รถไฟฟ้า  เปิดทำเล  ปัจจัยบวกที่คงเหลือ

 แม้ปี 2563 อสังหาริมทรัพย์ไทย จะโดนกระสุนปัจจัยลบสาดใส่อย่างไม่ยั้งทั้งสถานการณ์เศรษฐกิจ การคุมเข้มด้านสินเชื่อและวิกฤติโควิดแพร่ระบาด เกิดภาพจุดต่ำสุด ทั้งจำนวนเปิดตัวโครงการใหม่ และยอดขายที่ต่ำสุดในรอบ 10 ปี รวมไปถึงอัตรากำไรของกลุ่มผู้พัฒนาที่ลดฮวบในรอบหลายปีเช่นกัน อย่างไรก็ตามปฎิเสธไม่ได้ว่า ปีนี้เองตลาดได้รับปัจจัยบวกเรื่องทำเล ซึ่งถือเป็นหัวใจหลักของอุตสาหกรรมมากที่สุดอีกปีหนึ่ง ทำเลใหม่ๆ ที่ถูกพลิกหน้าดินโดยแนวรถไฟฟ้า ข่าวดีการเปิดบริการถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย 2 เส้นทางหลัก กลายเป็นทางเลือกให้ทั้งผู้พัฒนาฯและผู้ซื้อได้มากขึ้น จากต้นทุนและราคาซื้อที่ยังไม่สูงเกินไปเมื่อเทียบเท่าใจกลางเมือง ซึ่งพบหลายทำเลยังมีลุ้น
 สอดคล้องผลสำรวจของบริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด โดยนางสาวสุวรรณี มหณรงค์ชัย รองกรรมการผู้จัดการสายงานพัฒนากลยุทธ์และบริหารสินทรัพย์ ระบุว่า อานิสงส์ของการขยายการเดินทางด้วยเส้นทางของรถไฟฟ้าที่กำลังจะเปิดใช้ในช่วงปลายปี รวมถึงการขยายโครงสร้างพื้นฐานที่เป็นถนนและเส้นทาง ซึ่งทำให้เกิดทำเลใหม่ที่เชื่อมการเดินทางเข้าออกจากชานเมืองสู่กลางเมืองได้สะดวกขึ้น จะเป็นตัวเร่งให้ทิศทางการซื้อขายที่อยู่อาศัยในช่วงที่เหลือของปี 2563 น่าจะปรับตัวดีขึ้นกว่าในช่วงครึ่งปีแรก 
 โดยทำเลดังกล่าว จะถูกตอบรับโดยกลุ่มผู้ซื้อที่เป็นเรียลดีมานด์ ระดับราคากลาง เช่น 3-5 ล้านบาท เนื่องจากรถไฟฟ้าใหม่ส่วนต่อขยาย นำพาความสะดวก และกระจายประชากรไปสู่พื้นที่ชานเมือง ที่อสังหาริมทรัพย์ยังมีราคาไม่สูงมาก สร้างความคึกคักให้ตลาดแนวราบ  ทั้งในโซนตอนเหนือของกรุงเทพฯ ส่วนต่อขยายสายสีเขียว-แดง ดอนเมือง, สายไหม, ปทุมธานี, ลำลูกกา ครอบคลุมไปถึงลาดหลุมแก้ว เช่นเดียวกับ ทำเลย่านกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ เชื่อมต่อพระราม 9 รวมไปถึงทำเลแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายและแนวรอบนอกวงแหวนอีกด้วย
 ขณะกลุ่มคอนโดมิเนียม แม้ไม่ใช่ช่วงจังหวะที่ดีนักในการเปิดตัวโครงการใหม่ จากความเสี่ยงทั้งภาวะเศรษฐกิจบีบกำลังซื้อ และการขอสินเชื่อ รวมไปถึงภาวะเฟ้อของจำนวนยูนิตเหลือขาย ซึ่งมีข้อมูลว่ามีตัวเลขร่วม 9 หมื่นหน่วยในตลาดหลัก แต่อย่างไรก็ตามจากผลศึกษาของ LPN Wisdom พบว่าคอนโดฯราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ในทำเลใกล้แนวรถไฟฟ้า เช่น ทำเลคลองสาน-วงเวียนใหญ่-จรัญสนิทวงศ์ ใกล้รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินช่วงบางซื่อ-ท่าพระ กลับมาอัตราการเฉลี่ย 30-50% ซึ่งมากกว่าค่าเฉลี่ยของตลาดปัจจุบันที่ 27% เท่านั้น 
 

นอกจากตามแนวรถไฟฟ้าสีน้ำเงินแล้ว ยอดขายคอนโดฯที่ยังมีโอกาสไปต่อยาวๆ ยังกระจุกตัวอยู่ในเส้นทางรถไฟฟ้าสายหลักสีเขียว โดยเฉพาะส่วนต่อขยายโซนเหนือ ที่ยังมีแหล่งงาน แหล่งธุรกิจและไลฟ์สไตล์คับคั่งอยู่ ซึ่งนางสาวผดาพร มูลศาสตร์ รองประธานอาวุโสฝ่ายการตลาด บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ให้มุมมองว่า จุดเป็นโฟกัสของเรียลดีมานด์ ยังอยู่ในโซนลาดพร้าว ทำเลที่ตัดกับ MRT และ BTS ซึ่งโซนดังกล่าว เปรียบเป็น New CBD ฝั่งเหนือ โดยห้าแยกลาดพร้าวมีปริมาณผู้โดยสารสูงสุดถึง 1 แสนเที่ยวต่อวัน ขณะแนวโน้มการเปิดคอนโดฯ ย่านห้าแยกลาดพร้าว คาดราคาขายในช่วงปี 2563 ไม่ได้หดตัวลง เติบโตเฉลี่ย 15%ต่อปี  

และช่วงปีนี้อาจได้เห็นโครงการที่เตรียมเปิดขายในช่วง 2 แสนบาทต่อตารางเมตร ซึ่งมาจากความเชื่อมั่นของศักยภาพทำเล ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีหัวใจหลัก เป็น “ทำเล” นาทีจึงต้องลุ้น ให้การเดินหน้าขยายการลงทุนโครงข่ายระบบขนส่งทางรางของรัฐเกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง เพื่อเป็นปัจจัยหนุนฝั่งดีมานด์ และช่วยเพิ่มโอกาสฝั่งผู้พัฒนาฯ ให้เอาตัวรอดผ่านพ้นจากวิกฤติเศรษฐกิจและโควิด-19 ไปด้วยกัน 

หน้า 19-20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 40 ฉบับที่ 3,607 วันที่ 6 - 9 กันยายน พ.ศ. 2563