โรงแรมหรูบูม รับเทรนด์นักท่องเที่ยวจ่ายหนัก ซัพพลายใหม่ทะลัก 5,000 ห้อง

ตลาดโรงแรมกรุงเทพมหานครกำลังส่งสัญญาณการเปลี่ยนผ่านครั้งสำคัญ จากการแข่งขันด้านราคาและปริมาณนักท่องเที่ยว สู่การแข่งขันด้านคุณภาพการใช้จ่าย ประสบการณ์การเข้าพัก และความแข็งแกร่งของแบรนด์โรงแรม หลังผลการดำเนินงานในไตรมาส 1 ปี 2569 ยังคงเติบโตได้ แม้จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติจะชะลอตัวลงเมื่อเทียบกับปีก่อน

รายงานตลาดโรงแรมกรุงเทพฯ ไตรมาส 1/2569 ของคอลลิเออร์ส ประเทศไทย ระบุว่า อัตราการเข้าพักเฉลี่ย (Occupancy Rate) ของโรงแรมในกรุงเทพฯ อยู่ที่ 75.2% เพิ่มขึ้น 1% จากช่วงเดียวกันปีก่อน ขณะที่ราคาห้องพักเฉลี่ยต่อคืน (ADR) ปรับขึ้นสู่ระดับ 4,576 บาทต่อคืน เพิ่มขึ้น 3.17% จาก 4,438 บาทในปี 2568

ตัวเลขดังกล่าวสะท้อนว่า แม้จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เดินทางเข้าไทยในช่วงไตรมาสแรกจะลดลงประมาณ 2% เมื่อเทียบกับปีก่อน แต่รายได้จากการท่องเที่ยวกลับลดลงเพียง 0.22% เท่านั้น แสดงให้เห็นว่านักท่องเที่ยวที่เดินทางเข้ามามีการใช้จ่ายต่อหัวสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ

นักท่องเที่ยวจ่ายแพงขึ้นเพื่อประสบการณ์ที่ดีกว่า

นางสาวกัญญาภัค เวธน์กุลพัฒน์ รองผู้อำนวยการฝ่ายที่ปรึกษาการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ คอลลิเออร์ส ประเทศไทย 

มองว่า ปรากฏการณ์ดังกล่าวเป็นสัญญาณชัดเจนของการเข้าสู่ยุค Premiumization ของตลาดโรงแรมกรุงเทพฯ โดยเฉพาะในกลุ่ม Upper Upscale, Upscale และ Luxury ซึ่งได้รับอานิสงส์จากพฤติกรรมผู้บริโภคยุคใหม่ที่ให้ความสำคัญกับสุขภาพ ความเป็นส่วนตัว ไลฟ์สไตล์ และประสบการณ์เฉพาะบุคคลมากขึ้น

นักท่องเที่ยวยุคใหม่จึงไม่ได้มองหาเพียงที่พักราคาดีหรือทำเลสะดวกอีกต่อไป แต่ให้ความสำคัญกับคุณภาพของประสบการณ์ภายในโรงแรม ตั้งแต่บริการด้าน Wellness อาหารและเครื่องดื่ม ไปจนถึงการออกแบบพื้นที่และกิจกรรมที่สะท้อนตัวตนของผู้เข้าพัก

"Value-driven Tourism" หรือการท่องเที่ยวที่ขับเคลื่อนด้วยคุณค่าของประสบการณ์ จึงกลายเป็นแรงส่งสำคัญที่ทำให้โรงแรมสามารถปรับขึ้นราคาได้ต่อเนื่อง แม้จำนวนผู้เดินทางจะไม่ได้เพิ่มขึ้นมากนัก

จีนยังเป็นตลาดหลัก พฤติกรรมเปลี่ยนจากกรุ๊ปทัวร์สู่กลุ่มกำลังซื้อสูง

ด้านโครงสร้างดีมานด์ นักท่องเที่ยวจีนยังคงเป็นตลาดสำคัญของกรุงเทพฯ โดยมีสัดส่วนประมาณ 18-22% ของจำนวนคืนพักทั้งหมดจากนักท่องเที่ยวต่างชาติ แม้ลักษณะของตลาดจะเปลี่ยนไปอย่างชัดเจน จากเดิมที่เป็นกรุ๊ปทัวร์ขนาดใหญ่หรือ Mass Market สู่กลุ่มนักเดินทางอิสระ (FIT) และกลุ่ม Luxury Tour ที่มีกำลังซื้อสูงกว่าเดิม

ในไตรมาสแรก นักท่องเที่ยวจีนกลับมาฟื้นตัวราว 12% เมื่อเทียบกับปีก่อน หลังเทศกาลตรุษจีน ขณะที่ตลาดระยะไกลหรือ Long-haul Market จากรัสเซีย เยอรมนี และสหราชอาณาจักร ยังคงเป็นแรงหนุนสำคัญ เนื่องจากเป็นกลุ่มที่พักระยะยาวและมีค่าใช้จ่ายต่อทริปสูง

โรงแรมหรูเปิดใหม่ทะลักกว่า 5,000 ห้องใน 3 ปีข้างหน้า

แนวโน้มดังกล่าวกำลังผลักดันให้ผู้ประกอบการเร่งปรับตำแหน่งทางการตลาด (Repositioning) ไปสู่เซ็กเมนต์ระดับบนมากขึ้น โดยข้อมูลของคอลลิเออร์สคาดว่าในช่วงปี 2569-2571 จะมีห้องพักใหม่เข้าสู่ตลาดกรุงเทพฯ มากกว่า 5,000 ห้อง และกว่า 60-65% เป็นโรงแรมแบรนด์ลักชัวรีระดับนานาชาติ

อุปทานใหม่จะกระจุกตัวใน 3 ทำเลสำคัญ ได้แก่ ย่านเพลินจิต-หลังสวน-ถนนวิทยุ ซึ่งเป็น Luxury CBD Corridor พื้นที่ริมน้ำเจ้าพระยาฝั่งเจริญกรุงและยานนาวา รวมถึงย่านรัชดาภิเษกและพระราม 9 ที่กำลังก้าวขึ้นเป็นศูนย์กลางธุรกิจและไลฟ์สไตล์แห่งใหม่ของกรุงเทพฯ

ในเวทีเสวนาดังกล่าว ยังมีการยกตัวอย่างโครงการโรงแรมและแบรนด์ใหม่ที่เตรียมเปิดตัวในกรุงเทพฯ อีกจำนวนมาก ทั้งโครงการริมแม่น้ำเจ้าพระยาและโรงแรมลักชัวรีภายใต้เครือระดับโลก สะท้อนความเชื่อมั่นของผู้พัฒนาโครงการต่อศักยภาพของกรุงเทพฯ ในฐานะจุดหมายปลายทางด้านการท่องเที่ยว ธุรกิจ และไลฟ์สไตล์ระดับภูมิภาค

ซัพพลายใหม่เพิ่ม โอกาสโตยังมี แต่การแข่งขันเข้มข้น

อย่างไรก็ตาม การเพิ่มขึ้นของอุปทานใหม่อาจสร้างแรงกดดันต่ออัตราการเข้าพักในระยะข้างหน้า โดยคอลลิเออร์สประเมินว่า Occupancy Rate เฉลี่ยทั้งปี 2569 อาจลดลงเล็กน้อยมาอยู่ที่ประมาณ 74% หากดีมานด์ไม่สามารถเติบโตได้ทันกับซัพพลายที่กำลังทยอยเข้าสู่ตลาด

อีกหนึ่งปัจจัยที่ต้องจับตาคือนโยบายภาครัฐ โดยเฉพาะมาตรการ Visa-Free 60 วัน ซึ่งครอบคลุม 93 สัญชาติ และถือเป็นกลไกสำคัญในการรักษาโมเมนตัมของตลาดท่องเที่ยว หากมีการปรับลดหรือยกเลิกก่อนช่วงไฮซีซันปลายปี อาจกระทบต่ออัตราเข้าพัก รายได้ต่อห้องพัก และผลประกอบการของโรงแรมโดยตรง

นอกจากนี้ ความไม่แน่นอนทางภูมิรัฐศาสตร์ ค่าโดยสารเครื่องบิน และเส้นทางการบินระหว่างประเทศ ยังคงเป็นตัวแปรสำคัญที่ผู้ประกอบการต้องติดตามอย่างใกล้ชิด

ในมุมการลงทุน แม้คอลลิเออร์สคาดว่ามูลค่าการซื้อขายสินทรัพย์โรงแรมในปี 2569 อาจลดลงจากระดับสูงผิดปกติในปีก่อน ซึ่งมีมูลค่าธุรกรรมรวมเกิน 1 แสนล้านบาท แต่ความสนใจจากนักลงทุนยังไม่ได้หายไป โดยเฉพาะกลุ่มทุนญี่ปุ่น นักลงทุนต่างชาติ และผู้เล่นรายใหญ่ในประเทศที่ยังมองหาโอกาสเข้าซื้อโรงแรมในกรุงเทพฯ ภูเก็ต และพัทยา เพื่อนำมาปรับปรุงหรือยกระดับสินทรัพย์

คอลลิเออร์สยังระบุว่า ปัจจุบันดีมานด์การลงทุนยังมีอยู่จำนวนมาก แต่ช่องว่างด้านผลตอบแทนที่ผู้ซื้อและผู้ขายคาดหวังแตกต่างกัน ทำให้หลายดีลยังต้องใช้เวลาเจรจานานกว่าจะปิดการขายได้

ทางรอดระยะยาว สร้างรายได้มากกว่าห้องพัก

สำหรับกลยุทธ์ในระยะต่อไป คอลลิเออร์สแนะนำให้ผู้ประกอบการกระจายฐานลูกค้าไปยังตลาดยุโรป ตะวันออกกลาง และอาเซียนที่มีกำลังซื้อสูง ควบคู่กับการสร้างรายได้จากธุรกิจเสริม เช่น Wellness, อาหารและเครื่องดื่ม, พื้นที่จัดงาน, รีเทล และ Branded Residence เพื่อลดการพึ่งพารายได้จากห้องพักเพียงอย่างเดียว

ทั้งนี้ คอลลิเออร์สมองว่า กรุงเทพฯ กำลังก้าวเข้าสู่รอบการแข่งขันใหม่ที่โรงแรมจะไม่ได้แข่งขันด้วยราคาหรือจำนวนห้องพักอีกต่อไป แต่แข่งขันด้วยคุณภาพของประสบการณ์ ความแตกต่างของแบรนด์ และความสามารถในการตอบโจทย์นักเดินทางยุคใหม่ ซึ่งจะเป็นปัจจัยสำคัญในการสร้างมูลค่าและผลตอบแทนของสินทรัพย์โรงแรมในระยะยาว