ถอดบทเรียนรัฐบาลสิงคโปร์ แก้ปัญหาบ้านแพงตรงจุด แล้วไทยล่ะ?

ท่ามกลางเศรษฐกิจโลกชะลอตัว ส่งผลกระทบรุนแรงต่อกำลังซื้อที่หดตัวลง โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ ที่ทั่วโลกต่างแข่งขันดึงดูดกำลังซื้อเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจภายในประเทศ เช่นเดียวกับประเทศไทย แต่สำหรับสิงคโปร์แล้วกลับ ต้องมีมาตรการทางภาษีเข้ามาดับความร้อนแรงการซื้อที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติที่มีผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ขยับสูงจนประชากรของสิงคโปร์เองอาจเข้าถึงที่อยู่อาศัยยากขึ้น

 

ชาวต่างชาติแห่ย้ายเข้าสิงคโปร์

“จูเลียส แบร์ กรุ๊ป” กลุ่มธุรกิจบริการไพรเวทแบงก์กิ้งชั้นนำจากประเทศสวิตเซอร์แลนด์ จัดอันดับให้ “สิงคโปร์” ยังครองแชมป์ “เมืองที่แพงที่สุดในโลก” สำหรับการใช้จ่ายสินค้าลักชัวรี ในปี 2567 ซึ่งยังคงสามารถดึงดูดมหาเศรษฐีระดับ Ultrawealthy ได้ เพราะการเมืองและเศรษฐกิจของสิงคโปร์มีเสถียรภาพ และมีสภาพแวดล้อมที่เอื้ออำนวยต่อการทำธุรกิจ

สิงคโปร์มีพื้นที่ราว 734.3 ตร.กม. เล็กกว่ากรุงเทพฯ 2 เท่า แต่ด้วยเศรษฐกิจที่เติบโตที่สุด และเป็นฮับของการตั้งสำนักงานทำให้มีชาวต่างชาติเข้าไปลงทุนและทำงานจำนวนมาก 

ข้อมูลจากสถานเอกอัครราชทูตไทย ณ สิงคโปร์ ปี 2563 พบว่า สิงคโปร์มีประชากรอาศัยอยู่ทั้งหมดราว 5.69 ล้านคน เป็นชาวสิงคโปเรี่ยน 3.52 ล้านคน ที่เหลือ แบ่งเป็น ผู้พำนักถาวร 520,000 คน และประชากรต่างชาติที่ถือใบอนุญาตทำงาน ผู้ติดตาม และนักเรียน อีก 1.64 ล้านคน ซึ่งถือเป็นตัวเลขเกือบครึ่งหนึ่งของชาวสิงคโปร์แท้ๆ 

นอกจากนี้การระบาดของโควิด-19 และสภาวะเศรษฐกิจที่ดีของสิงคโปร์ เป็นปัจจัยเร่งที่ทำให้ราคาบ้านในสิงคโปร์พุ่งสูงขึ้นในช่วงที่ผ่านมา เพราะสามารถดึงดูดแรงงานชาวต่างชาติที่มีฝีมือดี ค่าตัวสูงเข้าไปทำงานได้มากขึ้น
 

กระทรวงแรงงานสิงคโปร์ รายงานว่าในเดือนธันวาคม 2565 สิงคโปร์มีแรงงานชาวต่างชาติ 1,424,200 คน เพิ่มจากในปี 2564 ที่มี 1,200,400 คน และเมื่อปีที่ผ่านมา รัฐบาลสิงคโปร์ เปิดวีซ่า ‘overseas network and enterprises (ONE) pass’ วีซ่าพิเศษสำหรับดึงดูดแรงงานฝีมือระดับโลกเข้ามาทำงานในสิงคโปร์เพิ่มเติม ส่งผลให้ความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มมากขึ้น ราคาและค่าเช่าบ้านจึงพุ่งสูงขึ้นตามไปด้วย

นอกจากนี้ ยังมีปัจจัยที่ชาวจีนเริ่มย้ายถิ่นฐานมากขึ้น หลังการออกนโยบาย Common Prosperity (นโยบายเจริญรุ่งเรืองร่วมกัน) เพื่อกระจายความมั่งคั่งในสังคมจีนและลดความเหลื่อมล้ำทางรายได้ ทำให้การเป็นเศรษฐีในจีนเริ่มไม่มีความปลอดภัย และสิงคโปร์ เป็นหนึ่งในจุดหมายปลายทาง เพราะนโยบายการจ่ายภาษีที่มีคุณภาพและมีเสถียรภาพทางการเมือง ทำให้ชาวจีนจึงกลายเป็นชาวต่างชาติที่ซื้อที่อยู่อาศัยมากที่สุดในสิงคโปร์ ดันให้ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น 12 ไตรมาสติดต่อกัน

อสังหาฯแพง ค่าเช่าพุ่ง

ค่าเช่าบ้านของสิงคโปร์ แซงหน้าหลายเมืองใหญ่ทั้งในยุโรปและเอเชีย Bloomberg รายงานว่านับตั้งแต่ปี 2561 สิงคโปร์เป็นเมืองที่ขึ้นค่าเช่าบ้านโดยเฉลี่ย 65% ซึ่งนับว่าแพงที่สุดในโลก ตามมาด้วยลอนดอน 24%, นิวยอร์ก 21%, ซิดนีย์ 18%, ดูไบ 17% โดยในปี 2565 ที่ผ่านมา สำนักงานวางผังและพัฒนาเมืองของสิงคโปร์รายงานค่าเช่าบ้านโดยเฉลี่ยของสิงคโปร์พุ่งสูงขึ้นถึง 30% นับว่าสูงที่สุดในรอบ 15 ปี

ข้อมูลดัชนีการครอบครองบ้าน จากศูนย์ที่อยู่อาศัยแห่งเอเชียแปซิฟิก ของสถาบันที่ดินในเมือง (ยูแอลไอ) เผยว่า ราคาบ้านส่วนตัวในสิงคโปร์เฉลี่ยอยู่ที่ 1.2 ล้านดอลลาร์ในปี 2565 มากกว่าราคาบ้านฮ่องกง ซึ่งมีราคาอยู่ที่ 1.16 ล้านดอลลาร์ และบ้านเช่าส่วนตัวในสิงคโปร์แพงที่สุดในภูมิภาคอยู่ที่ 2,600 ดอลลาร์ 

Housing & Development Board (HDB) ซึ่งเป็นหน่วยการเคหะแห่งชาติของสิงคโปร์ รายงานว่า แม้ราคาบ้านส่วนตัวในสิงคโปร์แพงที่สุดในภูมิภาค แต่ผู้คนในประเทศยังมีอัตราถือครองบ้านอยู่ที่ 89.3% ทั้ง ๆ ที่ราคาบ้านเฉลี่ยของโครงการเอชดีบีในปี 2565 เพิ่มขึ้น 7.9% จากปี 2564

 

ขึ้นภาษี ดักความร้อนแรงอสังหาฯ

ช่วงเดือนเมษายนปี 2566 รัฐบาลสิงคโปร์ประกาศขึ้นภาษีเพิ่มภาษีอากรแสตมป์เพิ่มเติม (ABSD) ในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์หวังลดความร้อนแรงตลาดที่อยู่อาศัย เพราะกังวลว่าราคาที่ดินและอสังหาริมทรัพย์อาจสูงเกินปัจจัยพื้นฐาน และการย้ายเข้าของเศรษฐีจำนวนมาก อาจทำให้ประชาชนที่แท้จริงของสิงคโปร์มีบ้านยากขึ้น

โดยชาวต่างชาติต้องจ่ายภาษีที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นจาก 30% เป็น 60% และหากจะตั้งถิ่นที่อยู่ถาวรก็ต้องจ่ายเพิ่ม 5% สำหรับบ้านหลังแรก และ 30% สำหรับหลังที่สอง ส่วนชาวสิงคโปร์ไม่ต้องจ่าย ABSD แต่จะต้องจ่ายภาษีในการซื้อบ้านหลังที่ 2 เพิ่มจาก 17% เป็น 20% และบ้านหลังที่ 3 จาก 25% เป็น 30% 

อย่างไรก็ตามมาตรการลดความร้อนแรงของราคานี้นับเป็นครั้งที่สองที่มีการเพิ่มภาษี ABSD ก่อนหน้านี้ในปี 2564 ได้ปรับเพิ่มจาก 20% เป็น 30% แต่สัดส่วนผู้ซื้อชาวต่างชาติก็ยังเพิ่มขึ้นในช่วงไตรมาสแรกของปี 2566

บลูมเบิร์กรายงานว่า หากชาวต่างชาติต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ราคา 5 ล้านดอลลาร์สหรัฐในสิงคโปร์ พวกเขาต้องจ่ายภาษี 65% หรือราว 3.25 ล้านดอลลาร์สหรัฐ หากลองไปเทียบกับเมืองชั้นนำของโลก เช่น แวนคูเวอร์และฮ่องกง ชาวต่างชาติต้องจ่ายภาษี 29%, ลอนดอน เมลเบิร์น และซิดนีย์ 14% ส่วนในนิวยอร์กภาษีค่อนข้างตํ่าอยู่ที่ 4.3% ทั้งนี้ ดูเหมือนนโยบายการขึ้นภาษีที่อยู่อาศัยของสิงคโปร์จะได้ผล

 

เทียบฟอร์มปัญหาอสังหาฯสิงคโปร์VS ไทย

ดัชนีตลาดการขายอสังหาริมทรัพย์ของสิงคโปร์ ไตรมาสที่ 1 ปี 2567 สำรวจโดย Propertyguru พบว่า ดีมานด์ และซัพพลายของอสังหาริมทรัพย์ในสิงคโปร์ เริ่มนิ่งและผันผวนน้อยลงตั้งแต่ช่วงไตรมาสที่ 3 ของปีที่แล้วยาวมาจนถึงปีนี้ ในขณะที่ราคาอสังหาริมทรัพย์ เส้นสีฟ้า(ดูกราฟประกอบ)  ยังคงอยู่ในระดับสูง แต่การปรับตัวเพิ่มขึ้นของราคาเริ่มช้าลง หลังออกมาตรการขึ้นภาษีการถือครองอสังหาริมทรัพย์

ในขณะเดียวกัน หากมาดูที่ ดัชนีตลาดการเช่าอสังหาริมทรัพย์ในสิงคโปร์ ไตรมาสที่ 1 ปี 2567 จะพบว่า เมื่อการขายชะลอตัว ก็เริ่มมีการนำอสังหาริมทรัพย์ออกมาปล่อยเช่ามากขึ้น ทำให้เส้นของดีมานด์ และซัพพลายใกล้เคียงกัน ก็เป็นผลทำให้ราคาเช่าอสังหาริมทรัพย์ลดลงตามไปด้วย

นอกจากนี้ โครงการบ้านจากหน่วยงานรัฐของสิงคโปร์อย่าง HDB ยังคงเดินหน้าพัฒนาที่อยู่อาศัยป้อนเข้าสู่ตลาดเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะโครงการแฟลต Build-To-Order หรือ BTO ที่วางแผนเปิดตัวต่อเนื่องประมาณ 19,600 ยูนิตในปีนี้ และโครงการอื่น ๆ ของ HDB สิงคโปร์ที่ออกมา ก็เพื่อเติมสต๊อกเข้าสู่ตลาดให้ราคาอสังหาฯลดลง

ขณะเหตุผลที่สิงคโปร์ต้องแก้ปัญหาราคาอสังหาฯ มีปัจจัยมาจาก หลังจากที่สิงคโปร์เปิดประเทศมาอย่างยาวนาน และประสบความสำเร็จ จนมีบุคคลากรคุณภาพเข้าสู่ประเทศจำนวนมาก ทำให้ราคาซื้อและเช่าอสังหาริมทรัพย์พุ่งสูง จนกลายเป็นอุปสรรคต่อภาคธุรกิจ หลายบริษัทที่มีสำนักงานใหญ่ตั้งอยู่ที่สิงคโปร์ เริ่มส่งสัญญาณย้ายสำนักงานออก

โดยบางส่วนอาจจะย้ายพนักงานไปทำงานที่จาการ์ตา กัวลาลัมเปอร์หรือกรุงเทพฯ แทน เพราะบริษัทไม่สามารถออกสวัสดิการเป็นค่าที่พักในสิงคโปร์ให้ได้หากราคายังพุ่งสูง ในขณะที่หอการค้ายุโรปในสิงคโปร์รายงานว่าธุรกิจท้องถิ่นและต่างชาติ 7 ใน 10 แห่งเตรียมย้ายพนักงานออกจากสิงคโปร์ หากราคาค่าเช่าบ้านยังไม่ลดลงนั่นเอง

ฉายภาพกลับมาที่ประเทศไทยประสบปัญหาในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์เช่นกัน แต่แตกต่างจากสิงคโปร์อย่างสิ้นเชิง เพราะเศรษฐกิจภายในประเทศชะลอตัว ทำให้อสังหาริมทรัพย์ขายไม่ออก โดยเฉพาะบ้านที่ราคาตํ่ากว่า 3 ล้านบาท ซึ่งทั้งหมดเป็นผลจากหนี้ครัวเรือนไทยที่พุ่งสูงอยู่ในระดับ 91.6% ของ GDP และมีหนี้เสีย (NPL) ที่พุ่งสูงตามมา ส่วนหนี้กำลังจะเสีย (SM) เฉพาะสินเชื่อบ้านสะสมในเดือน พ.ค. 67 มูลค่าสูงกว่า 1.82 แสนล้านบาท เพิ่มขึ้นกว่า 25.1% จากปีก่อน (ข้อมูลจากเครดิตบูโร)

ด้าน นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) รายงานดัชนีความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ในภาวะปัจจุบัน (Current Situation Index) Q2/67 อยู่ที่ระดับ 45.2 ลดลง 3.1 จุด จากไตรมาสก่อนหน้า และลดลง 2.3 จุด เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

โดยดัชนีดังกล่าวปรับตัวลดลงในเกือบทุกด้าน ได้แก่ การเปิดโครงการใหม่ลดลงมากที่สุด 9.9 จุด อยู่ที่ 49.1 จาก 59.0  ,ผลประกอบการลดลง 4.0 จุด อยู่ที่ 39.5 จาก 43.5, การจ้างงานลดลง 3.7 จุด อยู่ที่ 48.7 จาก 52.4 , ต้นทุนการประกอบการผกผัน ลดลง 1.4 จุด อยู่ที่ 38.9 จาก 40.3 และการลงทุนลดลง 1.0 จุด อยู่ที่ 47.6 จาก 48.6

ทั้งนี้ ปัจจัยลบที่ส่งผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน ได้แก่ การไม่ผ่อนคลายมาตรการ LTV ของ ธปท. , ภาวะหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูง รวมถึงอัตราดอกเบี้ยที่ยังทรงตัวอยู่ในระดับสูงที่ 2.5% และการฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยที่ยังเป็นไปอย่างช้า ๆ ส่งผลกระทบต่อความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของประชาชน