ที่ดิน “การบินไทย”สีลม-ดอนเมืองทำเลทอง

บริษัท การบินไทย จำกัด (มหาชน)หรือการบินไทย นำที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างจำนวน10แปลงออกขายให้กับนักลงทุนที่สนใจโดยวิธีเปิดประมูล เพื่อนำเงินที่ได้เติมสภาพคล่องให้กับองค์กร และแม้ว่าเงินที่ได้อาจไม่มากนักเมื่อเทียบกับหนี้สินจำนวนมากแต่มองว่าดีกว่าเก็บทรัพย์สินที่ไม่จำเป็นไว้

ไม่ก่อให้เกิดประโยชน์ขณะแปลงที่ดินและสิ่งปลูกสร้างส่วนใหญ่เป็นอาคารสำนักงานขายของการบินไทยตั้งอยู่ในรัศมี ของสนามบินอาจมีปัญหาเรื่องการจำกัดความสูงอาคารโดยต้องปฏิบัติตามกฎขื้อบังคับความปลอดภัยด้านการบิน ความด้อยค่าในที่ดินอาจลดลง ใช้ประโยชน์ได้ไม่คุ้มค่า

อย่างไรก็ตาม ที่ดินทั้ง10แปลง มีศักยภาพพัฒนาสักกี่ทำเลนั้น จากการประเมินของนายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด บริษัทวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผย”ฐานเศรษฐกิจ”ว่า ส่วนใหญ่ไม่น่าสนใจ มากเท่าใดนัก เนื่องจากมีสิ่งผลูกสร้างติดมาด้วยบางแปลงพื้นที่ใช้สอยไม่มาก มีข้อจำกัดสร้างอาคารสูงหากอยู่ในรัศมีใกล้สนามบินโดยเฉพาะทำเลบริเวณถนนวิภาวดีรังสิต

แม้มีรถไฟฟ้าสายสีแดงพาดผ่านเมื่อเทียบกับรถไฟฟ้าใต้ดินสายสีน้ำเงินและสายสีเขียวบีทีเอสแล้ว ศักยภาพการพัฒนา ต่างกันมาก อีกทั้งเขตทางถูกปิดกันโดยการรถไฟแห่งประเทศไทย(รฟท.) เนื่องจากเป็นที่ดินเพื่อใช้กิจการเวนคืนหากเอกชนต้องการเชื่อมทางเข้า-ออกต้องขออนุญาตกับรฟท. ความน่าสนใจจึงลดลงสำหรับบริษัทอสังหาริมทรัพย์

สำหรับที่ดินที่พอมีศักยภาพ ได้แก่ที่ดินแปลงสีลม ทำเลอยู่บริเวณหัวโค้งจุดตัดของถนน สีลมกับถนน

นราธิวาสราชนครินทร์ แต่จุดด้อยอาจห่างจากรถไฟฟ้า1กิโลเมตร  แม้ที่ดินจะมีเนื้อที่แล็กแต่อาคาร4ชั้น8ห้อง สามารถนำมาดัดแปลงพัฒนา ขยายที่ดินแปลงข้างเคียงได้หากเจ้าของที่ดินยอมขาย หรือ นำอาคารพาณิชย์เดิมปรับปรุงดัดแปลงให้ดีขึ้นได้เนื่องจากเป็นทำเลย่านศูนย์กลางธุรกิจราคา ซื้อขายตลาดต่อตารางวาอยู่ที่ 1ล้านบาทขึ้นไป เมื่อเทียบกับทำเลสุขุมวิทตอนต้นแนวรถไฟฟ้าแล้ว แล้วทำเลนี้อาจด้อยกว่า  

อีกทำเลที่น่าจะพอไปได้ น่าจะเป็น อาคารรักคุณเท่าฟ้าดอนเมืองอาคารสำนักงาน2ชั้น และครัวการบินไทย 8ไร่เศษเขตดอนเมืองติดกับร้านเจ๊เล้งและถนนวิภาวดี รถไฟฟ้าสายสีแดง หากทุบอาคารสำนักงานทิ้งพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมโลว์ไรส์ หรือพัฒนาเชิงพาณิชย์รูปแบบอื่นน่าจะมีความเป็นไปได้เพราะย่านนั้นมีชุมชนขนาดใหญ่เกิดขึ้นราคาที่ดินติดถนนวิภาวดีฯอยู่ที่2แสนบาทต่อตารางวา

ส่วนอาคารสำนักงานวิภาวดี ไม่น่าสนใจมาก แต่คาดว่านายทุนใหญน่าจะสนใจ ซื้อเก็บไว้เหมือนกับอาคารลูกเรือที่หลักสี่ ที่บริษัทลูกปตท. เอนเนอร์ยี่ คอมเพล็กซ์ หรือ EnCo  ชนะประมูล 1,810 ล้านบาท  คว้าอาคารพร้อมที่ดินกว่า 19 ไร่  ของการบินไทยไปรอบที่แล้วโดยนำไปใช้เพื่อเป็นอาคารสำนักงาน

ทำเลที่ น่าจับตา จะเป็น หลานหลวงอาคารสำนักงาน สูง8ชั้น พร้อมอาคารที่จอดรถ ซึ่งทำเลนี้แม้จะก่อสร้างอาคารสูงไม่ได้เนื่องจากใกล้เขตพระราชวัง แต่ มองว่าเหมาะที่จะเป็นอาคารสำนักงานเหมือนเดิม ขณะทำเลต่างจังหวัดที่น่าสนใจได้แก่ จังหวัดเชียงใหม่ เป็นที่ดินเปล่าแปลงใหญ่มีความคุ้มค่าต่อการพัฒนาในอนาคต เนื้อที่ขนาด  15ไน่เศษ ทำเลหางดง ซึ่งอยู่ไม่ไกลสนามบินมองว่าน่าจะเก็บไว้พัฒนาที่อยู่อาศัยแนวราบหรือ อื่นๆหากเมืองขยาย

ส่วนอาคารสำนักงานของการบินไทยอีกแห่งในเชียงใหม่อีกแห่ง ไม่น่าสนใจเท่าที่ควรเพราะมีสิ่งปลูกสร้างและเนื้อที่ขนาดเล็กไม่ถึง1,000 ตารางเมตร  มองว่าอาจไม่คุมค่าต่อการพัฒนา ส่วน ทำเลที่น่าจับตาคือ จังหวัดภูเก็ต อาคารทรงไทย น่าซื้อเก็บไว้อาจดัดแปลงให้สอดรับกับการใช้งาน

ทั้งร้านอาหาร ที่พัก หรือ อาคารสำนักงานดังเดิม แต่ให้คงไว้ซึ่งสถาปัตยกรรมเก่าแก่ ดังเดิมมองว่าจะเป็นจุดดึงดูดที่น่าสนใจมาก ส่วนทำเลอื่นส่วนใหญ่จะเป็นพื้นที่เล็กๆแต่นักลงทุนในพื้นที่อาจสนใจประมูลก็เป็นได้

ทั้งนี้ ที่ดินที่นำออกประมูลก่อนมี5แปลงได้แก่ สำนักงานขายสีสมเขตบางรัก สำนักงาน หลานหลวงเขตดุสิต-เขตป้อมปราบศัตรูพ่าย สำนักงานขายอำเภอเมืองภูเก็ต และสำนักงานขายอำเภอเมืองเชียงใหม่ โดยเปิดใหยื่นซองเสนอราคา ตั้งแต่วันที่19-25สิงหาคมนี้

อย่างไรก็ตาม ก่อนหน้านี้ การบินไทยได้เคยให้บริษัท ที่ปรึกษาด้านอสังหาฯวิเคราะห์ แปลงที่ดินจำนวน5แปลง เพื่อนำมาปล่อยเช่าระยะยาวหรือขายขายจำนวน 5แแลง  โดย ราคาตลาด ติด ถนนวิภาวดี 8-1.5 ล้านบาท/ตารางวา ขณะราคาประเมิน 6หมื่นบาท/ตารางวา

ประกอบด้วย 1.แปลงหัวสนามบิน  ราคาตลาด  8หมื่น-1.5แสนบาท/ตร.ว.  2.แปลงอาคารรักคุณเท่าฟ้า ติดร้านเจ๊เล้ง   8ไร่  ราคาตลาด  ไม่เกิน1แสนบาท /ตารางวา โดยบริษัทที่ปรึกษาแนะนำว่า ควรพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมขายใน ราคาตารางเมตรละไม่เกิน 80,000 /ตางเมตร ส่วน กรณี พัฒนาเป็นบ้านแนวราบ  ราคาขาย25 ล้านบาทต่อหน่วยขึ้นไป

 3.ศูนย์ฝึกอบรมหลักสี่(มีอาคารสำนักงาน 2หลัง 23,900 ตารางเมตร เนื้อที่  19-3-26ไร่ ราคาที่ดินไม่เกิน 1แสนบาท/ตารางวา4.แปลง ออฟฟิศ  สีลม  เนื้อที่ ไม่ถึง1ไร่ ราคา ตารางวาละ  1.5ล้านบาท  ราคาประเมิน ไม่เกิน 5-6หมื่นบาท/ตารางวา5.แปลง ขอนแก่น 5ไร่  ทำเลใจกลางเมือง ราคาตลาดเกิน1แสนบาท /ต่อตารางวา

 ที่มา :หนังสือพิพม์ฐานเศรษฐกิจหน้า20