รถไฟฟ้ากับโอกาสการอยู่อาศัยในเมืองของผู้มีรายได้น้อย

รถไฟฟ้าเป็นโครงสร้างพื้นฐานสำคัญที่เปลี่ยนรูปแบบการอยู่อาศัยของเมืองอย่างมาก โดยเฉพาะเมืองใหญ่ที่มีการขยายตัวรวดเร็ว ประเด็นสำคัญสามารถมองได้หลายมิติอย่างการเข้าถึงและคุณภาพชีวิตเดินทางสะดวก ประหยัดเวลา ทำให้คนสามารถอยู่อาศัยไกลจากศูนย์กลางเมือง แต่ยังเดินทางทำงานหรือเรียนในเมืองได้

 ที่สำคัญ สามารถกำหนดระยะเวลาเดินทาง การนัดหมายเจรจาธุรกิจการค้าได้ตรงตามเวลา สร้างความคุ้มค่าทางเศรษฐกิจ ลดการเผาผลาญพลังงานเชื้อเพลิง เมืองเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม ลดมลพิษและการปล่อยคาร์บอน ขณะเดียวกันลดภาระค่าเดินทางและความเครียดเมื่อเทียบกับการใช้รถยนต์ส่วนตัว

สำหรับโครงข่ายรถไฟฟ้าอัปเดตล่าสุด ต้นปี 2569 กรุงเทพมหานครและปริมณฑลมีเส้นทางรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการแล้วประมาณ 13 สายทาง รวมระยะทาง 276 .84 กม. มีสถานีมากกว่า 190 สถานี และมีแผนขยายเป็น 33 สายทาง รวมระยะทาง 550+ กม. ภายในปี 2573-75 เพื่อให้ครบวงจรและเชื่อมต่อกับเส้นทางใหม่ๆ ภายใต้แผน M-MAP 2 

ส่งผลดีต่อโอกาสด้านที่อยู่อาศัย การพัฒนาที่อยู่อาศัยรอบสถานี (Transit-Oriented Development: TOD) คอนโดมิเนียม อพาร์ตเมนต์ และโครงการมิกซ์ยูสเพิ่มขึ้น ทางเลือกหลากหลายขึ้น ตั้งแต่เช่าอยู่ระยะสั้นไปจนถึงซื้ออยู่อาศัยระยะยาว ดึงดูดคนรุ่นใหม่และแรงงานเมือง ที่ต้องการความคล่องตัว

อย่างไรก็ตาม การมาของรถไฟฟ้า สร้างการเปลี่ยนแปลงอย่างมากให้กับมหานครแห่งนี้และจังหวัดปริมณฑล จากความเจริญแผ่ขยายล้อไปตามระบบราง ที่มีอิทธิพลต่อราคาที่ดินขยับร้อนแรง ตามช่วงจังหวะของการก่อสร้าง กระทั่งเปิดให้บริการไปจนถึงหลังการเปิดให้บริการ  

ดังนั้นรูปแบบการอยู่อาศัยจึงเปลี่ยนแปลงตามจากแนวราบเป็นแนวสูง จากต้นทุนของราคาที่ดินที่สูงขึ้น ทำให้ไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิตคนเปลี่ยน โดยเฉพาะคนรุ่นใหม่ คนวันทำงาน นักธุรกิจทั้งชาวไทยและต่างชาติ นิยมการใช้ชีวิตติดรางหรืออยู่อาศับติดขอบแนวรถไฟฟ้ากันมากขึ้น

เนื่องจาก ใกล้แหล่งงาน สถานศึกษา ย่านธุรกิจสำคัญ รวมถึงแหล่งช้อปปิ้งขนาดใหญ่กลางใจเมือง จึงเกิดการพัฒนาคอนโดมิเนียม ติดสถานีรถไฟฟ้า ซึ่งเป็นจุดขายของดีเวลลอปเปอร์ ใช้เป็นกลยุทธ์ ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ คนรุ่นใหม่ วัยทำงาน รวมถึงนักธุรกิจ รวมถึงการลงทุนคอนโดมิเนียมให้ผลตอบแทนระยะยาวจากการเช่า   

ในทางกลับกัน เมื่อต้นทุนของผู้ใช้บริการ เพิ่มมากขึ้น การพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมใกล้รถไฟฟ้า จึงจับต้องยากขึ้นสำหรับผู้มีรายได้น้อย ซึ่งต้องพึ่งพาหน่วยงานภาครัฐหรือ ไม่ต้องกระเด็นออกไปอยู่นอกเมือง  ห่างไกลแหล่งงาน  ขณะการมองหาบ้านแนวราบเหมือนในอดีต ต้องปิดฉากลงเพราะทำได้ยากหากทำได้ ราคาต้องแพงระยับตามต้นทุนที่ดิน

โดยเฉพาะรถไฟฟ้า BTSสายสีเขียว  สายสีน้ำเงิน  ซึ่งเป็นเส้นทางสายหลักในเมืองและมีส่วนต่อขยายออกนอกเมือง รวมถึง รถไฟฟ้ารางเบา สายสีเหลือง สายสีชมพู ยังไม่รวมเส้นทางที่อยู่ระหว่างก่อสร้างทั้งสายสีม่วงใต้ สายสีส้ม ที่ปัจจุบันมีโครงการคอนโดมิเนียมปักหมุดรอดักหน้าอยู่ก่อนแล้ว ทำให้ราคาที่ดินพุ่งสวนทางท่ามกลางกำลังซื้ออ่อนแรง สถาบันการเงินปฏิเสธสินเชื่อ กำลังซื้อต่างชาติชะลอตัวจากสภาวเศรษฐกิจและภาคท่องเที่ยว 

สะท้อนจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC)  ปี 2568 คาดว่าจะมีคอนโดรอการขายใหม่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ประมาณ 52,000 หน่วย ลดลง 17% จากปีก่อน โดยกลุ่มราคา 2-3 ล้านบาท มีสต็อกเหลือขายสูงถึง 17,268 หน่วย หรือกว่า 27% ของทั้งหมด ซึ่งเป็นกลุ่มเสี่ยงที่สุด 

โดยตลาดคอนโดฯ ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ทั้งแนวรถไฟฟ้า และพื้นที่ใกล้เคียง ล่าสุด กำลังเผชิญกับอุปทานส่วนเกิน โดยเฉพาะในกลุ่มราคา 2-3 ล้านบาท และผู้พัฒนาต้องปรับกลยุทธ์ให้เข้ากับความต้องการของลูกค้าที่เปลี่ยนไป ส่วนราคาไม่ถึง2ล้านบาทมีแต่มักอยู่ชานเมือง หรือไม่มีก็ไกลรถไฟฟ้าออกไป

อย่างไรก็ตามความต้องการที่อยู่อาศัยของคนเมืองมีอยู่อย่างต่อเนื่อง สินค้าในสต็อกมีเหลือขายมากพอ ผู้ประกอบการลดแลกแจกแถม ไปพร้อมๆกับมาตรการรัฐ แต่ขึ้นอยู่ที่ว่า กำลังผ่อนชำระต่องวดระยะยาวมีมากน้อยแค่ไหน สถาบันการเงินปล่อยสินเชื่อหรือไม่ ในสถานการณ์ความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจในห้วงเวลานี้ !!!