'เศรษฐี' แห่ปล่อยเช่าบ้านหรูราคา 30-80 ล้าน เดือนละ 3 แสน- 1 ล้านบาท

แผนกวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด เปิดเผยล่าสุดว่า ตลาดบ้านจัดสรรระดับราคาสูง 30-80 ล้านบาทในปี 2567 ยังคงแสดงศักยภาพเติบโตต่อเนื่อง แม้จะเผชิญแรงกดดันจากต้นทุนที่ดินและวัสดุก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น แต่กลุ่มผู้ซื้อกำลังซื้อสูงและนักลงทุนยังคงขับเคลื่อนตลาดอย่างแข็งแกร่ง โดยเฉพาะกลุ่มที่มองบ้านหรูเป็น “สินทรัพย์เพื่อการลงทุน” ซึ่งสามารถสร้างรายได้จากการปล่อยเช่าเดือนละ 300,000-1,000,000 บาท

อุปสงค์ทรงตัว แม้อุปทานใหม่ลด

ข้อมูลจากคอลลิเออร์สระบุว่า ช่วง 10 ปีที่ผ่านมา มีบ้านหรูในระดับราคา 30-80 ล้านบาทเปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯ รวมกว่า 9,810 ยูนิต มูลค่ากว่า 482,000 ล้านบาท เฉพาะปี 2567 มีอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาดเพียง 1,498 ยูนิต มูลค่ารวม 73,420 ล้านบาท ลดลงกว่า 34.8% จากปีก่อนหน้า สะท้อนการชะลอการเปิดโครงการใหม่ของผู้พัฒนาในภาวะตลาดที่ปรับตัวระมัดระวังมากขึ้น

ซึ่งณ สิ้นปี 2567 ตลาดยังมีบ้านหรูเหลือขายอยู่ราว 6,331 ยูนิต มูลค่ากว่า 310,000 ล้านบาท โดยขายไปแล้ว 61.5% มูลค่ารวมกว่า 190,000 ล้านบาท ถือเป็นสัดส่วนการดูดซับที่ดีในกลุ่มสินค้าราคาสูง

นักลงทุนหนุนดีมานด์ ปล่อยเช่าผลตอบแทนแรง

คอลลิเออร์สชี้ว่า เทรนด์การลงทุนในอสังหาฯ หรูเพิ่มขึ้นชัดเจน โดยเฉพาะกลุ่มนักลงทุนที่ซื้อเพื่อปล่อยเช่าให้ผู้เช่าต่างชาติและคนไทยที่ต้องการบ้านพร้อมอยู่ระดับคุณภาพสูง โดยค่าเช่าเฉลี่ยของบ้านหรูอยู่ระหว่าง 300,000-1,000,000 บาทต่อเดือน ซึ่งเป็นผลตอบแทนที่สูงเมื่อเทียบกับสินทรัพย์ลงทุนประเภทอื่น

นอกจากนี้ กลุ่มเศรษฐีรุ่นใหม่อายุ 30 ปีขึ้นไปที่ประสบความสำเร็จในธุรกิจยังเป็นอีกกลุ่มกำลังซื้อสำคัญ พฤติกรรมการซื้อไม่ได้จำกัดเพียงเพื่ออยู่อาศัย แต่ยังใช้เป็นพื้นที่ทำคอนเทนต์ จัดกิจกรรม หรือลงทุนเก็งกำไรในระยะยาว

5 ผู้พัฒนาใหญ่ครองตลาด

ตลาดบ้านหรูระดับนี้เป็นสนามของผู้พัฒนาในตลาดหลักทรัพย์แทบทั้งหมด โดย 5 รายใหญ่ที่มีอุปทานในมือมากที่สุด ได้แก่

• เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น สัดส่วน 42.2%
• แสนสิริ สัดส่วน 23.6%
• แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ สัดส่วน 14.2%
• สิงห์ เอสเตท สัดส่วน 11%
• เอพี (ไทยแลนด์) สัดส่วน 9%

ในสนามการแข่งขันจึงเน้นที่ “ความแตกต่างเชิงคุณภาพ” ทั้งการออกแบบ สเปกวัสดุ และทำเลพัฒนา เพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าที่ต้องการความเป็นเอกลักษณ์และความเป็นส่วนตัวสูงสุด

ทำเลพรีเมียม–ต้นทุนขยับ

บ้านหรูส่วนใหญ่กระจุกตัวในพื้นที่ที่มีศักยภาพสูง เช่น ราชพฤกษ์-ปิ่นเกล้า-บรมราชชนนี, เพชรเกษม-กาญจนาภิเษก, บางนา, พระราม 9, รามอินทรา และกรุงเทพกรีฑา ซึ่งเป็นโซนที่มีโครงสร้างพื้นฐานและระบบขนส่งครบถ้วน โดยเฉพาะแนวรถไฟฟ้าที่ช่วยเพิ่มมูลค่าทำเล

ต้นทุนที่ดินในโซนเหล่านี้ยังคงปรับตัวสูงขึ้นเฉลี่ย 5-10% ต่อปี ขณะที่ต้นทุนก่อสร้างเพิ่มอีก 8-12% จากแรงงานและวัสดุขาดแคลน ทำให้บ้านหรูขนาด 300 ตร.ม. ในทำเลพรีเมียมมีต้นทุนก่อสร้างเฉลี่ย 35,000-40,000 บาทต่อตารางเมตร สูงกว่าบ้านทั่วไปถึงเท่าตัว

ปัจจัยหนุนจาก LTV และมาตรการรัฐ

นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย เปิดเผยว่า มาตรการผ่อนปรน LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย ตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2568 - 30 มิถุนายน 2569 ที่เปิดทางให้กู้ได้เต็มมูลค่าหลักประกัน 100% เป็นแรงหนุนสำคัญให้ตลาดอสังหาฯ ระดับบนกลับมาคึกคัก

โดยเฉพาะตลาดกรุงเทพฯ ซึ่งคาดว่าจะได้รับอานิสงส์กว่า 92,000 ยูนิต มูลค่ารวม 759,000 ล้านบาท รวมถึงตลาดในปริมณฑลและจังหวัดเศรษฐกิจหลักที่ยังมีอุปทานรอขายกว่า 100,000 ยูนิต มูลค่ากว่า 1 ล้านล้านบาท ทั้งนี้ หากรัฐบาลกลับมาใช้มาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองอีกครั้ง จะยิ่งกระตุ้นความเชื่อมั่นและเร่งการตัดสินใจซื้อในกลุ่มผู้มีกำลังซื้อสูง

อย่างไรก็ตาม แม้ราคาที่ดินและต้นทุนจะปรับเพิ่มต่อเนื่อง แต่ตลาดบ้านหรูระดับ 30-80 ล้านบาทยังเป็นหนึ่งในเซกเมนต์ที่ “มีแรงซื้อมากที่สุด” และสะท้อนภาพเศรษฐกิจในกลุ่มรายได้สูงได้ชัดเจนที่สุด คอลลิเออร์สมองว่า ปี 2568 จะเป็นอีกปีที่ตลาดนี้คงความร้อนแรงต่อเนื่องจากแรงซื้อจริงและการลงทุนในสินทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนระยะยาว