5 ปัจจัย เพิ่มโวลุ่ม ตลาดคอนโดฯ
ผ่ามุมคิด
ภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ กึ่งลูกผีลูกคนก่อนหน้า เริ่มเห็นสัญญาณบวก เพิ่มความสดใสจากการที่ ธปท. ยอมถอยผ่อนคลายมาตรการแอลทีวีลง ขณะที่กูรูอสังหาฯ ไทย นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย)ฯ การันตีตลาดคอนโดฯมีปัจจัยบวกมากขึ้น ซัพพลายลด ผู้ประกอบการปรับตัว ราคาตลาดเหมาะสม มั่นใจแนวโน้มภาวะตลาดดีกว่าปีก่อนหน้า พร้อมเผยความต้องการผู้ซื้อเปลี่ยน จับเทรนด์พัฒนาให้ถูกจับโอกาสเพิ่มยอดขาย
ปัจจัยลบกลายเป็นบวก
ต้องยอมรับว่าปีที่ผ่านมาตลาดคอนโดฯซบเซา ซึ่งมาจากมาตรการของภาครัฐ, ภาวะเศรษฐกิจ และความกังวล ปรับตัวของผู้บริโภคจากกฎหมายใหม่ๆ เช่น ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง แต่มุมมองสำหรับตลาดปีนี้ มั่นใจว่าจะมีทิศทางที่ดีขึ้นกว่าปีที่ผ่านมา
เพราะ 1) ธปท.ช่วยผ่อนคลายกฎเกณฑ์ของแอลทีวีลง ถือเป็นการเพิ่มปัจจัยบวกในตลาด 2) อัตราภาษีสิ่งปลูกสร้างที่ถูกคำนวณลดลง ทำให้ลูกค้าที่เคยกังวลไม่เข้าใจ และคิดว่าจะต้องถูกเรียกเก็บในอัตราสูงนั้น ผ่อนคลายขึ้น 3) ซัพพลายคอนโดฯ เราพบจากปัจจัยลบก่อนหน้า ทำให้ผู้ประกอบการช่วยกันชะลอเปิดโครงการใหม่ในทำเลฮอต เช่น สุขุมวิท จุดนี้จะช่วยปรับสมดุลดีมานด์และซัพพลายให้อยู่ในระดับเหมาะสม 4) การปรับตัวของผู้ประกอบการ ที่หันมาจับกลุ่มลูกค้าที่มีตัวตน เป็นกลุ่มผู้อยู่อาศัยจริงและนักลงทุนระยะยาว ไม่ใช่เพื่อกลุ่มเก็งกำไรอย่างในอดีต ก็ย่อมช่วยรวมเศรษฐกิจให้ดีขึ้นมาได้ และส่งต่อมายังความต้องการใน อสังหาฯ
“วันนี้มีปัจจัยบวกเยอะ ซัพพลายใหม่ก็ไม่มาก การแข่งขันก็ไม่แรงเท่าเดิม ขณะที่ดีเวลอปเปอร์เลือกโฟกัสโปรดักต์ดีๆทำให้คนตัดสินใจซื้อเร็วขึ้น”
อลิวัสสา พัฒนถาบุตร
Key Success
นางสาวอลิวัสสา ยังระบุในแง่การปรับตัวของผู้ซื้อที่ผู้ประกอบการต้องเรียนรู้ว่า ปัจจุบันเทรนด์การเลือกที่อยู่อาศัยของคนเปลี่ยนไปมาก มักยึดโยงกับความต้องการของคนหลายเจเนอเรชัน โดยเฉพาะกลุ่มโครงการคอนโดฯระดับบนนั้น ลูกค้าเริ่มมาให้ความสนใจถึงโปรดักต์ที่มีบริการหรือเซอร์วิสเสริม และยังมองไปถึงคุณภาพโดยรวมของโครงการ หรือความคุ้มค่า คงทนของวัสดุ, ส่วนประกอบในห้องพักที่ลึกซึ้งขึ้น ขณะเดียวกันจะให้นํ้าหนักไปยังพื้นที่ส่วนกลาง ที่ต่างไปจากความต้องการในอดีต ที่ไม่ใช่เพียงต้องการสระว่ายนํ้า ฟิตเนส ห้องสมุด แบบเดิมๆเท่านั้น แต่ด้วยยุคสมัยที่คนต้องการทั้งความเป็นส่วนตัว และพื้นที่แชร์ประสบการณ์ สื่อสารอยู่ร่วมกัน ฉะนั้นทำให้เริ่มเห็นการเปลี่ยนแปลงในการพัฒนารูปแบบของโครงการในลักษณะที่มุ่งตอบโจทย์ความต้องการเหล่านี้มากขึ้น เพราะหากไม่ปรับ เท่ากับเสียโอกาสการขายให้กับกลุ่มผู้ซื้อใหม่ๆ
“วันนี้โครงการไหนไม่ปรับเปลี่ยนเสริมเรื่องดังกล่าว เท่ากับไม่รองรับกับความต้องการของคนยุคนี้ และใครที่กล้าเปิดใหม่ แสดงว่ามั่นใจในโปรดักต์นั้นๆ ว่าตอบโจทย์อย่างแท้จริง”
ส่องทิศทางราคา
อย่างไรก็ตาม เรื่องสำคัญสุด ตัววัดในการตัดสินใจซื้อยังคงเป็น “ราคา” พบผู้ซื้อยุคปัจจุบันมีข้อมูลมากขึ้น วิเคราะห์ราคา และทิศทางของตลาดเป็น ต่างจากอดีต ที่มองไม่ออกระหว่างราคาของโครงการใหม่และโครงการเก่า เหมารวมเหมือนกันไปหมด แต่ปัจจุบัน เริ่มเรียนรู้ความแตกต่างแล้ว ส่วนแนวโน้มด้านราคาของตลาดในช่วงปีนี้อาจปรับตัวขึ้นไม่มาก เพราะภาวะตลาดไม่เอื้อ คาดดีเวลอปเปอร์จะปรับตัวหั่นราคาให้เหมาะกับกำลังซื้อที่มีความเปลี่ยนไป
“ในแง่จิตวิทยาของคนซื้อ เชื่อว่าดีเวลอปเปอร์เห็นและเข้าใจ คงจะปรับราคามาอยู่ในช่วงที่คนซื้อมองว่าไม่ได้ถูกตั้งมาแบบสูงเกินความเป็นจริง ทั้งนี้พบกลุ่มผู้ซื้อในทุกตลาดยังดีอยู่ แต่ตลาดที่น่าจะได้รับความนิยมมากสุด คือ ตํ่ากว่า 5 ล้านบาท”
ทั้งนี้ เชื่อตลาดบนก็ยังสามารถไปได้ เนื่องจากดีมานด์ยังดี โดยเฉพาะทำเลในเมือง เพียงแต่โปรดักต์ที่จะออกมานั้น ต้องมีความพิเศษพอ มีจุดขาย และจับลูกค้าอยู่อาศัยเฉพาะกลุ่มอย่างแท้จริง
หน้า 25-26 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 40 ฉบับที่ 3,543 วันที่ 26-29 มกราคม 2563