คลังหนุนทุกชนชั้นมีที่อยู่อาศัย ดึงเอกชนสานต่อ ‘โซเชียลเอนเตอร์ไพรส์’
เมื่อวันที่ 27 เมษายน 2559 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจจัดสัมมนา "ปิดฉากมาตรการกระตุ้น: อสังหาจะไปทางไหน" โดยนายวิสุทธิ์ ศรีสุพรรณ รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงการคลัง กล่าวปาฐกถาพิเศษ " แนวทางการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาล" ว่า เมื่อรัฐบาลนี้เข้ามาบริหารราชการแผ่นดินโดยได้ดูแลในทุกภาคส่วนอย่างเป็นขั้นเป็นตอน โดยดูแลตั้งแต่เรื่องการบริโภค เรื่องการลงทุนทั้งภาครัฐและเอกชน รวมทั้งการส่งออกสินค้าและบริการ สำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์นั้นมีผลกระทบต่อระบบเศรษฐกิจอย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่ามากถึง 5 แสนล้านบาท ซึ่งหากรวมธุรกิจที่เกี่ยวข้องตกประมาณ 7 แสนล้านบาท ถือว่ามีผลต่อระบบเศรษฐกิจ ซึ่งรัฐบาลไม่ลืมที่จะให้การสนับสนุนเป็นลำดับแรกๆ
แจงอาจดื้อยา!ถ้าใช้ยาแรงต่อเนื่อง!
สำหรับมาตรการด้านอสังหาริมทรัพย์นั้น รัฐบาลเริ่มจากการลดภาระของผู้บริโภคเกี่ยวกับค่าธรรมเนียมจดจำนองและค่าธรรมเนียมในการโอน เหลือ 0.01% จากปกติค่าธรรมเนียมจดทะเบียนโอนอยู่ที่ 2%และจำนอง 1% เหตุผลที่รัฐบาลไม่ต่ออายุมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ที่ผ่านการลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าธรรมเนียมจดจำนองเหลือ 0.01% ซึ่งดำเนินการมาเป็นเวลา 6 เดือน(ตั้งแต่วันที่ 29 ตุลาคม 2558ถึงวันที่ 28 เมษายน 2559) ทั้งนี้ เพื่อที่จะระบายสต๊อกที่อยู่อาศัยและเร่งการตัดสินใจนั้น โดยมาตรการดังกล่าวเป็นการปรับลดค่าใช้จ่ายลงค่อนข้างมากซึ่งกระทรวงการคลังต้องเจรจากับกระทรวงมหาดไทยอยู่หลายรอบกว่าจะคลอดมาตรการนี้ และทิศทางอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่ผ่านมา 6 เดือนเดินหน้าไปได้พอสมควร
โดยเฉพาะบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยนั้นมีผลประกอบการออกมาดีแล้วซึ่งมีความแข็งแรงพร้อมจะส่งต่อดูแลสังคมและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์รุ่นน้อง ซึ่งมาตรการนี้น่าจะสมควรแก่ระยะเวลาในการดูแลระบบอสังหาริมทรัพย์ที่ก่อนหน้าเคยอยู่ระหว่างซบเซา เพราะกระตุ้นเศรษฐกิจเหมือนการให้รักษาไข้ หากให้ยาแรงต่อเนื่อง ถึงเวลาที่จำเป็นจริงๆจะกระตุ้นไม่ขึ้น เช่นเดียวกันถ้ากระตุ้นเป็นเวลานานต่อไปอาจจะดื้อยา
ประกอบกับเท่าที่ได้รับทราบจาก 3สมาคมคือ สมาคมอาคารชุดไทย สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย และสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ว่า มาตรการนี้ได้ส่งผลเร่งการตัดสินให้กับคนที่ชะลอการซื้อได้เป็นอย่างดี ส่วนผลที่เป็นตัวเลขนั้นเพียง 2 เดือนคือ เดือนพฤศจิกายนและธันวาคม 2558 หากเทียบไตรมาส 4 เพิ่มขึ้น 31%จากไตรมาส 3/58 หรือเทียบช่วงเดียวกันของปีก่อนก็มียอดปรับเพิ่ม 21%และยอดโอนที่เพิ่มขึ้น 13%
"หากให้ยาแรงต่อเนื่องหรือตลอดไปนั้น เมื่อเวลาที่ต้องการจริงๆยาจะไม่ออกฤทธิ์เหมือนฉีดวัคซีนไข้หวัด ซึ่งต้องเปลี่ยนใหม่เพราะสายพันธุ์มันจะเปลี่ยนไปเรื่อย ซึ่งการกระตุ้นเศรษฐกิจก็เหมือนการให้ยา หากให้กระตุ้นนานๆต่อไปจะดื้อยา"
ชูโซเชียล เอ็นเตอร์ไพร์สดึงเอกชนร่วมแชร์
อย่างไรก็ตาม เมื่อภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีความแข็งแกร่งแล้ว จึงอยากฝากผู้ประกอบการภาคเอกชนนอกจากดูแลตัวเองให้แข็งแรงแล้ว ช่วยกันดูแลสังคม เวลานี้ยังมีเรื่องโซเชียล เอนเตอร์ไพร์ส หรือธุรกิจสตาร์ต อัพ ซึ่งผู้ประกอบการที่มีส่วนร่วมจะได้รับสิทธิประโยชน์สามารถหักลดหย่อนภาษีได้ถึง 3 เท่าตั้งแต่เดือนมกราคม 2558 - 2562 นอกจากนี้อนาคตเมืองไทยจะเป็นสังคมเดี่ยวมากขึ้น เพราะจะเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุและมีอัตราการเกิดน้อยลงทำให้ประชากรวัยแรงงานลดเหลือ 55%จาก 65%
ดังนั้น จึงอยากเชิญชวนผู้ประกอบการภาคเอกชนมีส่วนในการพัฒนาที่อยู่อาศัยในรูปแบบบ้านประหยัดพลังงาน บ้านเพื่อสิ่งแวดล้อมหรือบ้านเพื่อผู้สูงอายุเพื่อเป็นทางเลือกสังคมเดี่ยวในอนาคต โดยเฉพาะกระทรวงการคลังมีที่ดินเหมาะสมสำหรับจะนำร่องโครงการเพื่อผู้สูงอายุหรือสำหรับเด็ก เช่น พื้นที่ภาคเหนือ หากภาคเอกชนสนใจจึงอยากให้ร่วมกันแชร์ให้กับสังคมมากขึ้น
อีกส่วนที่อยากให้ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์เชิญชวนผู้ประกอบการพัฒนาฐานข้อมูลโดยเฉพาะบ้านมือสองที่ยังไม่เป็นระบบ ซึ่งศูนย์ข้อมูลฯสามารถจัดเก็บตั้งแต่โครงการ รูปแบบ หรือราคาการโอนครั้งแรกไปจนถึงการเปลี่ยนมือแต่ละครั้ง แม้กระทั่งระบบสาธารณูปโภค ไฟฟ้า หรือประปา สุดท้ายจะมีการคุ้มครองผู้บริโภค ไม่ว่าจะในแง่ของกฎหมาย ผู้ซื้อได้ด้วยความมั่นใจ อีกเรื่องคือ รัฐบาลกำลังสำรวจภาพใหญ่ในแง่ของความต้องการด้านที่อยู่อาศัย คนที่ยังไม่มีที่อยู่อาศัยยังมีจำนวนคนมากน้อยแค่ไหน ซึ่งที่ผ่านมายังไม่เคยจัดทำข้อมูลด้านความต้องการ ซึ่งต้องหาคำจำกัดความเรื่องความต้องการหรือเส้นความยากจนว่าจะเอาอย่างไร
รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงการคลัง ยังได้กล่าวว่า สิ่งที่รัฐบาลปัจจุบันเริ่มเข้าไปดูแลในแต่ละภาคส่วนที่มีความยากลำบากนั้น อาทิ ภาคเกษตร ภาคเอสเอ็มอี และพร็อพเพอร์ตีซึ่งเป็นเซ็กเตอร์ที่ทำควบคู่ขนานกับการลงทุนภาครัฐ รวมทั้งการลงทุน การท่องเที่ยว เหล่านี้ล้วนเป็นปัจจัยที่ส่งผลให้เศรษฐกิจไทยไม่ชะลอตัวไปมากกว่านี้ ดังนั้นแม้มาตรการกระตุ้นอสังหาฯผ่านการลดค่าโอนและจำนองจะสิ้นสุดลงก็ตาม รัฐบาลยังออกโครงการสนับสนุนด้านที่อยู่อาศัยสำหรับประชาชนต่อเนื่อง
เห็นได้จากโครงการบ้านประชารัฐ(คณะรัฐมนตรีมีมติ 19เม.ย.59) เน้นดูแลคนระดับล่าง แบ่งออกเป็น 2 ส่วนคือ ส่วนแรกดำเนินการโดยภาคเอกชน เป็นที่อยู่อาศัยในระดับราคา 7 แสน- ไม่เกิน 1.5 ล้านบาท โดยผู้ประกอบการเอกชนช่วยให้ส่วนลดออกค่าใช้จ่ายทดแทนให้กับผู้บริโภค และสำหรับสินเชื่อโครงการ(Pre -finance)ทั้ง 3 ธนาคารคือ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ธนาคารออมสิน และธนาคารกรุงไทย โดยคิดดอกเบี้ยที่ผ่อนปรนในอัตรา 4% ต่อปี
โดยที่ผู้บริโภคนั้นสามารถเข้าถึงสินเชื่อง่ายขึ้นด้วยการปรับเกณฑ์เพื่อให้ผู้มีรายได้น้อยเข้าถึงแหล่งสินเชื่อได้ ( ผ่อนปรนการกำหนดอัตราส่วนรายจ่ายในการชำระหนี้ต่อรายได้ต่อเดือน (Debt Service Ratio : DSR) สำหรับลูกค้ารายย่อยผ่อนปรนDSRไม่เกิน 50% และสำหรับลูกค้าสวัสดิการ(หักเงินเดือน)DSRไม่เกิน 80%(ลูกค้าธอส.)หรืออัตราส่วนภาระผ่อนชำระหนี้รวมต่อรายได้สุทธิรวม (Debt to Income Ratio : DTI)ไม่เกิน 70%(ลูกค้าธนาคารออมสิน) ซึ่งทางธอส.และออมสินสามารถพิจารณาวงเงินสินเชื่อเพิ่มเติมได้ตามความเหมาะสม)
หนุนปัจจัย 4ให้คนมีบ้าน
ทั้งนี้เมื่อวันที่ 15 เมษายนที่ผ่านมา ธอส.ได้รับการอนุมัติสินเชื่อแล้ว 2,200 ราย คิดเป็นมูลค่าวงเงินกู้ 2,000 ล้านบาท จากยอดสินเชื่อที่ยื่นคำขอจำนวน 2.5หมื่นราย วงเงิน 2 หมื่นล้านบาท แต่ส่วนใหญ่ยังอยู่ระหว่างคัดกรอง ,ตรวจเอกสารหรือบ้างไม่ใช่บ้านหลังแรกหรือตกเกณฑ์รายได้ ขณะที่ธนาคารออมสินก็มีความคืบหน้าอนุมัติวงเงินแล้ว 6,200 ราย คิดเป็นมูลค่าวงเงินกู้ 6,800 ล้านบาท พร้อมทั้งกำลังเปิดรอบ 2 เพื่อคัดเลือกคุณสมบัติ ขณะเดียวกันทางออมสินก็เริ่มปล่อยสินเชื่อพรีไฟแนนซ์บ้างแล้ว
ขณะที่เมื่อวันที่ 22 เมษายน ที่ผ่านมาครม.มีมติโครงการบ้านธนารักษ์ประชารัฐ เป็นโครงการนำร่องของกรมธนารักษ์ เฉพาะพื้นที่ที่ราชพัสดุที่มีศักยภาพ โดยอยู่ใน กรุงเทพฯ 2 แปลง และต่างจังหวัดอีก 4แปลงคือ ช้างคลานที่เชียงใหม่ 1 แปลง แม่จันที่เชียงราย 1 แปลง และที่ชะอำ อีก 2 แปลง สำหรับรูปแบบการพัฒนาโครงการนี้มีความแตกต่างกัน โดยในพื้นที่กรุงเทพฯเนื่องจากมีข้อจำกัดเรื่องผังเมืองจึงจะดำเนินการในลักษณะให้เช่า ด้วยราคาค่าเช่าเริ่มต้นที่ 4 พันบาทต่อเดือน พร้อมจะปรับค่าเช่า 15% ทุก 5 ปีโดยในโครงการจะมีการทำเชิงพาณิชย์ด้วย
ทั้งนี้ทั้งนั้น กระทรวงการคลังต้องการให้ที่อยู่อาศัยมีระบบสาธารณูปโภคที่ดีพอสมควร แต่จำกัดเฉพาะข้าราชการที่มีเงินเดือนไม่เกิน 2 หมื่นบาทในวันที่ยื่นขอรับสิทธิเมื่อครบ 5 ปีก็ต้องย้ายออกไปเพื่อให้ข้าราชการรุ่นใหม่เข้ามาเช่า โดยจะหาดีเวลอปเปอร์เข้ามาดูแลบริการหลังการขายด้วย และอีก 4 แห่งก็เช่นเดียวกัน ขณะนี้อยู่ระหว่างร่างทีโออาร์ จึงขอเชิญชวนดีเวลอปเปอร์หรือผู้ประกอบการภาคเอกชนร่วมประมูลในโครงการดังกล่าว ขณะเดียวกันจะเปิดให้ข้าราชการจองสิทธิซึ่งจะเป็นการทำควบคู่กัน
นอกจากนี้รัฐบาลยังได้ดำเนินโครงการคืนความสุขให้คนคลอง คืนลำคลองให้คนเมืองโดยพัฒนาคุณภาพชีวิตคนในชุมชน ด้วยความร่วมมือทุกส่วนราชการทั้งทหาร เขต กรมชลประทาน กรมธนารักษ์ สถาบันพัฒนาองค์กรชุมชน(พอช.) เป็นการจัดระเบียบช่วยให้คนที่บุกรุกหรืออาศัยอยู่ไม่ถูกต้องตามกฎหมายได้อาศัยอยู่ในริมคลองที่ถูกสุขลักษณะโดยคนเหล่านี้จะได้อยู่อาศัยในพื้นที่บริเวณที่ดินเดิมซึ่งจะเห็นประโยชน์ชัดเจนโดยมอบสัญญาเช่าแล้ว 5-6 ชุมชนคลองจากคลองลาดพร้าวจำนวน 524 ครัวเรือน โดยเริ่มโครงการนำร่อง 10 ชุมชนที่เหลือจะทยอยส่งมอบสัญญาเช่าบริเวณโดยรอบกรุงเทพมหานครและปริมณฑล
สิ่งที่น่าชื่นชมคือ ประธานชมรมที่อยู่อาศัยเมื่อรัฐบาลให้ที่อยู่อาศัยแล้วประธานชมรมที่อยู่อาศัยจะรณรงค์ลูกบ้านไม่ให้ทิ้งขยะลงคูคลองเพื่อรักษาระบบนิเวศ โครงการนี้กระทรวงวาดฝันว่าท้ายที่สุดจะคืนความสุขให้คนคลอง คนคลองอยู่อย่างถูกระเบียบถูกต้องตามกฎหมายและมีคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น ขณะเดียวกันคืนลำคลองให้คนเมืองโดยมีทางระบายน้ำที่ปลอดขยะ และอนาคตไม่ว่าระยะยาวหรือสั้นที่กลายเป็นแหล่งท่องเที่ยวเล็กๆ ซึ่งขึ้นอยู่กับความร่วมมือของชาวริมคลองทั่วไป
อย่างไรก็ตามเมื่อสัปดาห์ที่ผ่านมา (26เม.ย.59) ที่ยังมีโครงการประเภทนี้ที่เสนอโดยการเคหะแห่งชาติ(กคช.)ซึ่งครม.มีมติให้พัฒนาที่อยู่อาศัยระยะเร่งด่วนปี2558-2559 เป็นการพัฒนาที่อยู่อาศัย 82โครงการ โดยเป็นการเช่าสำหรับผู้มีรายได้น้อย ซึ่ง 32โครงการประมาณกว่า 1 หมื่นหน่วย อีกอันเป็นเรื่องการฟื้นฟูเมือง เมือง ชุมชนดินแดงทั้งหมด 3.5 หมื่นหน่วย กำหนดแล้วเสร็จในปี 2560 ซึ่งสะท้อนรัฐบาลนี้ได้ดูและประชาชน ทั้งบน กลาง ล่างให้ทุกคนได้มีที่อยู่อาศัยเป็นหนึ่งในปัจจัย 4 แล้ว
ทั้งนี้ "เมกะโปรเจ็กต์"ทั้งหลายยังเป็นสิ่งที่เดินหน้าควบคู่ไปกับระบบเศรษฐกิจ ซึ่งมีส่วนเกี่ยวโยงกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเมื่อวันที่ 26 เมษายนที่ผ่านมา ครม.มีมติอนุมัติและรับทราบตามที่กระทรวงคมนาคมเสนอ โดยอนุมัติโครงการรถไฟรางคู่ช่วงประจวบคีรีขันธ์-ชุมพร และรับทราบความก้าวหน้าของการดำเนินโครงการอีก 2โครงการคือ โครงการก่อสร้างรถไฟรางคู่ช่วงนครปฐม-หัวหินและช่วงหัวหิน-ประจวบคีรีขันธ์ ทั้งหมดกำหนดให้แล้วเสร็จในปี 2562
โดยเมกะโปรเจ็กต์เหล่านี้จะมีผลต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คือ รถไฟฟ้าใต้ดินและบนดินอีกทั้งทำให้ที่ดินโดยรอบมีการพัฒนาขึ้น ฉะนั้นตรงนี้จะเป็นเทรนด์ใหม่เมื่อเมกะโปรเจ็กต์ทยอยออกมาแล้ว ซึ่งเมกะโปรเจ็กต์จะเป็นตลาดบนที่อยู่อาศัยบริเวณโดยรอบเส้นทางรถไฟฟ้า ใต้ดินและบนดิน
จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 36 ฉบับที่ 3,153 วันที่ 1 - 4 พฤษภาคม พ.ศ. 2559
แจงอาจดื้อยา!ถ้าใช้ยาแรงต่อเนื่อง!
สำหรับมาตรการด้านอสังหาริมทรัพย์นั้น รัฐบาลเริ่มจากการลดภาระของผู้บริโภคเกี่ยวกับค่าธรรมเนียมจดจำนองและค่าธรรมเนียมในการโอน เหลือ 0.01% จากปกติค่าธรรมเนียมจดทะเบียนโอนอยู่ที่ 2%และจำนอง 1% เหตุผลที่รัฐบาลไม่ต่ออายุมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ที่ผ่านการลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าธรรมเนียมจดจำนองเหลือ 0.01% ซึ่งดำเนินการมาเป็นเวลา 6 เดือน(ตั้งแต่วันที่ 29 ตุลาคม 2558ถึงวันที่ 28 เมษายน 2559) ทั้งนี้ เพื่อที่จะระบายสต๊อกที่อยู่อาศัยและเร่งการตัดสินใจนั้น โดยมาตรการดังกล่าวเป็นการปรับลดค่าใช้จ่ายลงค่อนข้างมากซึ่งกระทรวงการคลังต้องเจรจากับกระทรวงมหาดไทยอยู่หลายรอบกว่าจะคลอดมาตรการนี้ และทิศทางอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่ผ่านมา 6 เดือนเดินหน้าไปได้พอสมควร
โดยเฉพาะบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยนั้นมีผลประกอบการออกมาดีแล้วซึ่งมีความแข็งแรงพร้อมจะส่งต่อดูแลสังคมและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์รุ่นน้อง ซึ่งมาตรการนี้น่าจะสมควรแก่ระยะเวลาในการดูแลระบบอสังหาริมทรัพย์ที่ก่อนหน้าเคยอยู่ระหว่างซบเซา เพราะกระตุ้นเศรษฐกิจเหมือนการให้รักษาไข้ หากให้ยาแรงต่อเนื่อง ถึงเวลาที่จำเป็นจริงๆจะกระตุ้นไม่ขึ้น เช่นเดียวกันถ้ากระตุ้นเป็นเวลานานต่อไปอาจจะดื้อยา
ประกอบกับเท่าที่ได้รับทราบจาก 3สมาคมคือ สมาคมอาคารชุดไทย สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย และสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ว่า มาตรการนี้ได้ส่งผลเร่งการตัดสินให้กับคนที่ชะลอการซื้อได้เป็นอย่างดี ส่วนผลที่เป็นตัวเลขนั้นเพียง 2 เดือนคือ เดือนพฤศจิกายนและธันวาคม 2558 หากเทียบไตรมาส 4 เพิ่มขึ้น 31%จากไตรมาส 3/58 หรือเทียบช่วงเดียวกันของปีก่อนก็มียอดปรับเพิ่ม 21%และยอดโอนที่เพิ่มขึ้น 13%
"หากให้ยาแรงต่อเนื่องหรือตลอดไปนั้น เมื่อเวลาที่ต้องการจริงๆยาจะไม่ออกฤทธิ์เหมือนฉีดวัคซีนไข้หวัด ซึ่งต้องเปลี่ยนใหม่เพราะสายพันธุ์มันจะเปลี่ยนไปเรื่อย ซึ่งการกระตุ้นเศรษฐกิจก็เหมือนการให้ยา หากให้กระตุ้นนานๆต่อไปจะดื้อยา"
ชูโซเชียล เอ็นเตอร์ไพร์สดึงเอกชนร่วมแชร์
อย่างไรก็ตาม เมื่อภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีความแข็งแกร่งแล้ว จึงอยากฝากผู้ประกอบการภาคเอกชนนอกจากดูแลตัวเองให้แข็งแรงแล้ว ช่วยกันดูแลสังคม เวลานี้ยังมีเรื่องโซเชียล เอนเตอร์ไพร์ส หรือธุรกิจสตาร์ต อัพ ซึ่งผู้ประกอบการที่มีส่วนร่วมจะได้รับสิทธิประโยชน์สามารถหักลดหย่อนภาษีได้ถึง 3 เท่าตั้งแต่เดือนมกราคม 2558 - 2562 นอกจากนี้อนาคตเมืองไทยจะเป็นสังคมเดี่ยวมากขึ้น เพราะจะเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุและมีอัตราการเกิดน้อยลงทำให้ประชากรวัยแรงงานลดเหลือ 55%จาก 65%
ดังนั้น จึงอยากเชิญชวนผู้ประกอบการภาคเอกชนมีส่วนในการพัฒนาที่อยู่อาศัยในรูปแบบบ้านประหยัดพลังงาน บ้านเพื่อสิ่งแวดล้อมหรือบ้านเพื่อผู้สูงอายุเพื่อเป็นทางเลือกสังคมเดี่ยวในอนาคต โดยเฉพาะกระทรวงการคลังมีที่ดินเหมาะสมสำหรับจะนำร่องโครงการเพื่อผู้สูงอายุหรือสำหรับเด็ก เช่น พื้นที่ภาคเหนือ หากภาคเอกชนสนใจจึงอยากให้ร่วมกันแชร์ให้กับสังคมมากขึ้น
อีกส่วนที่อยากให้ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์เชิญชวนผู้ประกอบการพัฒนาฐานข้อมูลโดยเฉพาะบ้านมือสองที่ยังไม่เป็นระบบ ซึ่งศูนย์ข้อมูลฯสามารถจัดเก็บตั้งแต่โครงการ รูปแบบ หรือราคาการโอนครั้งแรกไปจนถึงการเปลี่ยนมือแต่ละครั้ง แม้กระทั่งระบบสาธารณูปโภค ไฟฟ้า หรือประปา สุดท้ายจะมีการคุ้มครองผู้บริโภค ไม่ว่าจะในแง่ของกฎหมาย ผู้ซื้อได้ด้วยความมั่นใจ อีกเรื่องคือ รัฐบาลกำลังสำรวจภาพใหญ่ในแง่ของความต้องการด้านที่อยู่อาศัย คนที่ยังไม่มีที่อยู่อาศัยยังมีจำนวนคนมากน้อยแค่ไหน ซึ่งที่ผ่านมายังไม่เคยจัดทำข้อมูลด้านความต้องการ ซึ่งต้องหาคำจำกัดความเรื่องความต้องการหรือเส้นความยากจนว่าจะเอาอย่างไร
รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงการคลัง ยังได้กล่าวว่า สิ่งที่รัฐบาลปัจจุบันเริ่มเข้าไปดูแลในแต่ละภาคส่วนที่มีความยากลำบากนั้น อาทิ ภาคเกษตร ภาคเอสเอ็มอี และพร็อพเพอร์ตีซึ่งเป็นเซ็กเตอร์ที่ทำควบคู่ขนานกับการลงทุนภาครัฐ รวมทั้งการลงทุน การท่องเที่ยว เหล่านี้ล้วนเป็นปัจจัยที่ส่งผลให้เศรษฐกิจไทยไม่ชะลอตัวไปมากกว่านี้ ดังนั้นแม้มาตรการกระตุ้นอสังหาฯผ่านการลดค่าโอนและจำนองจะสิ้นสุดลงก็ตาม รัฐบาลยังออกโครงการสนับสนุนด้านที่อยู่อาศัยสำหรับประชาชนต่อเนื่อง
เห็นได้จากโครงการบ้านประชารัฐ(คณะรัฐมนตรีมีมติ 19เม.ย.59) เน้นดูแลคนระดับล่าง แบ่งออกเป็น 2 ส่วนคือ ส่วนแรกดำเนินการโดยภาคเอกชน เป็นที่อยู่อาศัยในระดับราคา 7 แสน- ไม่เกิน 1.5 ล้านบาท โดยผู้ประกอบการเอกชนช่วยให้ส่วนลดออกค่าใช้จ่ายทดแทนให้กับผู้บริโภค และสำหรับสินเชื่อโครงการ(Pre -finance)ทั้ง 3 ธนาคารคือ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ธนาคารออมสิน และธนาคารกรุงไทย โดยคิดดอกเบี้ยที่ผ่อนปรนในอัตรา 4% ต่อปี
โดยที่ผู้บริโภคนั้นสามารถเข้าถึงสินเชื่อง่ายขึ้นด้วยการปรับเกณฑ์เพื่อให้ผู้มีรายได้น้อยเข้าถึงแหล่งสินเชื่อได้ ( ผ่อนปรนการกำหนดอัตราส่วนรายจ่ายในการชำระหนี้ต่อรายได้ต่อเดือน (Debt Service Ratio : DSR) สำหรับลูกค้ารายย่อยผ่อนปรนDSRไม่เกิน 50% และสำหรับลูกค้าสวัสดิการ(หักเงินเดือน)DSRไม่เกิน 80%(ลูกค้าธอส.)หรืออัตราส่วนภาระผ่อนชำระหนี้รวมต่อรายได้สุทธิรวม (Debt to Income Ratio : DTI)ไม่เกิน 70%(ลูกค้าธนาคารออมสิน) ซึ่งทางธอส.และออมสินสามารถพิจารณาวงเงินสินเชื่อเพิ่มเติมได้ตามความเหมาะสม)
หนุนปัจจัย 4ให้คนมีบ้าน
ทั้งนี้เมื่อวันที่ 15 เมษายนที่ผ่านมา ธอส.ได้รับการอนุมัติสินเชื่อแล้ว 2,200 ราย คิดเป็นมูลค่าวงเงินกู้ 2,000 ล้านบาท จากยอดสินเชื่อที่ยื่นคำขอจำนวน 2.5หมื่นราย วงเงิน 2 หมื่นล้านบาท แต่ส่วนใหญ่ยังอยู่ระหว่างคัดกรอง ,ตรวจเอกสารหรือบ้างไม่ใช่บ้านหลังแรกหรือตกเกณฑ์รายได้ ขณะที่ธนาคารออมสินก็มีความคืบหน้าอนุมัติวงเงินแล้ว 6,200 ราย คิดเป็นมูลค่าวงเงินกู้ 6,800 ล้านบาท พร้อมทั้งกำลังเปิดรอบ 2 เพื่อคัดเลือกคุณสมบัติ ขณะเดียวกันทางออมสินก็เริ่มปล่อยสินเชื่อพรีไฟแนนซ์บ้างแล้ว
ขณะที่เมื่อวันที่ 22 เมษายน ที่ผ่านมาครม.มีมติโครงการบ้านธนารักษ์ประชารัฐ เป็นโครงการนำร่องของกรมธนารักษ์ เฉพาะพื้นที่ที่ราชพัสดุที่มีศักยภาพ โดยอยู่ใน กรุงเทพฯ 2 แปลง และต่างจังหวัดอีก 4แปลงคือ ช้างคลานที่เชียงใหม่ 1 แปลง แม่จันที่เชียงราย 1 แปลง และที่ชะอำ อีก 2 แปลง สำหรับรูปแบบการพัฒนาโครงการนี้มีความแตกต่างกัน โดยในพื้นที่กรุงเทพฯเนื่องจากมีข้อจำกัดเรื่องผังเมืองจึงจะดำเนินการในลักษณะให้เช่า ด้วยราคาค่าเช่าเริ่มต้นที่ 4 พันบาทต่อเดือน พร้อมจะปรับค่าเช่า 15% ทุก 5 ปีโดยในโครงการจะมีการทำเชิงพาณิชย์ด้วย
ทั้งนี้ทั้งนั้น กระทรวงการคลังต้องการให้ที่อยู่อาศัยมีระบบสาธารณูปโภคที่ดีพอสมควร แต่จำกัดเฉพาะข้าราชการที่มีเงินเดือนไม่เกิน 2 หมื่นบาทในวันที่ยื่นขอรับสิทธิเมื่อครบ 5 ปีก็ต้องย้ายออกไปเพื่อให้ข้าราชการรุ่นใหม่เข้ามาเช่า โดยจะหาดีเวลอปเปอร์เข้ามาดูแลบริการหลังการขายด้วย และอีก 4 แห่งก็เช่นเดียวกัน ขณะนี้อยู่ระหว่างร่างทีโออาร์ จึงขอเชิญชวนดีเวลอปเปอร์หรือผู้ประกอบการภาคเอกชนร่วมประมูลในโครงการดังกล่าว ขณะเดียวกันจะเปิดให้ข้าราชการจองสิทธิซึ่งจะเป็นการทำควบคู่กัน
นอกจากนี้รัฐบาลยังได้ดำเนินโครงการคืนความสุขให้คนคลอง คืนลำคลองให้คนเมืองโดยพัฒนาคุณภาพชีวิตคนในชุมชน ด้วยความร่วมมือทุกส่วนราชการทั้งทหาร เขต กรมชลประทาน กรมธนารักษ์ สถาบันพัฒนาองค์กรชุมชน(พอช.) เป็นการจัดระเบียบช่วยให้คนที่บุกรุกหรืออาศัยอยู่ไม่ถูกต้องตามกฎหมายได้อาศัยอยู่ในริมคลองที่ถูกสุขลักษณะโดยคนเหล่านี้จะได้อยู่อาศัยในพื้นที่บริเวณที่ดินเดิมซึ่งจะเห็นประโยชน์ชัดเจนโดยมอบสัญญาเช่าแล้ว 5-6 ชุมชนคลองจากคลองลาดพร้าวจำนวน 524 ครัวเรือน โดยเริ่มโครงการนำร่อง 10 ชุมชนที่เหลือจะทยอยส่งมอบสัญญาเช่าบริเวณโดยรอบกรุงเทพมหานครและปริมณฑล
สิ่งที่น่าชื่นชมคือ ประธานชมรมที่อยู่อาศัยเมื่อรัฐบาลให้ที่อยู่อาศัยแล้วประธานชมรมที่อยู่อาศัยจะรณรงค์ลูกบ้านไม่ให้ทิ้งขยะลงคูคลองเพื่อรักษาระบบนิเวศ โครงการนี้กระทรวงวาดฝันว่าท้ายที่สุดจะคืนความสุขให้คนคลอง คนคลองอยู่อย่างถูกระเบียบถูกต้องตามกฎหมายและมีคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น ขณะเดียวกันคืนลำคลองให้คนเมืองโดยมีทางระบายน้ำที่ปลอดขยะ และอนาคตไม่ว่าระยะยาวหรือสั้นที่กลายเป็นแหล่งท่องเที่ยวเล็กๆ ซึ่งขึ้นอยู่กับความร่วมมือของชาวริมคลองทั่วไป
อย่างไรก็ตามเมื่อสัปดาห์ที่ผ่านมา (26เม.ย.59) ที่ยังมีโครงการประเภทนี้ที่เสนอโดยการเคหะแห่งชาติ(กคช.)ซึ่งครม.มีมติให้พัฒนาที่อยู่อาศัยระยะเร่งด่วนปี2558-2559 เป็นการพัฒนาที่อยู่อาศัย 82โครงการ โดยเป็นการเช่าสำหรับผู้มีรายได้น้อย ซึ่ง 32โครงการประมาณกว่า 1 หมื่นหน่วย อีกอันเป็นเรื่องการฟื้นฟูเมือง เมือง ชุมชนดินแดงทั้งหมด 3.5 หมื่นหน่วย กำหนดแล้วเสร็จในปี 2560 ซึ่งสะท้อนรัฐบาลนี้ได้ดูและประชาชน ทั้งบน กลาง ล่างให้ทุกคนได้มีที่อยู่อาศัยเป็นหนึ่งในปัจจัย 4 แล้ว
ทั้งนี้ "เมกะโปรเจ็กต์"ทั้งหลายยังเป็นสิ่งที่เดินหน้าควบคู่ไปกับระบบเศรษฐกิจ ซึ่งมีส่วนเกี่ยวโยงกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเมื่อวันที่ 26 เมษายนที่ผ่านมา ครม.มีมติอนุมัติและรับทราบตามที่กระทรวงคมนาคมเสนอ โดยอนุมัติโครงการรถไฟรางคู่ช่วงประจวบคีรีขันธ์-ชุมพร และรับทราบความก้าวหน้าของการดำเนินโครงการอีก 2โครงการคือ โครงการก่อสร้างรถไฟรางคู่ช่วงนครปฐม-หัวหินและช่วงหัวหิน-ประจวบคีรีขันธ์ ทั้งหมดกำหนดให้แล้วเสร็จในปี 2562
โดยเมกะโปรเจ็กต์เหล่านี้จะมีผลต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คือ รถไฟฟ้าใต้ดินและบนดินอีกทั้งทำให้ที่ดินโดยรอบมีการพัฒนาขึ้น ฉะนั้นตรงนี้จะเป็นเทรนด์ใหม่เมื่อเมกะโปรเจ็กต์ทยอยออกมาแล้ว ซึ่งเมกะโปรเจ็กต์จะเป็นตลาดบนที่อยู่อาศัยบริเวณโดยรอบเส้นทางรถไฟฟ้า ใต้ดินและบนดิน
จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 36 ฉบับที่ 3,153 วันที่ 1 - 4 พฤษภาคม พ.ศ. 2559
