อสังหาฯ EEC หดตัว แนวราบ-แนวสูงชะลอ พัทยายังได้อานิสงส์ท่องเที่ยว

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ รายงานสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) พบว่าภาพรวมตลาดยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัวเมื่อเทียบกับปีก่อน ทั้งในฝั่งอุปสงค์และอุปทาน สะท้อนแรงกดดันจากเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวช้า ต้นทุนทางการเงิน และความระมัดระวังของผู้บริโภค

อุปทานหดตัว ใบอนุญาตจัดสรรลดลงชัด

ในไตรมาส 3 ปี 2568 พื้นที่ EEC มีโครงการที่ได้รับใบอนุญาตจัดสรรที่ดินจำนวน 33 โครงการ รวม 2,440 หน่วย ลดลงทั้งจำนวนโครงการและจำนวนหน่วยกว่า 30% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะที่ภาพรวม 9 เดือนแรก มีใบอนุญาตจัดสรรรวม 87 โครงการ 6,478 หน่วย ลดลงราวหนึ่งในสามจากปีก่อนหน้า

เมื่อพิจารณาตามประเภท พบว่าทาวน์เฮาส์ยังเป็นสินค้าหลักของตลาด คิดเป็นสัดส่วนกว่าครึ่งหนึ่งของหน่วยที่ได้รับอนุญาต รองลงมาคือบ้านเดี่ยวและบ้านแฝด สะท้อนทิศทางผู้ประกอบการที่ปรับพอร์ตไปสู่บ้านราคาจับต้องได้และตอบโจทย์กำลังซื้อจริง

ในเชิงพื้นที่ จังหวัดระยองยังครองสัดส่วนอุปทานสูงสุดกว่า 55% ของ EEC แม้จำนวนรวมลดลง แต่บางประเภทอย่างทาวน์เฮาส์ยังขยายตัว ขณะที่ชลบุรีและฉะเชิงเทราหดตัวแรงกว่า สะท้อนการชะลอเปิดโครงการใหม่ในทำเลเมืองและอุตสาหกรรม

ด้านพื้นที่ได้รับอนุญาตก่อสร้าง ไตรมาส 3 ปี 2568 มีจำนวนประมาณ 985,000 ตารางเมตร เพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากปีก่อน โดยเป็นการเพิ่มขึ้นของที่อยู่อาศัยแนวราบเป็นหลัก ส่วนอาคารชุดยังมีสัดส่วนต่ำ

อย่างไรก็ตาม หากดูภาพรวม 9 เดือนแรก พื้นที่ก่อสร้างที่อยู่อาศัยใน EEC ยังลดลงกว่า 7% โดยเฉพาะอาคารชุดที่หดตัวมากกว่าแนวราบ สะท้อนความระมัดระวังของผู้พัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม หลังตลาดเผชิญซัพพลายคงค้างและกำลังซื้อที่ยังไม่ฟื้นเต็มที่

ขณะที่ฝั่งอุปสงค์ มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใน EEC จำนวน 12,208 หน่วย มูลค่า 29,407 ล้านบาทในไตรมาส 3 ปี 2568 ลดลงทั้งจำนวนและมูลค่าเมื่อเทียบกับปีก่อน โดยคอนโดมิเนียมปรับตัวลดลงแรงกว่าบ้านแนวราบ

โดยภาพรวม มีการโอนจำนวน 32,868 หน่วย มูลค่า 80,051 ล้านบาท ลดลงราว 5-7% จากปีก่อนหน้า อย่างไรก็ดี REIC ระบุว่า เมื่อพิจารณาแบบรายไตรมาส ตลาดเริ่มเห็นสัญญาณดีขึ้นจากแรงหนุนมาตรการภาครัฐ ทั้งการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง รวมถึงการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV

หากแยกตามจังหวัด ชลบุรียังคงเป็นตลาดหลักของ EEC ด้วยมูลค่าการโอนกว่า 56,000 ล้านบาท แม้ลดลงจากปีก่อน ขณะที่ระยองเป็นจังหวัดเดียวที่มูลค่าและจำนวนการโอนเพิ่มขึ้น สะท้อนกำลังซื้อจากภาคอุตสาหกรรมและแรงงานคุณภาพ ส่วนฉะเชิงเทรายังอยู่ในภาวะชะลอทั้งจำนวนและมูลค่า

พัทยา-นาจอมเทียน ทำเลท่องเที่ยวยังมีแรงพยุง

ท่ามกลางภาพรวมตลาดที่ชะลอตัว ทำเลท่องเที่ยวอย่างพัทยา-นาจอมเทียนยังถูกมองโอกาสว่าเป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพ โดยเฉพาะตลาดบ้านแนวราบเพื่ออยู่อาศัยจริงและบ้านพักตากอากาศ สอดรับกับการขยายตัวของเศรษฐกิจท่องเที่ยว การลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน และบทบาทของพัทยาในฐานะ Tourism Economy Hub

อย่างที่ล่าสุด บริษัท ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) เปิดตัวโครงการใหม่ “ลลิล ทาวน์ พัทยา-นาจอมเทียน” มูลค่าโครงการ 650 ล้านบาท บนพื้นที่ 25 ไร่ รวม 228 ยูนิต เพื่อตอบโจทย์ความต้องการที่อยู่อาศัยของกลุ่มคนทำงาน ภาคบริการ ผู้ประกอบการท่องเที่ยว และผู้ซื้อที่ต้องการบ้านในทำเลศักยภาพ

นายชูรัชฏ์ ชาครกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) มองว่า ปัจจัยโครงสร้างพื้นฐานเป็นแรงหนุนสำคัญของทำเลดังกล่าว ทั้งโครงการคมนาคมใหม่และรถไฟความเร็วสูงเชื่อมกรุงเทพฯ-อู่ตะเภา ซึ่งช่วยเพิ่มศักยภาพการเดินทางและการเชื่อมโยงกับพื้นที่เศรษฐกิจหลัก ส่งผลให้พัทยา-นาจอมเทียนไม่ได้ถูกมองเพียงในมิติเมืองท่องเที่ยว แต่กำลังพัฒนาไปสู่พื้นที่อยู่อาศัยถาวรของกลุ่มคนทำงานและผู้พำนักระยะยาว

ขณะเดียวกัน การเติบโตของอุตสาหกรรมใหม่ในพื้นที่ EEC ไม่ว่าจะเป็นยานยนต์ไฟฟ้า โลจิสติกส์ และดิจิทัลเทคโนโลยี ยังเป็นอีกปัจจัยที่ช่วยดึงแรงงานคุณภาพและผู้มีรายได้มั่นคงเข้าสู่พื้นที่มากขึ้น ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มขยับจากการซื้อเพื่อเก็งกำไร ไปสู่การอยู่อาศัยจริงในระยะยาว ภาคธุรกิจจึงเริ่มปรับแนวทางการพัฒนาโครงการ โดยให้ความสำคัญกับฟังก์ชันการใช้งาน คุณภาพการก่อสร้าง และการรองรับเทคโนโลยีในอนาคต เพื่อสอดรับกับพฤติกรรมการอยู่อาศัยที่เปลี่ยนไป

นายชูรัชฏ์ระบุว่า จากมุมมองของผู้พัฒนาโครงการ พัทยา–นาจอมเทียนยังถือเป็นทำเลที่มีศักยภาพในเชิงยุทธศาสตร์ของโซนตะวันออก เนื่องจากได้รับแรงสนับสนุนทั้งจากเศรษฐกิจ การลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน อุตสาหกรรมอนาคต และบทบาทของพื้นที่ในฐานะศูนย์กลางการท่องเที่ยวระดับนานาชาติ ซึ่งเป็นปัจจัยที่ช่วยประคองตลาดบ้านแนวราบในช่วงที่ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ EEC ยังอยู่ในภาวะชะลอตัว

อย่างไรก็ตาม REIC ประเมินว่า ตลาดที่อยู่อาศัย EEC ในระยะถัดไปยังต้องอาศัยแรงหนุนจากเศรษฐกิจ การลงทุนภาครัฐ และความเชื่อมั่นผู้บริโภค ผู้ประกอบการจำเป็นต้องบริหารอุปทานอย่างระมัดระวัง เลือกทำเลและกลุ่มเป้าหมายชัดเจน โดยเฉพาะบ้านแนวราบในทำเลที่มีปัจจัยพื้นฐานรองรับ เช่น เมืองท่องเที่ยวและพื้นที่เศรษฐกิจสำคัญ ซึ่งยังพอมีแรงประคองตลาดในช่วงเปลี่ยนผ่านนี้