คอนโดฯ เมืองกรุงใน 20 ปี จากยุครุ่งเรืองสู่การปรับสมดุล

ตลอดระยะเวลากว่าสองทศวรรษที่ผ่านมาตั้งแต่ปีพ.ศ. 2549 จนถึง 2568 ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครไม่เพียงแต่สะท้อนภาพการเติบโตทางเศรษฐกิจของเมืองใหญ่ แต่ยังเป็นกระจกเงาที่ฉายให้เห็นถึงความเปลี่ยนแปลงของสังคม คนเมือง และโครงสร้างเศรษฐกิจไทยโดยรวม จากตลาดที่เคยขับเคลื่อนด้วยแรงซื้อเพื่อเก็งกำไรและการลงทุน กลับค่อยๆ เคลื่อนเข้าสู่ยุคที่ให้คุณค่ากับ “คุณภาพชีวิต” และ “ความยั่งยืน” ของการอยู่อาศัย

หากย้อนกลับไปช่วงต้นทศวรรษในปี  2550 ตลาดคอนโดมิเนียมไทยยังถือเป็นตลาดเกิดใหม่ ความต้องการซื้อส่วนใหญ่ขับเคลื่อนโดยกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางถึงสูงในเขตศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) โดยเฉพาะทำเลสุขุมวิท สีลม และสาทร การเปิดใช้เส้นทางรถไฟฟ้า BTS และ MRT กลายเป็นปัจจัยสำคัญที่ผลักดันให้คอนโดฯ แนวรางรถไฟฟ้า เติบโตอย่างรวดเร็วและเปลี่ยนโฉมพฤติกรรมการอยู่อาศัยของคนเมือง

ช่วงปีพ.ศ. 2559-2561 คือยุคทองของตลาดคอนโดฯ กรุงเทพฯ ที่มีการเปิดตัวโครงการใหม่สูงถึง 162,720 ยูนิต สะท้อนความร้อนแรงของตลาดอสังหาริมทรัพย์เมืองหลวงอย่างแท้จริง ผู้พัฒนาเร่งเปิดโครงการในทำเลแนวรถไฟฟ้าชานเมืองเพื่อตอบรับดีมานด์ที่ขยายตัว ในขณะที่นักลงทุนต่างชาติ โดยเฉพาะจากจีนและฮ่องกง แห่เข้ามาซื้อเพื่อเก็งกำไร ส่งผลให้ตลาดเติบโตอย่างก้าวกระโดด

แต่หลังความรุ่งเรืองก็มาพร้อมแรงสั่นสะเทือนจากปัจจัยภายนอกหลายระลอก ตั้งแต่วิกฤตสินเชื่อซับไพรม์หรือวิกฤตแฮมเบอร์เกอร์ ปี 2551 ที่ทำให้ตลาดต้องชะลอชั่วคราว เหตุการณ์การเมืองปี 2553 นํ้าท่วมใหญ่ 2554 มาตรการสินเชื่อ (LTV) ปี 2562 และการระบาดของโควิด-19 ในปี 2563-2564 ซึ่งล้วนเป็นจุดเปลี่ยนสำคัญที่กดดันให้ตลาดคอนโดมิเนียมต้องปรับฐานครั้งใหญ่

ข้อมูลของคอลลิเออร์สระบุว่า ในจำนวนคอนโดทั้งหมดกว่า 667,000 ยูนิตนั้น มากถึง 73.5% เป็นผลงานของผู้พัฒนาในตลาดหลักทรัพย์ ซึ่งสะท้อนแนวโน้มการรวมศูนย์ของตลาด (Market Consolidation) อย่างชัดเจน หลังผู้พัฒนารายย่อยจำนวนมากไม่สามารถรับมือกับต้นทุนการพัฒนาและการเข้าถึงแหล่งทุนในช่วงวิกฤตได้ ขณะที่บริษัทขนาดใหญ่ยังคงเดินหน้าได้ด้วยความแข็งแกร่งทางการเงินและแบรนด์

โครงสร้างตลาดจึงเปลี่ยนจากการแข่งขันด้านปริมาณ สู่การแข่งขันด้าน “คุณภาพและความแตกต่าง” ผู้ประกอบการหันมาเน้นการพัฒนาโครงการระดับมิดเอนด์ขึ้นไป และเพิ่มฟังก์ชันเทคโนโลยีอัจฉริยะ (Smart Living) การออกแบบเพื่อความยั่งยืน (Sustainable Design) และระบบบริหารจัดการแบบมืออาชีพ เพื่อสร้างมูลค่าเพิ่มและตอบโจทย์พฤติกรรมผู้บริโภคยุคใหม่

ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ในช่วงหลังโควิด-19 เผยให้เห็นพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญ จากเดิมที่เน้นการซื้อเพื่อปล่อยเช่า กลายเป็นการมองหาพื้นที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ชีวิตจริง ทั้งด้านฟังก์ชัน ความปลอดภัย และสิ่งแวดล้อม ส่งผลให้โครงการระดับพรีเมียมที่มีราคาขายตั้งแต่ 150,000 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไป ยังคงได้รับความสนใจต่อเนื่อง ในขณะที่ตลาดระดับกลางไปจนถึงล่างเผชิญแรงกดดันจากภาวะหนี้ครัวเรือนและความเข้มงวดด้านสินเชื่อของธนาคาร

คอลลิเออร์สระบุว่า มากกว่า 66% ของคอนโดที่เปิดขายใหม่ในรอบ 20 ปีอยู่ในกลุ่มราคาไม่เกิน 100,000 บาทต่อตารางเมตร ส่วนตลาดลักชัวรีและอัลตร้าลักชัวรีมีสัดส่วนรวมเพียง 8% ของตลาดทั้งหมด แต่กลับมีการเติบโตต่อเนื่อง โดยเฉพาะในย่านใจกลางเมือง เช่น สุขุมวิท สาทร สีลม และรัชดาภิเษกตอนต้น ซึ่งราคาบางโครงการพุ่งแตะ 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร

อีกหนึ่งปรากฏการณ์สำคัญคือการ “กระจายศูนย์กลางเมือง” (Polycentric City) คอลลิเออร์สชี้ว่า มากกว่าครึ่งของอุปทานทั้งหมด หรือกว่า 334,000 ยูนิต อยู่ในเขตกรุงเทพฯ ชั้นนอก (Suburban Bangkok) ขณะที่ใจกลางเมืองมีเพียง 10% ของตลาดทั้งหมด ซึ่งสะท้อนการขยายตัวของเมืองตามแนวระบบรางอย่างชัดเจน

พื้นที่ที่เติบโตเด่นชัด ได้แก่ บางนา-ศรีนครินทร์, รัชโยธิน-รามอินทรา, พระราม 9-รามคำแหง, และ รังสิต ที่กลายเป็นศูนย์กลางที่อยู่อาศัยใหม่ของคนทำงานในเมือง การพัฒนาในแนวรางไม่เพียงช่วยลดความหนาแน่นในเขต CBD แต่ยังเปิดโอกาสให้ตลาดระดับกลางสามารถเข้าถึงการอยู่อาศัยในเมืองได้มากขึ้น

คอลลิเออร์ส ประเทศไทย ประเมินว่า ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ กำลังเปลี่ยนจาก “การแข่งขันเชิงปริมาณ” มาสู่ “การแข่งขันเชิงคุณภาพ” อย่างแท้จริง โครงการในอนาคตจะเน้นนวัตกรรม Smart Living ระบบจัดการพลังงานประหยัดพลังงาน การออกแบบเพื่อสิ่งแวดล้อม และบริการหลังการขายแบบมืออาชีพ (Hospitality Manage ment)

ขณะเดียวกัน เมืองกรุงเทพฯ จะก้าวสู่ยุคของ “มหานครหลายศูนย์กลาง” ที่แต่ละย่านมีเอกลักษณ์เฉพาะ เช่น บางนา-ศรีนครินทร์ จะกลายเป็นศูนย์กลางธุรกิจฝั่งตะวันออก รัชโยธิน-เกษตร-รามอินทรา จะเป็นย่านเทคโนโลยีและสตาร์ตอัป พระราม 9-รามคำแหง จะพัฒนาเป็น CBD รองของเมือง และรังสิตจะเป็นศูนย์กลางอยู่อาศัยของคนทำงานรุ่นใหม่

อย่างไรก็ตาม ในสองทศวรรษของตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ เปรียบเสมือนบทเรียนแห่งการปรับตัวและวิวัฒนาการของเมืองใหญ่ จากยุคทองของการเก็งกำไร สู่ยุคที่ผู้บริโภคให้ความสำคัญกับคุณภาพชีวิต ความยั่งยืน และนวัตกรรมทางการอยู่อาศัย

และต่อไปในอนาคตจากนี้การแข่งขันอาจไม่ใช่เรื่องจำนวนยูนิตอีกต่อไป แต่คือการสร้างโครงการที่สะท้อนคุณค่าการใช้ชีวิตของคนเมืองอย่างแท้จริง โดยจะเป็นตัวกำหนดทิศทางใหม่ของอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ ที่คอลลิเออร์ส ประเทศไทยเชื่อว่าจะหล่อหลอมให้กรุงเทพฯ ก้าวสู่ “มหานครแห่งคุณภาพชีวิตของเอเชียตะวันออกเฉียงใต้” อย่างสมบูรณ์แบบ

หน้า 20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 45 ฉบับที่ 4,142 วันที่ 23 - 25 ตุลาคม พ.ศ. 2568