อสังหาฯ ปรับเกมเจาะรายได้ประจำ ขยายพอร์ตแข็งแรงฝ่าตลาดเปราะบาง

ในปี 2568 ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมยังอยู่ในภาวะทรงตัวถึงชะลอตัวเล็กน้อย จากโอนกรรมสิทธิ์ชะลอตัว กำลังซื้อฟื้นช้า โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบและคอนโดมิเนียมที่กำลังซื้อระดับกลางถึงล่างยังไม่ฟื้นเต็มที่ ส่งผลให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์และมูลค่าการโอนทั่วประเทศลดลงต่อเนื่องในช่วงต้นปี ขณะที่อุปทานของคอนโดฯ และอาคารสำนักงานยังคงล้นตลาด กระทบต่อทั้งอัตราการขายและการเช่า

อย่างไรก็ตาม สัญญาณบวกเริ่มปรากฏจากดัชนีความเชื่อมั่นผู้ซื้อบ้านที่ขยับขึ้นสู่ระดับสูงสุดในรอบปี สะท้อนผลของมาตรการรัฐที่เริ่มกระตุ้นตลาดได้ในบางส่วน เช่น การลดค่าธรรมเนียมโอน-จดจำนอง และการผ่อนเกณฑ์สินเชื่อ ด้านตลาดที่อยู่อาศัยเพื่อเช่า โรงแรม และอสังหาฯ เชิงอุตสาหกรรมยังคงเติบโตต่อเนื่องจากแรงขับเคลื่อนของนักท่องเที่ยวต่างชาติ และการลงทุนจากต่างประเทศ 

ทำให้ตลาดอสังหาฯ ในปีนี้อยู่ในจุดที่ต้องเลือกขยายในเซกเตอร์ที่มีกระแสเงินสดแข็งแรงและสอดคล้องกับความต้องการเชิงโครงสร้างใหม่ ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ในไทยจึงจำเป็นต้องปรับทิศทาง โดยหันมาพัฒนา “สินทรัพย์สร้างรายได้ประจำ” หรือ recurring income มากขึ้น ทั้งในรูปแบบการให้เช่าและพัฒนาธุรกิจบริการ เพื่อสร้างกระแสเงินสดระยะยาว และลดความเสี่ยงจากพึ่งยอดขายโดยตรง

คลังสินค้าให้เช่าคือ “น่านน้ำใหม่”

ตลาดคลังสินค้าให้เช่าผ่านไตรมาส 1 ปี 2568 ยังคงเป็นหนึ่งในเซกเตอร์ที่ร้อนแรงที่สุดของธุรกิจอสังหาฯ โดยพื้นที่เช่ารวมทะลุ 6.5 ล้าน ตร.ม. และมีอัตราการเช่าสูงถึง 90% สะท้อนดีมานด์ที่แข็งแรงอย่างต่อเนื่องจากภาคอุตสาหกรรม โลจิสติกส์ และอีคอมเมิร์ซที่ยังเติบโตต่อเนื่อง

โดยตัวอย่างบริษัทหลักในตลาดนี้ได้แก่

• Frasers Property ที่ถือครองคลังสินค้ากว่า 3 ล้าน ตร.ม. ครอบคลุมทุกทำเลสำคัญกว่า 50 แห่งทั่วไทย
• SC Asset ก็ได้เปิดเกมธุรกิจคลังสินค้า โดยบริษัทในเครือ SCX ONE ลงทุนพัฒนา–บริหารจัดการคลังและศูนย์กระจายสินค้า มุ่งตลาด B2B และ B2C ทั้งในประเทศและส่งออก

โรงแรม–เซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ เสริมพอร์ต Recurring

นอกจากนี้ กลุ่มโรงแรมและเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ยังมีท่าทีกลับมาคึกคักอีกครั้งหลังการเปิดประเทศ โดยเฉพาะกลุ่มที่จับลูกค้าระยะยาวหรือ long stay เช่น นักธุรกิจ นักศึกษา และชาวต่างชาติ ประกอบกับมาตรการฟรีวีซ่าที่ดึงดูดนักท่องเที่ยวเข้าสู่ประเทศ

• Ananda Development ร่วมทุนกับ The Ascott พัฒนา 5 โครงการเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ มูลค่า 12,000 ล้านบาท
• Singha Estate รายงานใน Q1/2568 มีรายได้รวม 3,365 ล้านบาท โดย 87% มาจากธุรกิจ recurring income ทั้งโรงแรม–เซอร์วิสฯ
• Land & Houses (LH) ขยายธุรกิจเข้าสู่โรงแรม ทั้งในไทยและสหรัฐฯ ผ่านลูกค้า L&H Hotel Management และ LH USA เพื่อเสริมฐานรายได้

ออฟฟิศ–มิกซ์ยูส เข้าสู่วงจรยั่งยืน

ไม่ใช่เพียงคลังและโรงแรมเท่านั้น กลุ่มอสังหาฯ ที่เน้นการพัฒนา อาคารสำนักงานและมิกซ์ยูสทั้งผู้เล่นเก่าและใหม่ ก็ได้ประกาศโครงการที่จะเข้ามาเสริมทัพรายได้ประจำเช่นเดียวกัน ตัวอย่างเช่น

• Central Pattana (CPN) ได้พัฒนาอาคารสำนักงานและศูนย์การค้ารูปแบบมิกซ์ยูสในหลายทำเล เช่น Dusit Central Park และโครงการในเชียงใหม่ พัทยา บางนา โดยในปี 2567 บริษัทมีสินทรัพย์ให้เช่ากว่า 2.3 ล้าน ตร.ม. พร้อมแผนเพิ่มขึ้นเป็น 2.7 ล้าน ตร.ม. ภายในปี 2568
• Asset World Corp (AWC) ของกลุ่มทีซีซี ได้ลงทุนในโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ เช่น Bangkok Marriott Marquis และ Asiatique District ที่มีทั้งโรงแรม ร้านค้า และพื้นที่เช่าเชิงพาณิชย์ ซึ่งบริษัทระบุว่าโครงการเหล่านี้จะเป็น “เครื่องยนต์หลัก” ของรายได้ประจำในอีก 3–5 ปีข้างหน้า

อย่างไรก็ตาม แนวโน้มของอสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภทในปี 2568 เริ่มมีความชัดเจนยิ่งขึ้นท่ามกลางตลาดที่ยังผันผวน โดยกลุ่มคลังสินค้าให้เช่าเป็นประเภทที่เติบโตเร็วที่สุด ทั้งจากการขยายพื้นที่และการเข้าสู่ตลาดของผู้เล่นรายใหม่ สอดรับกับการขยายตัวของธุรกิจโลจิสติกส์และอีคอมเมิร์ซ

ขณะที่กลุ่มโรงแรมและเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์กลับมาแข็งแรงอีกครั้ง หลังการท่องเที่ยวฟื้นตัวอย่างต่อเนื่อง พร้อมสร้างกระแสรายได้ประจำที่มั่นคง ส่วนคอนโดมิเนียม ออฟฟิศ และโครงการมิกซ์ยูส ยังคงถูกกดดันจากอุปทานสะสมที่สูง ทำให้ผู้พัฒนาจำเป็นต้องปรับรูปแบบเป็นอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสาน (hybrid asset) เพื่อตอบโจทย์ความยืดหยุ่นของผู้ใช้งานยุคใหม่

ทั้งนี้ แม้ปี 2568 ตลาดอสังหาฯ ภาพรวมยังเผชิญโจทย์จากฝืดการฟื้นตัว-ซัพพลายเกิน แต่ผู้พัฒนาได้หันมามองการเติบโตรอบด้าน โดยเฉพาะช่องทาง recurring income ทั้งคลังสินค้า โรงแรม เซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ และอสังหาฯ เชิงพาณิชย์ สะท้อน57'แนวทางที่ผู้ประกอบการปรับเพื่อความยั่งยืนในยุคใหม่