เงินบาทแข็งค่าทุบซ้ำอสังหาฯ จับตาต่างชาติชะลอโอน–ซื้อคอนโด

ค่าเงินบาทที่แข็งค่าขึ้นอย่างต่อเนื่อง กลายเป็นอีกหนึ่งแรงกดดันสำคัญต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมที่พึ่งพากลุ่มกำลังซื้อสูงจากชาวต่างชาติ ส่งสัญญาณชัดว่าผู้ซื้อบางส่วนเริ่มชะลอการตัดสินใจ ทั้งการโอนกรรมสิทธิ์และการเปิดดีลใหม่ หวั่นต้นทุนเพิ่มและความไม่แน่นอนของอัตราแลกเปลี่ยน

 

ประเมินว่า ค่าเงินบาทที่แข็งค่าเมื่อเทียบกับสกุลเงินหลัก เช่น ดอลลาร์สหรัฐ และหยวน ทำให้ราคาคอนโดมิเนียมในสายตานักลงทุนต่างชาติ แพงขึ้นทันที  แม้ราคาโครงการจะไม่ปรับเพิ่มก็ตาม ส่งผลให้ผลตอบแทนจากการลงทุน (Yield) ลดลง โดยเฉพาะกลุ่มที่ซื้อเพื่อปล่อยเช่าหรือเก็งกำไรในระยะกลางถึงยาว

ต่างชาติชะลอเกม รอจังหวะค่าเงินอ่อน

ข้อมูลจากผู้ประกอบการรายใหญ่สะท้อนตรงกันว่า ลูกค้าต่างชาติ โดยเฉพาะจากจีน ฮ่องกง และสิงคโปร์ เริ่มใช้กลยุทธ์ “ชะลอการโอน” เพื่อรอดูทิศทางค่าเงินบาท  ส่งผลให้ผู้ประกอบการต้องแบกภาระต้นทุนเรื่องของดอกเบี้ยต่อไปขณะที่บางรายขอเลื่อนกำหนดชำระเงินงวดสุดท้าย หรือต่อรองราคาเพิ่ม เพื่อชดเชยต้นทุนจากอัตราแลกเปลี่ยน

ในเชิงจิตวิทยาการลงทุน ค่าเงินที่แข็งค่าเร็วเกินไปมักสร้างความกังวลต่อตลาดมากกว่าค่าเงินที่อ่อนค่าแบบค่อยเป็นค่อยไป เนื่องจากนักลงทุนไม่สามารถคาดการณ์จุดสูงสุดของค่าเงินได้ชัดเจน ทำให้การตัดสินใจซื้ออสังหาฯ ซึ่งเป็นสินทรัพย์มูลค่าสูง ถูกเลื่อนออกไปก่อน

ซ้ำเติมกำลังซื้อในประเทศที่ยังไม่ฟื้น

สถานการณ์ดังกล่าวยิ่งซ้ำเติมตลาดอสังหาริมทรัพย์ของ ไทยที่กำลังซื้อในประเทศยังฟื้นตัวช้า มีความเปราะบางจากภาระหนี้ครัวเรือนสูง อัตราดอกเบี้ยที่ยังอยู่ในระดับตึงตัว และความเข้มงวดของสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ ส่งผลให้ตลาดคอนโดในบางทำเลเริ่มมีสต๊อกคงค้างเพิ่มขึ้น

ผู้ประกอบการหลายรายจึงต้องปรับกลยุทธ์ หันมาเจาะลูกค้าไทยมากขึ้น ผ่านการจัดแคมเปญส่วนลด การอยู่ฟรี การผ่อนดาวน์ยาว หรือแม้แต่การลดขนาดยูนิต เพื่อให้ราคาต่อหน่วยจับต้องได้มากขึ้น ทดแทนดีมานด์ต่างชาติที่หายไปบางส่วน

จับตานโยบายการเงินผันผวนหนัก

นักวิเคราะห์มองว่า ทิศทางค่าเงินบาทช่วงโค้งท้ายปี2568 ไปจนถึงต้นปี2569 จะยังผันผวนสูง ขึ้นอยู่กับนโยบายการเงินของประเทศเศรษฐกิจหลัก และกระแสเงินทุนเคลื่อนย้าย หากเงินบาทยังแข็งค่าอย่างต่อเนื่อง อาจเห็นการเลื่อนเปิดโครงการใหม่ โดยเฉพาะคอนโดระดับกลาง-บนในเมืองท่องเที่ยวและ CBD

ในระยะสั้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทยยังต้องพึ่งพามาตรการกระตุ้นจากภาครัฐ ควบคู่กับการบริหารความเสี่ยงด้านอัตราแลกเปลี่ยนของผู้ประกอบการ เพื่อประคองตลาดไม่ให้ชะลอตัวแรงกว่าที่เป็นอยู่

อย่างไรก็ตาม เงินบาทแข็งค่า ไม่ได้กระทบเพียงภาคส่งออก แต่กำลัง “ทุบซ้ำ” ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในจังหวะที่ยังเปราะบาง โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมที่หวังพึ่งพาตลาดต่างชาติเกมต่อจากนี้จึงไม่ใช่แค่เรื่องดีมานด์ แต่คือการบริหารความเสี่ยงรอบด้านของทั้งผู้ซื้อและผู้พัฒนาโครงการ

นางอาภา อรรถบูรณ์วงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ริชี่เพลซ 2002 จำกัด (มหาชน) เปิดเผย”ฐานเศรษฐกิจ”ว่า  กรณีเงินบาทแข็งค่า ที่31บาท ส่งผลกระทบต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ไทยโดยเฉพาะคอนโดมิเนียม  เพราะทำให้ต้องซื้อแพงขึ้น โดยต้องใช้เงินบาทมากขึ้นในการแลกซื้อ

ส่งผลให้บางรายชะลอการตัดสินใจ แต่ตลาดระดับบนอาจได้รับผลกระทบไม่มากนัก และอาจมีกลุ่มทุนต่างชาติเข้ามาลงทุนดันตลาดในระยะยาวได้ อย่างไรก็ตาม ในภาพรวมของกำลังซื้อต่างชาติท่ามกลางเศรษฐกิจชะลอตัวไปทั่วโลกมองว่าอาจมีผลต่อกำลังซื้อที่ลดลงได้เช่นกัน โดยเฉพาะจีน

สอดคล้องกับ นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย ระบุว่า เงินบาทแข็งค่ามีผลกระทบต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะกลุ่มกำลังซื้อสูงจากต่างชาติ ที่ซื้อคอนโดมิเนียม  จากปัจจุบันบรรยากาศการตรวจสอบธุรกิจสีเทา-ดำ ของชาวต่างชาติ

มีส่วนทำให้บรรยากาศซื้อขายชะลอตัวอยู่ก่อนแล้ว อย่างไรก็ตามธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.)ต้องหาทางคลี่คลายกรณีบาทแข็งค่าอย่างเร่งด้วย เพราะนอกจากส่งผลกับส่งออก ท่องเที่ยวแล้วยังกระทบกลุ่มกำลังซื้อต่างชาติในตลาดอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย