วิถีใหม่ คอนโดฯใน CBD ไม่เน้นหรู อยู่สบาย ราคา 3.5 ล้าน

ที่อยู่อาศัย เป็นอสังหาริมทรัพย์ ประเภทหนึ่งที่ได้รับผลระทบจากเชื้อโรคไวรัส โควิด-19 เพราะเมื่อคนมีรายได้ลดลงหรือไม่มีรายได้แบบทันที โดยเฉพาะผู้ซื้อส่วนหนึ่งที่กำลังจะครบกำหนดโอนกรรมสิทธิ์อีกไม่นานจากนี้อาจมีปัญหาในการขอสินเชื่อจากธนาคาร ผู้ซื้อที่ผ่อนดาวน์กับทางโครงการอยู่ก็อาจจะมีปัญหาในการผ่อนต่อในอนาคต ซึ่งส่งผลกระทบต่อเนื่องถึงผู้ประกอบการที่พัฒนาโครงการบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมทันทีเช่นกัน

นอกจากนี้ การที่กิจกรรมทางสังคมเกือบทุกอย่างต้องหยุดชะงักหรือลดน้อยลงจากภาวะปกติล้วนมีผลต่อเนื่องไปถึงรายได้ของคนส่วนหนึ่งในระบบเศรษฐกิจที่ต้องลดลงตามไปด้วย เพราะความไม่เชื่อมั่นในสถานการณ์และยังไม่สามารถคาดเดาจุดจบที่ปลอดภัยได้แน่นอนจึงมีผลให้เกิดการใช้จ่ายลดลง การก่อหนี้สินระยะยาวอย่างการซื้อที่อยู่อาศัยจึงอาจจะเป็นเรื่องที่หลายๆคนเลือกที่จะไม่ทำในช่วงนี้ ซึ่งเรื่องนี้เป็นเรื่องที่ผู้ประกอบการต้องรีบหาทางแก้ไขหรือปรับเปลี่ยนรูปแบบการขายโครงการที่อยู่อาศัยของตนเองโดยเร็วที่สุด

ช่วงนี้ผู้ประกอบการลดหรือเลื่อนการเปิดขายโครงการใหม่ออกไปก่อนโดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียม และผู้ประกอบการทุกรายพยายามเร่งปิดการขายโครงการที่สร้างเสร็จแล้วพร้อมโอนกรรมสิทธิ์

นายสรุเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการบริษัท ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด วิเคราะห์ว่าเป็นมาตรการกระตุ้นการขายเพียงชั่วคราวในช่วงนี้เท่านั้น ขณะที่ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวแบบรุนแรง รวมไปถึงเรื่องของรายได้ของคนไทยส่วนหนึ่งจะลดลงหรือไม่มีเลยหลังจากนี้ คือเรื่องจริงที่ทางผู้ประกอบการทุกรายต้องประสบและแก้ปัญหาให้ได้เพื่อให้บริษัทของตนเองยังสามารถสร้างรายได้หมุนเวียนในบริษัทของตนเองและเพื่อความอยู่รอดของตนเอง

ในอนาคตหลังจากวิกฤตโควิด-19 ผ่านพ้นไปแล้ว รูปแบบความคิดหรือการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของคนส่วนหนึ่งอาจจะเปลี่ยนแปลงไป พวกเขาอาจจะคิดในระยะยาวมากขึ้นหรือตระหนักได้ว่ารายได้ที่ตนเองมีในปัจจุบันอาจจะลดลงหรือหายไปได้ทันทีในอนาคต การเลือกซื้อที่อยู่อาศัยของพวกเขาอาจจะคำนึงถึงเรื่องเหล่านี้มากขึ้น และเป็นเรื่องที่ผู้ประกอบการอาจจะจำเป็นต้องเริ่มคำนึงถึงปัญหานี้ที่อาจจะเกิดขึ้นในอนาคต 

ราคาที่อยู่อาศัยในทำเลที่การเดินทางสะดวกเหมาะกับคนส่วนใหญ่อาจจะไม่ใช่โครงการเกรด A หรูหราราคาแพง แต่เป็นโครงการที่มีรูปแบบโครงการทั่วๆ ไปและราคาขายไม่สูงมาก

ผู้ประกอบการหลายรายเริ่มขยับเปิดขายโครงการในราคาย่อมเยามาก่อนหน้านี้แล้ว ตั้งแต่ก่อนที่จะเกิดวิกฤตไวรัสแพร่ระบาดอีก โดยสิ่งที่เห็นได้ชัดในตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงปีก่อนหน้านี้คือ ที่อยู่อาสัยราคาไม่สูงมากได้รับความสนใจค่อข้างมาก บางโครงการปิดการขายรวดเร็วมาก

ดังนั้น โครงการที่อยู่อาศัยในอนนาคตที่จะยังคงได้รับความสนใจจากกลุ่มผู้ซื้อในวงกว้างคือ ที่อยู่อาศัยในรัศมีไม่เกิน 1 กิโลเมตรจากสถานีรถไฟฟ้านอกเขต CBD หรือพื้นที่รอบๆ CBD อาจจะต้องมีราคาขายไม่เกิน 3.5 ล้านบาท สำหรับคอนโดมิเนียมขนาด 35 ตารางเมตร และไม่เกิน5 ล้านบาทสำหรับบ้านจัดสรรแบบทาวน์เฮ้าส์บนที่ดินขนาด 18 – 22 ตารางวา ซึ่งเป็นระดับราคาสำหรับคนหรือครัวเรือนที่มีรายได้ในช่วง 50,000 - 75,000 บาทต่อเดือนยังสามารถขอสินเชื่อธนาคารได้อยู่

สิ่งที่ผู้ประกอบการควรเริ่มทำแบบจริงจังคือการให้ความรู้หรือทำความเข้าใจให้กับผู้ซื้อโครงการที่อยู่อาศัยของตนเองแบบจริงจัง และต่อเนื่อง ควรมีการตรวจสุขภาพทางการเงินหรือว่าทำความเข้าใจเรื่องการขอสินเชื่อธนาคารตั้งแต่วันแรกที่ผู้ซื้อทำสัญญาจะซื้อจะขาย ไม่ใช่รอถึงช่วงใกล้วันโอนกรรมสิทธิ์จึงจะมาพูดคุยกับผู้ซื้อซึ่งไม่ทันการณ์แล้ว แต่สิ่งที่อยากให้ระบบธนาคารในประเทศไทยเปลี่ยนแปลงไปจากที่เป็นอยู่คือ ผู้ซื้อสามารถทำเรื่องขอสินเชื่อธนาคารได้ตั้งแต่วันแรกที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายเลย ไม่ว่าโครงการจะสร้างเสร็จแล้วหรือไม่ เพื่อเป็นการการันตีว่าผู้ซื้อจะได้ที่อยู่อาศัยและผู้ประกอบการจะได้เงินเมื่อเกิดการโอนกรรมสิทธิ์แบบในหลายๆ ประเทศ แต่คงเป็นไปได้ยาก

สิ่งที่ผู้ประกอบการสามารถทำได้โดยไม่ต้องรอหน่วยงานหรือองค์กรใดๆ ให้ช่วยเหลือ คือ การเลือกซื้อที่ดินในราคาไม่สูงมากและพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยออกมาในราคาที่ไม่สูงเกินไปคือราคาไม่เกิน 3 – 3.5 ล้านบาทต่อยูนิตสำหรับคอนโดมิเนียมและไม่เกิน 5 ล้านบาทสำหรับบ้านจัดสรร  บ้านหรือคอนโดมิเนียมที่มีราคาสูงกว่านี้ก็สามารถพัฒนาได้ เพียงแต่ต้องคำนึงถึงรายได้ของคนไทยโดยส่วนใหญ่ด้วยไม่ใช่พัฒนาโครงการราคาแพงออกมาเพื่อหวังผลทางการตลาดและหวังผลทางมูลค่าของบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ การมองกำลังซื้อชาวต่างชาติอาจจะเป็นเรื่องที่ผู้ประกอบการต้องแยกจากกลุ่มผู้ซื้อคนไทย และควรตระหนักได้แล้วว่ากลุ่มของนักลงทุนไม่ใช่กลุ่มผู้ซื้อที่ผู้ประกอบการควรให้ความสำคัญมากกว่ากลุ่มผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริง เพราะหลายโครงการปิดการขายเพราะได้กลุ่มของนักลงทุนเข้ามาซื้อไปมากกว่า 70% และกลุ่มนี้บางส่วนกลายเป็นปัญหาให้กับทางผู้ประกอบการภายหลังเพราะไม่โอนกรรมสิทธิ์