“บ้านชาวไทย” ไขโจทย์กำลังซื้อหดในยุคเศรษฐกิจเปราะบาง

ภาวะเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวไม่ทั่วถึง ภาระค่าครองชีพที่ปรับสูงขึ้นต่อเนื่อง และข้อจำกัดด้านสินเชื่อ กลายเป็นแรงกดดันสำคัญต่อกำลังซื้อที่อยู่อาศัยของคนไทย โดยเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้น้อยและคนรุ่นใหม่ที่เพิ่งเข้าสู่ตลาดแรงงาน แม้ความต้องการมีบ้านยังมีอยู่ แต่คำถามสำคัญคือ “เข้าถึงได้จริงหรือไม่”

นายคีรี กาญจนพาสน์ ประธานกรรมการ กลุ่มบริษัทบีทีเอส ยอมรับว่า ภาพสะท้อนของตลาดในปัจจุบันคือ คนจำนวนมาก “อยากมีบ้านแต่ซื้อไม่ได้” ไม่ใช่เพราะขาดความต้องการ แต่ติดข้อจำกัดด้านรายได้และภาระค่าใช้จ่ายในชีวิตประจำวัน โดยเฉพาะในทำเลที่เชื่อมต่อระบบขนส่งมวลชน ซึ่งราคาที่ดินและที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่อง

ในมุมนี้ การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยจึงไม่ใช่เพียงการตั้งราคาขายให้ต่ำลง แต่ต้องออกแบบโครงสร้างต้นทุนและภาระทางการเงินใหม่ทั้งหมด เพื่อให้สอดคล้องกับความสามารถในการผ่อนชำระจริงของผู้ซื้อ โครงการ “บ้านชาวไทย” จึงเลือกตั้งราคาขายต่ำกว่าตลาดราว 25-30% พร้อมลดภาระดอกเบี้ยระหว่างก่อสร้างออกจากผู้ซื้อ เพื่อลดปัญหาการแบกรับค่าใช้จ่ายซ้ำซ้อนในช่วงรอรับโอน

ขณะที่ ดร.มหัทธนะ อัมพรพิสิฏฐ์ กรรมการผู้จัดการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) มองว่า ความท้าทายของตลาดที่อยู่อาศัยในปัจจุบันไม่ได้อยู่ที่ “ดอกเบี้ยเพียงอย่างเดียว” แต่คือความสามารถในการรักษาสภาพคล่องรายเดือนของผู้กู้ โดยเฉพาะกลุ่ม First Jobber และคนรุ่น Gen Y ซึ่งเป็นกลุ่มประชากรขนาดใหญ่ที่กำลังเข้าสู่ช่วงสร้างครอบครัว แต่ต้องเผชิญกับราคาที่อยู่อาศัยที่ปรับสูงเร็วกว่ารายได้

โครงสร้างทางการเงินของโครงการจึงถูกออกแบบให้เงินงวดผ่อนต่อเดือนอยู่ในระดับใกล้เคียงกับค่าเช่าที่พักอาศัยทั่วไป ตั้งแต่หลักพันถึงหมื่นต้น ๆ ตามขนาดห้อง เพื่อเปลี่ยน “เงินค่าเช่า” ให้กลายเป็น “เงินผ่อนบ้าน” โดยไม่เพิ่มภาระรายเดือน พร้อมแพ็กเกจสินเชื่ออัตราดอกเบี้ยพิเศษ และกระบวนการคัดกรอง-ให้คำปรึกษาทางการเงินตั้งแต่ก่อนโอนกรรมสิทธิ์

อย่างไรก็ตาม นายคีรีมองว่า การทำราคาที่จับต้องได้ในช่วงเศรษฐกิจเปราะบางเช่นนี้ ไม่อาจตั้งอยู่บนเป้าหมายกำไรทางบัญชีเพียงอย่างเดียว แต่ต้องคำนึงถึง “กำไรทางสังคม” (Social Profit) ผ่านการนำที่ดินศักยภาพสูงใกล้ระบบขนส่งมวลชน มาพัฒนาในรูปแบบที่ช่วยลดต้นทุนชีวิตในระยะยาว ทั้งค่าการเดินทาง ค่าส่วนกลาง และค่าใช้จ่ายแฝงอื่น ๆ

ทั้งนี้ โครงการนำร่องภายใต้แนวคิด “บ้านชาวไทย” ประเดิมที่โครงการ D:CODE ศรีนครินทร์ ราคาเริ่มต้น 1.89 ล้านบาท และโครงการ D:CRAFT คลองหลวง ราคาเริ่มต้น 1.6 ล้านบาท มีขนาดห้องให้เลือก 3 ขนาดตั้งแต่ 30 ตารางเมตร, 45 ตารางเมตร และ 60 ตารางเมตร พร้อมแผนลงทุนรวมราว 100,000 ล้านบาท ภายใน 2 ปี เพื่อขยายไปยังพื้นที่อื่นที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ

โดยภาพรวมแล้ว แม้กำลังซื้อของภาคครัวเรือนยังเปราะบาง แต่หากสามารถปรับโครงสร้างราคา ภาระผ่อน และเงื่อนไขสินเชื่อให้สอดคล้องกับรายได้จริง ก็อาจเป็นหนึ่งในกลไกที่ช่วยให้คนรุ่นใหม่และผู้มีรายได้น้อยกล้าตัดสินใจซื้อ และสามารถผ่อนชำระได้อย่างยั่งยืน ท่ามกลางความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจในระยะข้างหน้า