จับสัญญาณฟองสบู่อสังหาฯ โลก ไมอามี–โตเกียว–ซูริก เสี่ยงสูงสุด

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเมืองใหญ่ทั่วโลกกำลังเผชิญความเสี่ยงฟองสบู่ที่เพิ่มขึ้น จากราคาที่อยู่อาศัยซึ่งปรับตัวเร็วเกินกว่าระดับรายได้และค่าเช่าจะรองรับได้ รายงานล่าสุดของ UBS ที่จัดอันดับความเสี่ยงฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ใน 21 เมืองสำคัญทั่วโลก สะท้อนภาพความเปราะบางของตลาดที่นักลงทุนและผู้บริหารต้องจับตาอย่างใกล้ชิด

ข้อมูลระบุว่า ไมอามี ครองอันดับหนึ่งของเมืองที่มีความเสี่ยงฟองสบู่สูงที่สุด ด้วยคะแนนความเสี่ยง 1.7 แม้การเพิ่มขึ้นของราคาจะเริ่มชะลอลง แต่สัดส่วนราคาต่อค่าเช่าปรับขึ้นสูงกว่าระดับช่วงฟองสบู่ปี 2006 แล้ว สะท้อนว่าราคาทรัพย์สินยังคงนำหน้าปัจจัยพื้นฐานอย่างชัดเจน

อันดับสองคือ โตเกียว และอันดับสาม ซูริก ซึ่งต่างมีคะแนนความเสี่ยง 1.6 เท่ากัน โตเกียวเผชิญแรงกดดันจากราคาที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ขณะที่รายได้และค่าเช่าเติบโตเพียงเล็กน้อย ส่วนซูริกโดดเด่นในด้านความตึงตัวของตลาด โดยมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นเร็วกว่าอัตราการเติบโตของรายได้ถึง 5 เท่าในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา และมีสัดส่วนราคาต่อค่าเช่าสูงที่สุดในโลก

ในกลุ่มความเสี่ยง “สูงกว่าปกติ” (Elevated) ประกอบด้วย ลอสแอนเจลิส ดูไบ อัมสเตอร์ดัม และเจนีวา ซึ่งมีคะแนนความเสี่ยงเท่ากันที่ 1.1 สะท้อนว่าราคาที่อยู่อาศัยในเมืองเหล่านี้เริ่มเบี่ยงเบนจากปัจจัยพื้นฐาน แม้ยังไม่อยู่ในระดับฟองสบู่รุนแรง

ขณะที่เมืองในกลุ่มความเสี่ยง ปานกลาง (Moderate) เช่น โตรอนโต ซิดนีย์ มาดริด แฟรงก์เฟิร์ต แวนคูเวอร์ มิวนิก และสิงคโปร์ มีคะแนนความเสี่ยงอยู่ระหว่าง 0.6–0.8 บ่งชี้ว่าตลาดยังมีแรงกดดันด้านราคา แต่ยังไม่ถึงขั้นเปราะบางสูง

ด้านกลุ่มความเสี่ยง ต่ำ (Low) ได้แก่ ฮ่องกง ลอนดอน ซานฟรานซิสโก นิวยอร์ก ปารีส มิลาน และเซาเปาลู โดยมิลานมีคะแนนอยู่ที่ 0.0 และเซาเปาลูติดลบที่ -0.1 สะท้อนว่าราคาที่อยู่อาศัยยังสอดคล้องกับปัจจัยพื้นฐานมากกว่าเมืองอื่น

UBS ระบุว่า การจัดอันดับดังกล่าวเป็นสัญญาณเตือนสำหรับนักลงทุนและผู้จัดการสินทรัพย์ เนื่องจากในเมืองที่มีความเสี่ยงฟองสบู่สูง การปรับฐานของราคาที่อยู่อาศัยอาจกระทบมูลค่าการถือครองอสังหาริมทรัพย์อย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะพอร์ตที่กระจุกตัวอยู่ในตลาดอย่างไมอามี โตเกียว หรือซูริก

นอกจากนี้ ความตึงตัวด้านราคายังอาจส่งผลต่อการวางแผนเชิงกลยุทธ์ของภาคธุรกิจ ทั้งการเลือกทำเล การลงทุนระยะยาว และการรักษากำลังแรงงาน เมื่อค่าครองชีพสูงขึ้น พนักงานอาจย้ายออกไปยังพื้นที่ที่เข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ง่ายกว่า ซึ่งกลายเป็นต้นทุนแฝงที่องค์กรต้องคำนึงถึงในระยะต่อไป

อ้างอิงข้อมูล

• UBS (รวบรวมข้อมูลถึงวันที่ 28 สิงหาคม 2025)