นที่ไม่ใช่การขายที่อยู่อาศัยโดยจากปัจจุบันมีสัดส่วนราว 15% ตั้งเป้าเป็น 25% ภายใน 5 ปี ผ่านธุรกิจบริหารอาคารภายใต้ Plus Property ธุรกิจโรงแรม นวัตกรรมความปลอดภัย LIV-24 และธุรกิจรับสร้างบ้าน “Crafted by Sansiri” ซึ่งตั้งเป้าเติบโตเท่าตัวในปีนี้

LH ชะลอเปิดใหม่ เน้นบริหารสภาพคล่อง พึ่งรายได้ประจำ

ในอีกมุมหนึ่ง แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ เลือกเดินเกมที่ “ตั้งรับมากขึ้น” สอดคล้องกับมุมมองเศรษฐกิจที่ยังเปราะบาง โดยปี 2569 บริษัทวางแผนเปิดโครงการใหม่เพียง 2 โครงการ มูลค่ารวมราว 3,600-3,700 ล้านบาท ซึ่งลดลงต่ำสุดนับตั้งแต่วิกฤติต้มยำกุ้งในอดีต พร้อมเป้าหมายชัดเจนในการลดสินค้าคงเหลือและลดระดับหนี้สินต่อทุน (D/E) ลงใกล้ 1 เท่า พอร์ตของ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ยังคงพึ่งพาบ้านแนวราบเป็นหลัก โดยเฉพาะตลาดระดับกลางถึงบน ซึ่งยังมีฐานลูกค้าที่มีกำลังซื้อจริง ขณะที่คอนโดมิเนียมเน้นขายสต็อกสร้างเสร็จมากกว่าการเปิดใหม่ ท่ามกลางตลาดที่ดีมานด์ฟื้นตัวช้าและ Sentiment ผู้บริโภคยังไม่กลับมาเต็มที่

จุดแข็งที่ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ใช้พยุงธุรกิจ คือ รายได้ประจำจากอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า ทั้งโรงแรม ศูนย์การค้า และทรัพย์สินในต่างประเทศ ซึ่งคิดเป็นสัดส่วน 15-20% ของรายได้รวม และช่วยสร้างกระแสเงินสดสม่ำเสมอในช่วงที่ธุรกิจขายบ้านผันผวน การขายสินทรัพย์บางส่วนเข้ากองทรัสต์ยังช่วยดึงเงินสดกลับมาบริหารงบดุลโดยไม่กระทบรายได้ระยะยาวมากนัก

แม้รายได้จากธุรกิจให้เช่าในปี 2568 จะลดลงจากการขายทรัพย์สินบางส่วนเข้ากองทรัสต์ แต่ LH มองว่าการมีพอร์ตโรงแรม ศูนย์การค้า และอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศ ช่วยกระจายความเสี่ยง และสร้างกระแสเงินสดสม่ำเสมอในระยะยาว

ในปี 2569 บริษัทตั้งเป้ารายได้จากอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าไว้ที่ 9,900 ล้านบาท พร้อมเดินหน้าเปิดโรงแรมใหม่ Grande Centre Point Voyage ที่พัทยา และวางแผนขายทรัพย์สินบางส่วนเข้ากองทรัสต์ เพื่อเสริมสภาพคล่องและลดภาระหนี้

นายนพร สุนทรจิตต์เจริญ ประธานกรรมการ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ประเมินว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 ยังอยู่ในโหมด “ระวังตัวสูง” จากเศรษฐกิจไทยที่มีแนวโน้มขยายตัวเพียงราว 1.5% ท่ามกลางแรงกดดันรอบด้าน ทั้งการชะลอตัวของภาคส่งออกจากมาตรการกีดกันทางการค้าของสหรัฐฯ การแข็งค่าของเงินบาทที่กระทบความสามารถแข่งขันภาคธุรกิจ

รวมถึงปัญหาเชิงโครงสร้างอย่างหนี้ครัวเรือนระดับสูง และความเข้มงวดของสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ โดยเฉพาะกลุ่ม SMEs ซึ่งถือเป็นฐานสำคัญของกำลังซื้อในประเทศ กำลังเผชิญปัญหาสภาพคล่องอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยฟื้นตัวได้ช้ากว่าที่คาด

นายนพร เปรียบเศรษฐกิจไทยในระยะนี้ว่าไม่ต่างจาก “ผู้ป่วยเบาหวานที่มีโรคแทรกซ้อน” ซึ่งมีความไม่แน่นอนอยู่ตลอดเวลา ต้องดูแลเป็นรายจุด และเฝ้าระวังปัจจัยเสี่ยงจากภายนอกอย่างใกล้ชิด สถานการณ์ดังกล่าวทำให้แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ต้องเลือกปรับกลยุทธ์การดำเนินธุรกิจให้สอดคล้องกับความผันผวนที่ยังอยู่ในระดับสูง

เมื่อพิจารณากลยุทธ์ของทั้งสองบริษัท ภาพตลาดอสังหาฯ ปี 2569 จึงสะท้อนชัดเจนถึงปีของการ “คัดกรองผู้เล่น” ผู้ที่มีฐานะการเงินแข็งแรง คุมสต็อกได้ดี และมีรายได้ประจำรองรับ จะเป็นฝ่ายยืนระยะได้ แสนสิริเลือกใช้ความได้เปรียบด้านขนาดและพอร์ตที่หลากหลาย เดินเกมเชิงรุกอย่างระมัดระวัง

ขณะที่ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ใช้ความแข็งแรงของงบดุลและการพึ่งรายได้ประจำเป็นเกราะป้องกัน ความแตกต่างนี้สะท้อนว่าในตลาดที่เศรษฐกิจยัง “ซึมยาว” ไม่มีสูตรสำเร็จเดียว แต่มีเงื่อนไขเดียวที่ทุกค่ายเห็นตรงกัน คือ ต้องบริหารเงินสดและความเสี่ยงให้รอดก่อนการเติบโต ในปี 2569 ที่อาจไม่ใช่ปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์กลับมาคึกคัก แต่เป็นปีที่จะเห็นชัดว่า ใครวางหมากถูก และใครมีวินัยมากพอจะอยู่ถึงเวลาที่ตลาดฟื้นตัวในอนาคตต่อไป