กู้ชีพ 3 รัฐวิสาหกิจ เปิดเอกชน เซ็งลี้ที่ดิน ขสมก.ดัน2 อู่ ผุดมิกซ์ยูส

กระทรวงคมนาคมเร่งทุกหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง นำที่ดินทำเลทอง ออกประมูลหารายได้ โดยเฉพาะ 3 หน่วยรัฐวิสาหกิจ ด้านขนส่ง ด่านหน้าคอยให้บริการประชาชนผู้มีรายได้น้อย ซึ่งตลอดระยะเวลาที่ผ่านมา ไม่สามารถ เรียกจัดเก็บค่าโดยสารในอัตราที่สูงตามต้นทุนได้ ส่งผลต้องแบกภาระ ค่าใช้จ่าย ถึงขั้นต้องอยู่ในข่ายทำแผนฟื้นฟู เริ่มจากองค์การขนส่งมวลชนกรุงเทพ (ขสมก.) มีแนวคิดนำอู่จอดรถเมล์ เก่าที่ปัจุบันกลายเป็นขุมทองคำ จากรถไฟฟ้าผ่าน สร้างมูลค่ามหาศาลรองรับความเจริญ เช่นเดียวกับการรถไฟแห่งประเทศไทย(รฟท.) ที่มีที่ดิน พัฒนาเชิงพาณิชย์กว่า 3-4 หมื่นไร่ ขณะที่ดินผืนใหญ่ที่เคยเป็นสถานีเก่า ปลดระวางเริ่มฉายแววศักยภาพ กลายเป็นทองคำฝังเพชรโดยเฉพาะ สถานีกลางบางซื่อ จุดเชื่อมต่อทางรางใหญ่ที่สุดในภูมิภาคอาเซียน

อีกทั้งที่ดินรัศมีโดยรอบอย่างแปลงกม.11 เริ่มขยับพัฒนา เช่นเดียวกับ ที่ดินแปลงงามสถานีแม่นํ้า ที่ทุนไทยและต่างชาติ ให้ความสนใจพัฒนา โรงแรมหรู เมืองมิกซ์ยูส ริมฝั่งนํ้าเจ้าพระยา หลังที่ดินแปลงสถานีมักกะสัน ได้พันธมิตรอย่างกลุ่มเครือเจริญโภคภัณฑ์ หรือกลุ่มซีพี จุดพลุรอขึ้นเมืองไฮสปีด ศูนย์กลางช็อปปิ้งโลก มูลค่า 1.4 แสนล้านบาท ที่ดินอีกหลายแปลง ที่อยู่ระหว่างปรับค่าเช่าใหม่ ให้สอดรับกับความเจริญที่วิ่งเข้ามา รวมถึง ศักยภาพที่ดินกลางใจเมืองของบริษัท ขนส่ง จำกัด หรือ บขส. ได้ เริ่มจัดทำแผนพัฒนา สถานีขนส่งสำคัญย่านกลางเมืองอย่างเอกมัย

อย่างไรก็ตามมุมการบริหารของกระทรวงคมนาคม ยุคใหม่ สะท้อนได้ว่านับจากนี้ การให้บริการด้านการเดินรถ เพียงอย่างเดียวคงไม่พอ ต้อง พลิกแพลง นำที่ดินลงทุน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ควบคู่ไปด้วย น่าจะเป็นทางออกที่ดี เฉกเช่นที่ดินแนวรถไฟฟ้าของภาคเอกชน

ขสมก.ชู 2 แปลง

 สำหรับที่ดินของขสมก.ที่นำไปพัฒนาเชิงพาณิชย์นั้นนายสุระชัย เอี่ยมวชิรสกุล ผู้อำนวยการ ขสมก. เปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ” ว่าเบื้องต้นจะนำที่ดินอู่จอดรถ 2 แปลง คือ บางเขนและมีนบุรี เนื้อที่รวม 21 ไร่เปิดให้เอกชนร่วมลงทุนเพื่อเพิ่ม รายได้ ให้กับขสมก.ตามแผนฟื้นฟูฯคาดว่าจะเสนอต่อที่ประชุมคณะรัฐมนตรี (ครม.) ได้ภายในเดือนพฤศจิกายนนี้

“หากครม.เห็นชอบจะเริ่มเปิดประมูล แนวคิดจะพัฒนาเป็นโครงการมิกซ์ยูส สัมปทาน 30 ปี โดยให้เอกชนเป็นผู้ลงทุนทั้งหมด ขณะนี้ที่ปรึกษาอยู่ระหว่างการศึกษาออกแบบโครงการฯ และดำเนินการจัดซื้อจัดจ้าง (ทีโออาร์) คาดว่าจะดำเนินการแล้วเสร็จก่อนครม.อนุมัติภายในเดือนนี้ ส่วนจะเปิดให้เอกชนเริ่มเข้ามาบริหารได้เมื่อไรนั้นขึ้นอยู่กับระยะเวลาที่ครม.เป็นผู้พิจารณา”

ขณะความเปลี่ยนแปลงที่ดินบริเวณอู่ บางเขน 11ไร่ แหล่งข่าวจากขสมก. ยํ้าว่าทั้ง 2 ทำเลมีรถไฟฟ้าผ่าน 2 สาย คือสายสีชมพู ช่วงแคราย-มีนบุรี และสายสีเขียว หมอชิตสะพานใหม่-คูคต สำหรับรายละเอียดการพัฒนาด้านบนจะก่อสร้างเป็นโรงแรมระดับกลาง ห้องประชุมสัมมนาห้างสรรพสินค้าขนาดเล็ก โดยขสมก.จะเป็นผู้ลงทุนที่ดินส่วนเอกชนจะลงทุนก่อสร้างอาคารทั้งหมดโดยให้สัมปทานเช่าพัฒนาที่ดินรวม 30 ปี มูลค่าลงทุนรวมทั้งสิ้น 2,494 ล้านบาทแบ่งออกเป็นค่าธรรมเนียมการใช้สิทธิ์ 278 ล้านบาท ค่าตอบแทนระหว่างการก่อสร้าง 13 ล้านบาท ผลตอบแทนจากค่าเช่า 514 ล้านบาท และมูลค่าการลงทุนโครงการ 1,687 ล้านบาท

                ส่วนอู่มีนบุรีมีพื้นที่ 10 ไร่ อยู่ในย่านชุมชน จึงมีแนวคิดพัฒนาเป็นตลาดและร้านค้า รวมทั้งการพัฒนาเป็นตลาดและร้านอาหารริมนํ้าบริเวณคลองสามวา โดยจะเปิดให้เอกชนเข้าร่วมลงทุน ภายใต้สัมปทานเช่าระยะ 30 ปี หลังสิ้นสุดสัมปทานเอกชนจะต้องโอนที่ดินและทรัพย์สินทั้งหมดคืนให้ ขสมก.เบื้องต้นจะมีการก่อสร้างอาคารเพียงอาคารตลาดและร้านค้าเท่านั้น คาดว่าจะมีมูลค่าลงทุนราว 1,386.88 ล้านบาท

รฟท.รื้อสัญญา

                ด้านการขยับของที่ดินรฟท.นายเอก สิทธิเวคิน รองผู้ว่าการกลุ่มธุรกิจการบริหารทรัพย์สินรฟท. สะท้อนว่าหลังการประชุมคณะกรรมการอสังหาริม ทรัพย์ของรฟท.ที่ประชุมได้เร่งรัดให้รฟท.เปิดประมูลที่ดินที่สามารถดำเนินการได้ทันที เพื่อหารายได้นอกเหนือจากการเดินรถ เบื้องต้นมีเป้าหมายจัดประโยชน์ที่ดินใหม่ จำนวน 10 สัญญา สร้างรายได้ทันทีภายในปีนี้ อาทิ ที่ดินย่านองค์การตลาดเพื่อเกษตรกร (อ.ต.ก.) ติดกับสถานีBTSสะพานควาย ที่ดินตลาดปลาศรีสมรัตน์ (จตุจักร) และสัญญาเช่าที่ดินวิเศษสถาปัตย์เป็นต้น โดยนำเข้าสู่บอร์ดรฟท.พิจารณา 12พฤศจิกายนนี้

                “รฟท.มีที่ดินอยู่ราว 3 หมื่นไร่ ต้องสร้างผลประโยชน์ตอบแทนให้ได้มากที่สุด รวมทั้งที่เร่งพิจารณาคดีความที่ศาลพิพากษาในส่วนของสัญญาเช่าที่ดินต่างๆ ให้แล้วเสร็ ”

                สำหรับแนวทางจัดประโยชน์ใหม่มี 2 แนวทาง คือ 1.เจรจาต่อสัญญาเช่าจากคู่สัญญารายเดิม และ 2. เปิดประกวดราคาจัดหาคู่สัญญาเช่ารายใหม่ แต่ทั้งสองแนวทางนั้น จะจัดทำในอายุสัญญาระยะสั้น เพื่อสามารถส่งต่อสัญญาเช่าให้กับบริษัทลูกบริหารสินทรัพย์นำไปดำเนินการพัฒนาตามแผนที่วางไว้ ส่วนพื้นที่เชิงพาณิชย์แปลงใหญ่ อาทิ สถานีแม่นํ้า และสถานี กม. 11 รวมไปถึงพื้นที่โดยรอบสถานีรถไฟขนาดใหญ่ ตามหัวเมืองต่างจังหวัด รฟท.จะไม่ดำเนินการจัดหาประโยชน์ใหม่ในขณะนี้ เพราะต้องการส่งมอบให้บริษัทลูกนำไปดำเนินการในทันทีหลังจากจัดตั้งบริษัทแล้วเสร็จ เช่นเดียวกับพื้นที่แปลง A สถานีกลางบางซื่อ ก็จะดำเนินการจัดหาเอกชนร่วมลงทุน (พีพีพี) ซึ่งท้ายที่สุดบริษัทลูกจะต้องเป็นผู้ดำเนินการ

ปั้นเอกมัยศูนย์ธุรกิจ

ขณะบขส.เร่งสรรหาดูแลทรัพยากรของบขส.ที่ปัจจุบันมีรถทั้งหมด 472 คัน ขณะเดียวกันยังมีแผนแปลงทรัพย์สินให้เป็นทุนทั้งหมด 4 แปลง ประกอบด้วยย่านเอกมัย, ย่าน 3 แยกไฟฉาย, ย่านปิ่นเกล้า และย่านชลบุรีทั้งนี้สถานีสามแยกไฟฉายมีเป้าหมายเป็นศูนย์ดูแลผู้สูงอายุ ศูนย์สุขภาพ และอาคารที่อยู่อาศัย เช่นเดียวกับสถานีขนส่งเอกมัยจะพัฒนาคอมมูนิตี้ หรือพื้นที่เชิงธุรกิจ ล่าสุดได้เสนอรูปแบบให้สำนักงานนโยบายและแผนการขนส่งและจราจร (สนข.) ช่วยพิจารณา เพื่อสรรหาเอกชนมาร่วมลงทุนตามพ.ร.บ.การร่วมลงทุนระหว่างรัฐและเอกชน พ.ศ.2562 คาดว่าจะเริ่มดำเนินการในปี 2565

หน้า1หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจฉบับ3624