เปิดทางรอด รายกลาง  ปรับตัวเป็น “เสือปืนไว” 

บรรยากาศการซื้อขายและการโอนกรรมสิทธิ์ในกลุ่มโครงการที่อยู่อาศัยซึ่งชะลอตัวจากภาพรวมผู้บริโภคได้รับผลกระทบหนักจากปัจจัยโควิด-19 ผ่านตัวเลขสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ ณ ช่วงครึ่งปีแรก 2563 ปรับลดลง ถึง 10.84% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อนหน้า เหลือราว 2.8 แสนล้านบาทเท่านั้น ทั้งยังมีผลมาจากมาตรการควบคุมการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย (LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) และภาวะเศรษฐกิจกดดันกำลังซื้ออ่อนแอ ขณะความไม่แน่นอนของสถานการณ์ ไวรัสแพร่ระบาดระลอก 2 ระลอก 3ยังเป็นความกังวลหลักของผู้บริโภคและฉุดความเชื่อมั่นของกลุ่มผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง สะท้อนภาพตลาดไร้ทิศทาง 1-3 ปี หรือเกิดการฟื้นตัวเป็นไปอย่างช้าๆ ท่ามกลางซัพพลายส่วนเกิน และการลดลงของราคาที่อยู่อาศัย ซึ่งประเด็นที่น่าจับตามองมากที่สุด คือ ภาพการปรับตัวของกลุ่มผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่ต้องใช้เงินทุนหมุนเวียน และกระแสเงินสดเดินหน้าต่อยอด โดยรายใหญ่มีแนวโน้มลดจำนวนการเปิดโครงการใหม่ ขณะรายเล็ก-รายกลาง ไม่เซ ก็เหนื่อยหนัก รุกหาทางรอด
    ที่ผ่านมา นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย เคยระบุว่า ด้วยปัจจัยลบที่เข้ามาบีบคั้นตลาดอย่างหนักหน่วงในปีนี้ แทบจะประเมินภาวะการหดตัวของตลาดภาพรวมออกมาเป็นตัวเลขชัดเจนได้ไม่ได้ ทั้งยังไม่มีอะไรการันตรีว่าปี 2564 ตลาดจะมีสัญญาณฟื้นตัว ทำให้ดีเวลลอปเปอร์ต่างกังวลในแผนลงทุนพัฒนาโครงการ และบางส่วนต้องการกำเงินสด แปลงสินทรัพย์ส่วนเกินเป็นสภาพคล่อง เพื่อรองรับสถานการณ์ที่ไม่แน่นอน โดยขณะนี้มีดีเวลลอปเปอร์จำนวนไม่น้อย พยายามตัดชิ้นเนื้อ หรือ โครงการที่กำลังก่อสร้าง เข็นต่อไม่ไหว ส่งต่อไปให้นายทุน หรือ บริษัทขนาดใหญ่ในตลาดหลัก ทรัพย์ รับช่วงพัฒนาต่อแทน  เพื่อนำเงินไปพยุงโครงการอื่นๆ ที่เหลือ ขณะเดียวกัน เริ่มเห็นรูปแบบการร่วมลงทุน (JV) ระหว่าง รายย่อยด้วยกันเองหรือร่วมลงทุน กับเจ้าของที่ดิน ส่วนรายใหญ่ยังคงใช้โมเดลรูปแบบการ JV กับทุนต่างชาติเป็นหลักในการพัฒนาโครงการ เพื่อรักษาส่วนแบ่งทาง การตลาด และสร้างการเติบโตในช่วงปี 2564
    ล่าสุดบริษัทรายกลาง อย่าง บริษัท อัลติจูด ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด ซึ่งมีแผนก่อนหน้า ว่าเตรียมนำบริษัทเข้าตลาดหลักทรัพย์ เอ็ม เอ ไอ (mai) ในช่วงปี 2564 นั้น ประกาศถอย ตั้งหลักใหม่ รับสถานการณ์ท้าทายในปีวิกฤติซ้อนวิกฤติ โดยนายชยพล หรรรุ่งโรจน์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารบริษัท เผย ว่า ภายใต้ความกดดันของปัจจัยโควิด-19 ในตลาด บริษัทได้ปรับกลยุทธ์การทำธุรกิจใหม่ จากการพัฒนาโครงการเพื่อขาย สู่รูปแบบการเติบโตด้วยธุรกิจร่วมทุนและรับจัดการและพัฒนาสินทรัพย์ (Turnkey Asset Development)อย่างเต็มตัว เพื่อเป็นการลดเสี่ยง และแก้เกมเศรษฐกิจช่วงขาลง ยึดโอกาสทางธุรกิจ หลังมีแนวโน้มเจ้าของทรัพย์สิน หรือเจ้าของที่ดิน ที่ไม่ก่อเกิดรายได้ มีความต้องการแปลงสินทรัพย์ให้เกิดมูลค่า รวมถึงกลุ่มทุน (Hi-Network) ผู้มีกระแสเงินสดเหลือ และต้องการบริหารพอร์ตลงทุน คาดหวังผลตอบแทนการลงทุนมากกว่า 15% ต่อปี สนใจเข้ามาในตลาดอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น แต่ไม่มีประสบการณ์ ซึ่งการดำเนินธุรกิจร่วมกันนั้น จะเป็นไปในรูปแบบความร่วมมือระหว่างบริษัทกับบริษัท หรือกับบุคคลชั้นนำ เป็นพันธมิตรร่วมกันรายโครงการ 
    

โดยบริษัทหรือบุคคลข้างต้น เป็นเจ้าของเงินทุนหรือที่ดิน ขณะอัลติจูดรับบทบาทเป็นผู้จัดการพัฒนาโครงการ ตั้งแต่ขั้นตอนต้นน้ำสู่ปลายน้ำ ออกแบบ ก่อสร้าง ไปจนถึงวางแผนการตลาดและการขายให้ โดยมีรายได้จากแต่ละส่วนเป็นค่าตอบแทน ล่าสุด อยู่ระหว่างการเข้าไปพัฒนาพื้นที่ในสนามกอล์ฟย่านศาลายา “เดอะ รอยัล เจมส์ กอล์ฟ แอนด์ สปอร์ต คลับ” อาณาจักรที่ดินเก่าราว 30 ปี  ของนายสริยน ศรีอรทัยกุล เจ้าของบิวตี้ เจมส์ บริษัทอัญมณีอันดับหนึ่งของไทย ซึ่งเป็นที่ดินว่างเปล่า 2 แปลง และอาคารชุดเก่าอายุราว 20 ปี 1 อาคาร รวมที่ดินประมาณ 20 ไร่ ในเฟสแรก  (จากเนื้อที่ทั้งหมด 2 พันไร่) สำหรับ 3 โครงการ ได้แก่ คฤหาสน์หรู ดิ วัน เบลลาจิโอ (อยู่ระหว่างเปิดขาย), โครงการบ้านเดี่ยวราคาแพง วัน ฟอเรสต์ (เตรียมเปิดปี 2564) และคอนโดฯ ราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาท วัน พาร์ค (รีโนเวตอาคารเก่า เตรียมเปิดขาย ธ.ค. 2563) รวมมูลค่าโครงการประมาณ 1 พันล้านบาท และยังร่วมกันในรูปแบบ JV ซื้อที่ดินใหม่ อีก 1 โครงการ ย่านเจริญกรุง “วัน อัลติจูด เจริญกรุง” คอนโดฯหรูติดริมแม่น้ำเจ้าพระยา มูลค่า 1,152 ล้านบาท 85 ยูนิต แต่มียอดขายแล้ว 60 ยูนิต จากฐานลูกค้าของบิวตี้เจมส์ นอกจากนี้บริษัทยังอยู่ระหว่างพูดคุยกับกลุ่มทุน 2-3 ราย ซึ่งบางครอบครัวมีที่ดินในการครอบครองมูลค่านับหมื่นล้านบาท โดยจะคัดเลือกแปลงที่ดินที่มีความเหมาะสมและสามารถนำมาต่อยอดพัฒนาโครงการได้ ซึ่งเป็นอีกส่วนที่จะช่วยสร้างการเติบโตให้บริษัท เพิ่มพอร์ตสินค้า และยอดรับรู้รายได้ (Backlog)ก่อนเตรียมตัวเข้าตลาดหลักทรัพย์ SET ในปี 2565 แบบความเสี่ยงต่ำ
    “เปิดศักราชใหม่ในการทำอสังหาฯ เป็นการเข้าไปในรูปแบบไม่ได้ลงทุนโดยตรง แต่เข้าไปในเชิงระบบ คล้ายเชนจ์โรงแรม”
  

 อีกรายก่อนหน้า บริษัท แอสแซทไวส์ จำกัด (มหาชน) รายกลางที่เพิ่งเข้าตลาดหลักทรัพย์ เตรียมการเสนอขายหุ้นเป็นครั้งแรก ประกาศความสำเร็จ หลังจากร่วมลงทุนกับบริษัทบ้าน ภูริปุรี โฮลดิ้งจำกัด ซึ่งเป็นกลุ่มบริษัทที่รวมตัวกันของสถาปนิก ผ่านการจัดตั้งบริษัทใหม่นาม “เอบีเจวี จำกัด” ในการพัฒนาโครงการทาวน์โฮมลักชัวรีรูปแบบใหม่แบรนด์ “ภูริปุรี” ร่วมกัน รวมปัจจุบัน 5 โครงการ เช่น บ้านภูริปุรี ลาดพร้าว 41 และ บ้านภูริปุรี คอร์ทยาร์ด -พัฒนาการ ในราคาประมาณ 14 ล้านบาทต่อยูนิต โดยนายกรมเชษฐ์ วิพันธ์พงษ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารบริษัท  ระบุว่า บริษัท ยังมีแผนพัฒนาโครงการสำหรับแบรนด์ดังกล่าวในรูปแบบร่วมลงทุนอย่างต่อเนื่อง เพื่อขยายการเติบโตของบริษัท ทั้งในแง่ยอดขาย และเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายสำหรับพอร์ตแนวราบควบคู่กับการพัฒนาโครงการแนวสูง ซึ่งกลยุทธ์นั้น คือ การเฟ้นหาที่ดินทำเลพรีเมียมกลางเมือง หรือใกล้เมืองในราคาไม่เกินตารางวาละ 1 แสนบาท ขนาด 3-5 ไร่ ซัพพลายแข่งขันน้อย และใช้รูปแบบร่วมลงทุนเป็นหลัก ส่วนการออกแบบเป็นหน้าที่้ของบริษัทภูริปุรีซึ่งมีความถนัดและเชี่ยวชาญ เอื้อประโยชน์ต่อกัน ลดเสี่ยงด้วยขนาดโครงการไม่ใหญ่ บริหารต้นทุน และมีดีมานด์รองรับ สำหรับการขยายตลาดแนวราบเพิ่มขึ้น 20-30% ในช่วงปี 2564 กลุ่มราคา 4-6 ล้าน และ 6-12 ล้านบาท หลังจากประเมินว่า ตลาดยังต้องเฝ้าติดตามสถานการณ์โควิด ปัจจัยทางการเมือง ทิศทางการฟื้นตัวของกำลังซื้อ เป็นต้น 

หน้า 19-20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 40  ฉบับที่ 3,624 วันที่ 5 - 7 พฤศจิกายน พ.ศ. 2563