"ดร.โสภณ พรโชคชัย" เผยผลประเมิน “อาคาร Skyy9” มูลค่าจริง 3.96 พันล้าน
ดร.โสภณ พรโชคชัย มูลนิธิประเมินค่าฯ เผยผลประเมินล่าสุดอาคาร “Skyy9” มีมูลค่าแท้จริง 3,960 ล้านบาท ต่ำกว่าตัวเลขประเมินเดิมเกือบเท่าตัว ชี้ข้อสังเกตวิธีประเมินทรัพย์สินที่ไม่เหมาะสมกับอสังหาริมทรัพย์อาคารชุด
เมื่อวันที่ 23 มิถุนายน 2568 มูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย นำโดย ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานเจ้าหน้าที่บริหารในฐานะหัวหน้าคณะทำงานประเมินและคำนวณมูลค่าการเข้าลงทุนในอาคาร Skyy9 ตามคำขอของคณะกรรมการสืบสวนข้อเท็จจริง ได้เปิดเผยผลประเมินมูลค่าอาคาร Skyy9 ซึ่งประกันสังคมใช้วงเงินลงทุนไว้กว่า 7,000 ล้านบาท พบว่าราคาที่เหมาะสมควรอยู่ที่ 3,960 ล้านบาท โดยอ้างอิงจากวิธีเปรียบเทียบราคาตลาดของห้องชุด และการแปลงรายได้เป็นมูลค่าทรัพย์สิน ซึ่งเหมาะสมกว่าวิธีต้นทุนที่ใช้ในรายงานของบริษัทประเมินเอกชนสองแห่งก่อนหน้า
จุดเริ่มต้นของภารกิจนี้เกิดขึ้นเมื่อวันที่ 28 เมษายน 2568 โดยคณะกรรมการสืบสวนข้อเท็จจริงนำโดยนายสมาสภ์ ปัทมะสุคนธ์ รองปลัดกระทรวงแรงงาน ได้เข้าหารือกับ ดร.โสภณ เพื่อขอคำปรึกษาเกี่ยวกับวิธีประเมินมูลค่าอาคารดังกล่าว พร้อมมอบหมายให้มูลนิธิฯ จัดตั้งคณะทำงานขึ้นมาทำหน้าที่ตรวจสอบข้อมูลอย่างเป็นกลางและอิสระ โดยระดมผู้เชี่ยวชาญด้านการประเมินค่าทรัพย์สินจากภายนอกเข้าร่วม
แม้ว่ามูลนิธิฯ จะพยายามเปิดรับบริษัทประเมินรายใหม่เพิ่มเติมเพื่อประเมินค่าอาคารอย่างอิสระ แต่ปรากฏว่ามีเพียง 2 บริษัทตอบรับ และเสนอราคาค่าจ้างเกินงบประมาณที่ตั้งไว้ ทำให้ไม่สามารถดำเนินการต่อได้ จึงใช้กระบวนการรวบรวมข้อมูลอย่างละเอียดจากคณะทำงานเดิมเป็นหลัก พร้อมกับลงพื้นที่ตรวจสอบอาคาร Skyy9 ด้วยตนเองเมื่อวันที่ 22 พฤษภาคม และประชุมหารือผ่านระบบออนไลน์เมื่อวันที่ 26 พฤษภาคม ก่อนสรุปผลและนำเสนอรายงานต่อคณะกรรมการที่ตึกบัญชาการ 2 ทำเนียบรัฐบาลเมื่อวันที่ 30 พฤษภาคมที่ผ่านมา
ภายหลัง ตามรายงานของสำนักข่าวอิศราที่ได้เผยแพร่ข่าวผลสอบของกระทรวงมหาดไทยชี้ว่ามูลค่าเหมาะสมของ Skyy9 ควรอยู่ที่ 3,428-3,863 ล้านบาท ซึ่งดร.โสภณได้ชี้แจงว่า แม้รายงานของสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินซึ่งปรากฏในข่าวดังกล่าวไม่ได้เป็นผลงานของคณะทำงานโดยตรง แต่ตัวเลขกลับใกล้เคียงกับที่คณะทำงานสรุปไว้ นั่นคือ 3,960 ล้านบาท ซึ่งยังต่ำกว่าตัวเลขประเมินเดิมจากบริษัทประเมินเอกชน 2 ราย ที่ประเมินไว้ที่ 7,407 ล้านบาท และ 7,808 ล้านบาทตามลำดับ
ดร.โสภณยังกล่าวว่า คณะทำงานได้พิจารณาโครงสร้างการถือกรรมสิทธิ์ของอาคาร Skyy9 ซึ่งถูกแบ่งเป็นห้องชุดและจดทะเบียนแล้วตั้งแต่ปี 2538 ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อวิธีการประเมินที่เหมาะสม โดยไม่สามารถใช้วิธีต้นทุนได้อีกต่อไป เนื่องจากไม่สามารถประเมินจากโครงสร้างรวมของอาคาร แต่ต้องอิงราคาตลาดและผลตอบแทนจากแต่ละยูนิตของห้องชุดแทน
นอกจากนี้ คณะทำงานยังได้ตั้งข้อสังเกตต่อรายละเอียดบางประการของรายงานการประเมินจากบริษัทประเมินทั้งสองแห่ง และเสนอความคิดเห็นเชิงเทคนิคต่อคณะกรรมการสืบสวนข้อเท็จจริง ซึ่งไม่สามารถเปิดเผยต่อสาธารณะได้เนื่องจากข้อมูลมีสถานะเป็นความลับ อย่างไรก็ตาม ดร.โสภณยืนยันว่าการทำงานครั้งนี้ยึดหลักวิชาชีพอย่างเคร่งครัด เพื่อให้ผลการประเมินสะท้อนความเป็นจริงมากที่สุด และย้ำว่าไม่มีแรงจูงใจทางการเมืองหรือผลประโยชน์ใด ๆ แอบแฝง
ด้านกระทรวงมหาดไทยได้นำเสนอรายงานผลการประเมินดังกล่าวต่อรองนายกรัฐมนตรี นายอนุทิน ชาญวีรกูล พร้อมแถลงว่ารัฐบาลจะเร่งดำเนินการตามผลสอบอย่างเร่งด่วน ทั้งนี้ รายงานฉบับสมบูรณ์ที่จัดทำโดยมูลนิธิประเมินค่าฯ ได้บันทึกไว้ใน “รายงานการสืบสวนข้อเท็จจริงการลงทุนในกิจการเงินร่วมทุน กรณีการลงทุนในกองทรัสต์ Prime Asset Private Equity Trust” โดยตรง ซึ่งถือเป็นหลักฐานสำคัญประกอบการตัดสินใจของภาครัฐต่อไป