อสังหาฯ 69 บททดสอบความแกร่ง ผู้ประกอบการต่างเร่งปรับตัว

บรรยากาศตลาดที่อยู่อาศัยกำลังเปลี่ยนจากการเร่งขยายสู่การตั้งรับอย่างรอบคอบ โดยเฉพาะในช่วงโค้งสุดท้ายของปี 2568 ที่กำลังจะก้าวเข้าสู่ปี 2569 ซึ่งเป็นช่วงหัวเลี้ยวหัวต่อที่สำคัญต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ยังคงต้องพิสูจน์ความแข็งแรงของโครงสร้างภายในแต่ละบริษัทมากกว่าการเร่งขยาย ภายใต้ฉากหลังเศรษฐกิจที่ยังไม่แน่นอน กำลังซื้อที่ถูกบีบจากภาระหนี้ และการแข่งขันด้านราคาที่ดุเดือดต่อเนื่อง

หนึ่งในภาพสะท้อนที่ชัดเจน คือการตัดสินใจรีเซ็ตพอร์ตครั้งใหญ่ของ พฤกษา โฮลดิ้ง หรือ PSH ที่เลือกถอนการลงทุนออกจากธุรกิจนอกแกนหลัก ทั้งในและต่างประเทศ เพื่อดึงทรัพยากรกลับมาโฟกัสด้านอสังหาริมทรัพย์และด้านเฮลธ์แคร์

ซึ่งเป็นสองเสาหลักที่บริษัทมีความเชี่ยวชาญและสามารถสร้างรายได้ระยะยาวได้จริง โดยการลดเงินลงทุนกว่า 2,000 ล้านบาทในกองทุนโลจิสติกส์ ของ CapitaLand รวมถึงการทยอยขายสินทรัพย์ขนาดเล็กและการลงทุนดิจิทัลที่ไม่ถนัด เป็นการตัดสินใจที่สะท้อนแนวคิด “ลดความเสี่ยงก่อนขยาย” อย่างชัดเจน

ในฝั่งอสังหาริมทรัพย์ พฤกษาเลือกชะลอการซื้อที่ดินใหม่ หันมาใช้แลนด์แบงก์เดิมที่มีอยู่มูลค่าราว 40,000 ล้านบาทให้เกิดประโยชน์สูงสุด แม้ผลลัพธ์จะยังไม่สะท้อนในระยะสั้น เนื่องจากต้องใช้เวลาพัฒนา 2-3 ปี แต่เป็นการวางฐานต้นทุนที่แข็งแรง ลดแรงกดดันด้านเงินสดในช่วงที่ตลาดยังผันผวน พร้อมกันนั้น บริษัทยังปรับพอร์ตสินค้า จากทาวน์เฮาส์ไปสู่บ้านระดับกลาง-บน โดยโฟกัสราคาประมาณ 10 ล้านบาท ซึ่งยังมีกำลังซื้อจริง และสอดคล้องกับจุดแข็งด้านโรงงานพรีคาสต์และทีมก่อสร้างภายใน

ขณะที่ตลาดคอนโดมิเนียม แม้ไม่ใช่ช่วงพีคเหมือนอดีต แต่พฤกษายังเลือกเดินหน้าอย่างระมัดระวัง ด้วยแผนเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2569 รวมกว่า 10 โครงการ มูลค่ารวม 6,000-7,000 ล้านบาท ตัวเลขที่เล็กลงจากช่วง 5-6 ปีก่อน แต่สะท้อนการเติบโตเชิงคุณภาพมากกว่าปริมาณ

อีกเสาหลักที่ถูกวางบทบาทเป็นรายได้ประจำ คือธุรกิจเฮลธ์แคร์ โดยเฉพาะโรงพยาบาลวิมุต ซึ่งกำลังปรับจากโรงพยาบาลทั่วไปสู่การเป็นโรงพยาบาลเฉพาะทาง ปัจจุบันมีศูนย์เด่นด้านปอด หัวใจ และกระดูก และมีแผนขยายเพิ่มอีก 30 ศูนย์ในปี 2569 ควบคู่การขยายฐานลูกค้าต่างชาติและการพัฒนาโครงการโรงพยาบาลใหม่ในอนาคต เมื่อฐานเดิมมีความแข็งแรงเพียงพอ

มุมมองตลาดจากฝั่งผู้พัฒนารายใหญ่รายอื่นสะท้อนทิศทางเดียวกัน ศุภาลัย มองว่าบรรยากาศการแข่งขันด้านราคายังคง “หนัก หน่วง และดุเดือด” ต่อเนื่องอย่างน้อยถึงครึ่งแรกของปีหน้า โดยแม้ตลาดรวมจะไม่แย่ไปกว่าปีก่อน แต่ยังไม่เห็นปัจจัยบวกใหม่ที่ทำให้ดีขึ้นแบบก้าวกระโดด ตลาดคอนโดมีโอกาสฟื้นตัวมากกว่าแนวราบ จากการที่ผู้พัฒนาโครงการเปิดตัวน้อยลง ขณะที่แนวราบยังทรงตัวจากข้อจำกัดด้านกำลังซื้อและความสามารถในการผ่อน

กลยุทธ์รับมือของศุภาลัยจึงยังคงเน้น “ความคุ้มค่าและเข้าถึงได้” บริหารต้นทุน ปรับสเปกในจุดที่ไม่จำเป็น และโฟกัสช่วงราคาที่ตลาดตอบรับดี 4-8 ล้านบาท พร้อมบริหารสต๊อกบ้านพร้อมขายให้อยู่ในระดับตํ่า เพื่อลดความเสี่ยงจากการขายที่ชะลอ ในด้านที่ดิน บริษัทมองว่าราคามีแนวโน้มซึมลงต่อเนื่องอย่างน้อย 2 ปี เปิดโอกาสให้ต่อรองและเลือกซื้อแปลงขนาดใหญ่ที่พัฒนาได้หลากหลายมากขึ้น

เช่นเดียวกันกับผู้พัฒนาโครงการรายใหญ่อย่าง พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ที่ประเมินตรงกันว่าปี 2569 จะยังเป็นปีที่ตลาดอยู่ในระดับตํ่าเมื่อเทียบกับอดีต การตั้งเป้ายอดขายจึงไม่ใช่การเติบโตแบบก้าวกระโดด แต่เป็นการ “กลับสู่ฐานเดิม” โดยผ่านการปรับโครงสร้างองค์กร ควบคุมคุณภาพงานก่อสร้าง และเพิ่มสัดส่วนรายได้ประจำ เพื่อลดการพึ่งพารายได้จากการขายโครงการเพียงอย่างเดียว แนวคิดการพัฒนาส่วนกลางด้านสุขภาพและไลฟ์สไตล์ ถูกนำมาใช้เป็นเครื่องมือสร้างมูลค่าเพิ่มและความแตกต่างในตลาดที่แข่งขันสูง

ขณะที่ผู้พัฒนาโครงการขนาดใหญ่ในรูปแบบมิกซ์ยูสอย่าง Reignwood Park เลือกเดินเกมระยะยาว ผ่านการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานด้านการอยู่อาศัย การศึกษา กีฬา และไลฟ์สไตล์ ภายใต้แนวคิดการสร้างระบบนิเวศการใช้ชีวิตมากกว่าการขายที่อยู่อาศัยเพียงอย่างเดียว การขยายแบรนด์สู่ตลาดต่างประเทศและการดึงกลุ่มลูกค้าระดับกำลังซื้อสูง โดยมองว่าเป็นการกระจายความเสี่ยงจากตลาดในประเทศที่ยังฟื้นตัวไม่เต็มที่

สำหรับตลาดรับสร้างบ้าน ซึ่งเป็นอีกหนึ่งฟันเฟืองของภาคอสังหาริมทรัพย์ หนึ่งในผู้ประกอบการอย่าง ซีคอน เปิดเผยว่า แม้มูลค่าตลาดรับสร้างบ้านอยู่ราว 20,000 ล้านบาท จากตลาดสร้างบ้านเองกว่า 180,000 ล้านบาท แต่การขยายออกสู่พื้นที่ใหม่ โดยเฉพาะเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) และต่างจังหวัด เปรียบเสมือนการออกเรือไปหาแหล่งปลานอกพื้นที่เดิม ท่ามกลางเมกะโปรเจ็กต์ โครงสร้างพื้นฐาน และการย้ายฐานการผลิตของนักลงทุนต่างชาติ

อย่างไรก็ตาม ปัญหาการทุจริตในธุรกิจก่อสร้าง การควบคุมผู้รับเหมา และต้นทุนแรงงาน ยังคงเป็นความเสี่ยงเชิงโครงสร้างที่ผู้ประกอบการต้องบริหารอย่างใกล้ชิด ไม่ต่างจากความไม่แน่นอนด้านนโยบายรัฐและจังหวะเศรษฐกิจที่กำลังรอคอยการฟื้นตัว

เมื่อมองภาพรวมแล้ว ปี 2569 อาจยังไม่ใช่ปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์กลับมาคึกคักอย่างชัดเจน หากแต่เป็นปีที่จังหวะการเดินเกมของผู้ประกอบการมีความสำคัญมากกว่าที่ผ่านมา หลายบริษัทเลือกชะลอเพื่อประคองฐานะ

ขณะที่บางรายตัดสินใจลงทุนเชิงกลยุทธ์เพื่อเตรียมรับการฟื้นตัวในระยะถัดไป ภายใต้บริบทเดียวกัน ธุรกิจที่สามารถยืนระยะได้ ไม่ได้ขึ้นอยู่กับขนาดเพียงอย่างเดียว แต่สะท้อนถึงความสามารถในการบริหารความเสี่ยง การจัดพอร์ต และการปรับตัวให้ทันกับทิศทางตลาดที่เปลี่ยนไปอยู่เสมอ