จับตาโดมิโนอสังหาฯ 69 หุ้นกู้ 1.8 แสนล้านครบดีล หวั่นขาดสภาพคล่อง

ท่ามกลางภาวะตลาดที่อยู่อาศัยซึ่งยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ภาระการคืนหนี้จากตลาดทุนกำลังกลายเป็นโจทย์ใหญ่ของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ หลังมีหุ้นกู้ทั้งระดับ Investment Grade และ Non-Investment Grade (High Yield Bond) รวมถึงตั๋วแลกเงินและตั๋ว BE ระยะสั้น ทยอยครบกำหนดรวมมูลค่าประมาณ 170,000-180,000 ล้านบาท

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย ระบุว่า เฉพาะหุ้นกู้ที่ครบกำหนดในปีนี้มีมูลค่าราว 140,000-150,000 ล้านบาท และเมื่อรวมตั๋ว BE และตั๋วเงินระยะสั้นอีกประมาณ 20,000-30,000 ล้านบาท จะทำให้ภาระการชำระคืนรวมขยับขึ้นมาแตะระดับใกล้ 180,000 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นตัวเลขที่สูงมากเมื่อเทียบกับศักยภาพของตลาดในปัจจุบัน

ขณะที่มูลค่าการขายอสังหาริมทรัพย์ทั้งระบบในปีนี้ถูกประเมินว่าจะหดตัวลงมาอยู่ราว 260,000 ล้านบาท จากระดับกว่า 300,000 ล้านบาทในช่วงก่อนหน้า เงินสดที่เกิดจากการโอนกรรมสิทธิ์จึงต้องถูกจัดสรรไปชำระหนี้โครงการ (Project Loan) กับสถาบันการเงินเป็นลำดับแรก ก่อนที่จะนำส่วนที่เหลือมาชำระคืนหุ้นกู้ ส่งผลให้ “พื้นที่สภาพคล่อง” สำหรับการคืนหนี้ผ่านตลาดทุนแคบลงอย่างมีนัยสำคัญ

นายประเสริฐได้ย้ำเตือนว่า หากผู้ประกอบการไม่สามารถออกหุ้นกู้ใหม่เพื่อหมุนเวียน (Revolving) หนี้เดิมได้ การนำกระแสเงินสดจากการดำเนินงานเพียงอย่างเดียวมาใช้คืนหุ้นกู้ระดับแสนล้านบาทแทบเป็นไปไม่ได้ และอาจนำไปสู่ความเสี่ยงของการผิดนัดชำระหนี้ (Default) ซึ่งหากเกิดขึ้นจะไม่กระทบเพียงบริษัทเดียว แต่มีโอกาสลุกลามเป็น Domino Effect และ Cross Default ภายในกลุ่มบริษัท รวมถึงกระทบความเชื่อมั่นของธนาคารในการปล่อยสินเชื่อให้กับภาคอสังหาริมทรัพย์ในระยะถัดไป

โดยข้อมูลจากตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (SET) และสมาคมตลาดตราสารหนี้ไทย (ThaiBMA) ยิ่งสะท้อนภาพย้ำความเปราะบางดังกล่าวชัดเจนขึ้น โดยกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ยังเป็นหนึ่งในอุตสาหกรรมที่มีการออกหุ้นกู้สะสมในสัดส่วนสูง และในปี 2569 หุ้นกู้ที่กำลังจะครบกำหนดมีลักษณะ “กระจุกตัว” อยู่ในช่วงไตรมาส 1 และ 2 ซึ่งเป็นช่วงที่สภาพคล่องในระบบการเงินมักตึงตัวเป็นพิเศษ

ขณะเดียวกัน ส่วนต่างอัตราดอกเบี้ย (Credit Spread) ของหุ้นกู้อสังหาฯ โดยเฉพาะกลุ่ม Non-Investment Grade ปรับกว้างขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ สะท้อนว่านักลงทุนต้องการผลตอบแทนที่สูงขึ้นเพื่อชดเชยความเสี่ยง ส่งผลให้ต้นทุนทางการเงินของผู้ประกอบการเพิ่มขึ้น และยิ่งจำกัดความสามารถในการออกหุ้นกู้ใหม่

อีกปัจจัยหนึ่งที่เพิ่มแรงกดดัน คือการบังคับใช้มาตรการ “Easy Read” ของ SET และ ก.ล.ต. ซึ่งกำหนดให้มีการสรุประดับความเสี่ยงและโครงสร้างหลักประกันของหุ้นกู้ให้ชัดเจนยิ่งขึ้น แม้จะช่วยเพิ่มความโปร่งใสต่อนักลงทุน แต่ในอีกด้านหนึ่งก็ทำให้บริษัทที่มีอัตราหนี้สินต่อทุน (Gearing Ratio) สูง หรือฐานะการเงินไม่แข็งแรง เข้าถึงตลาดทุนได้ยากขึ้น

ภาพรวมดังกล่าวทำให้ปีนี้ถูกมองว่าเป็นช่วงหัวเลี้ยวหัวต่อสำคัญของตลาดหุ้นกู้อสังหาริมทรัพย์ ซึ่งต้องอาศัยทั้งการบริหารสภาพคล่องอย่างรอบคอบ การเจรจาปรับโครงสร้างหนี้เชิงรุก และมาตรการประคับประคองจากภาคนโยบาย เพื่อป้องกันไม่ให้ “ระเบิดเวลาหนี้ตลาดทุน” ส่งแรงสั่นสะเทือนต่อระบบการเงินในวงกว้าง