อสังหาฯพาณิชย์แข่งดุ ปี 68-69 แนวโน้มออฟฟิศโอเวอร์ซัพพลายต่อเนื่อง

ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ ธนาคารไทยพาณิชย์ หรือ SCB Economic Intelligence Center (EIC) เปิดเผยรายงานแนวโน้มอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ไทยช่วงครึ่งหลังปี 2025 จนถึงปี 2026 โดยชี้ว่าตลาดยังถูกกดดันอย่างหนักจาก ภาวะ Oversupply โดยเฉพาะในกลุ่มพื้นที่สำนักงานให้เช่า ขณะที่ตลาดค้าปลีกแม้มีแรงพอประคอง แต่ก็ขยายตัวได้เพียงเล็กน้อย

SCB EIC ประเมินว่าอุปสงค์พื้นที่สำนักงานให้เช่าในปี 2025 จะเติบโตเพียง +1% YoY ใกล้เคียงปีก่อน และมีแนวโน้มทรงตัวในปี 2026 ปัจจัยกดดันหลักมาจากเศรษฐกิจไทยที่ยังขยายตัวต่ำ ความเชื่อมั่นนักลงทุนไม่ฟื้นเต็มที่ การเปิดบริษัทใหม่และการจ้างงานที่ลดลง รวมถึงความไม่แน่นอนจากเศรษฐกิจโลกและสงครามการค้า

แม้จะมีแรงหนุนจากการลงทุนโดยตรงของต่างชาติ สะท้อนผ่านตัวเลข BOI ที่อยู่ในระดับสูงช่วงครึ่งแรกปี 2025 แต่การเติบโตของดีมานด์ยังถูกจำกัด นอกจากนี้ การทำงานแบบ Hybrid workplace ที่ต่อเนื่องมาตั้งแต่โควิดยังลดความจำเป็นในการใช้พื้นที่สำนักงานจริง

ขณะเดียวกัน อุปทานใหม่ยังคงเข้ามาต่อเนื่องจากโครงการที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง คาดปี 2025–2026 พื้นที่สำนักงานใหม่จะเพิ่มราว +2.5% ถึง +4.5% YoY สูงกว่าอุปสงค์ ทำให้ อัตราการเช่า (Occupancy rate) มีแนวโน้มลดลงจาก 81% ในปี 2024 โดยเฉพาะในตลาดเกรด A และ A+ ขณะที่ค่าเช่ายังขยับขึ้นได้จำกัดเพราะความต้องการยังอ่อนแอ

สำหรับตลาดพื้นที่ค้าปลีกให้เช่า SCB EIC ระบุว่ามีแนวโน้มเติบโตเล็กน้อยราว +1% ถึง +2% YoY ในปี 2025–2026 แม้กำลังซื้อในประเทศยังเปราะบางจากหนี้ครัวเรือนสูงและเศรษฐกิจโตต่ำ ประกอบกับจำนวนนักท่องเที่ยว โดยเฉพาะจีนที่หดตัว ทำให้ Traffic ของศูนย์การค้าและรีเทลโดยรวมชะลอลง

อย่างไรก็ตาม โครงการของผู้ประกอบการรายใหญ่ยังสามารถดึง Traffic ได้สูง จากทั้งการกระจายทำเล การ Renovate พื้นที่ และการสร้างความหลากหลายของผู้เช่า ขณะที่อุปทานใหม่ยังคงขยาย +3% ถึง +4% YoY ทำให้ Occupancy rate อาจลดลงจาก 95% ในปี 2024 แต่ยังคงยืนเหนือ 90% ได้ ส่วนค่าเช่ามีแนวโน้มขยับขึ้นได้เพียง +1% ถึง +2% YoY

การแข่งขันเข้มข้น ผู้ประกอบการต้องเร่งปรับตัว

SCB EIC ชี้ว่าการแข่งขันในตลาด CRE จะทวีความรุนแรง โดยเฉพาะผู้เล่นรายใหญ่ที่ได้เปรียบด้านเงินทุนและแบรนด์ ในขณะที่ผู้ประกอบการรายกลางและเล็กต้องหาทางปรับกลยุทธ์เพื่อความอยู่รอด แนวทางสำคัญ ได้แก่

• พัฒนาโครงการใหม่ด้วยความระมัดระวัง
• สร้างความแตกต่างและยกระดับคุณภาพโครงการ เช่น เพิ่มความหลากหลายของผู้เช่าและบริการเสริม
• บริหารจัดการต้นทุนให้มีประสิทธิภาพทั้งในขั้นพัฒนาและดำเนินงาน
• ให้ความสำคัญกับ ESG โดยเฉพาะการพัฒนาโครงการที่ได้รับการรับรองด้านสิ่งแวดล้อมและความยั่งยืน

จากการวิเคราะห์ของ SCB EIC แนวโน้มอสังหาฯพาณิชย์ในปี 2568-2569 ยังเต็มไปด้วยแรงกดดัน ออฟฟิศเช่ายังคงเผชิญ Oversupply ดีมานด์ฟื้นตัวช้า ขณะที่ค้าปลีกแม้พอเติบโต แต่ยังไม่สามารถสร้างแรงขับเคลื่อนได้เต็มที่ ผู้ประกอบการทุกระดับจำเป็นต้องปรับตัวเชิงกลยุทธ์ และหันมาให้ความสำคัญกับคุณภาพ ความแตกต่าง และความยั่งยืน เพื่อประคองธุรกิจให้อยู่รอดในสนามแข่งขันที่ดุเดือดยิ่งขึ้น