จีนทิ้งโอนคอนโดท้ายปี   ยอดขายวูบ 40%

โค้งท้ายปีชัดแล้ว จีนทิ้งโอนคอนโดฯไทยกว่า 10%  กูรูฟินิกซ์ วิเคราะห์ซื้อผ่านเซลออฟฟิศ ลดฮวบกว่า 40% เช่นเดียวกับ ศูนย์ข้อมูลธอส.ที่ระบุแนวโน้มปีหน้าเสี่ยงสูง ด้านออริจิ้น-พฤกษา ยันตลาดยังไปได้

โควตาเปิดช่องให้ชาวต่างชาติสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดหรือคอนโดมิเนียมในไทยได้ไม่เกิน 49% ต่อโครงการ ประกอบกับราคาอสังหาฯของไทย ยังถูกกว่าหลายประเทศเพื่อนบ้าน จึงปฏิเสธไม่ได้ว่าที่ผ่านมากลุ่มลูกค้าต่างชาติ เป็นส่วนที่ช่วยให้ตลาดเติบโตและคึกคักสูง โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อชาวเอเชีย, จีน ที่เข้ามาซื้อลงทุนเป็นจำนวนมาก แต่ด้วยสถานการณ์สงครามการค้าโลกค่าเงินและกฎเกณฑ์ระเบียบการซื้อของไทยที่เข้มงวดมากขึ้น ทำให้ความสนใจลดน้อยลง ซึ่งไม่เพียงแต่ยอดขายที่หดหายไปมาก ยังต้องลุ้นระทึกเมื่อถึงกำหนดการนัดโอนกรรมสิทธิ์ อย่างไรก็ตาม ตัวเลขจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เผยทิศทางช่วง 9 เดือนแรกแนวโน้มยังดี ลูกค้าต่างชาติมารับโอนตามนัด โดยคาดทั้งปีใกล้เคียงปี 2561 ขณะที่แนวโน้มปีหน้ามองเสี่ยงสูง อาจไม่มาตามนัด

ขณะบทความของนายชนา กีรติยุตวงศ์ ฝ่ายนโยบายโครงสร้างเศรษฐกิจ ธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) เผยแพร่ผ่านเว็บไซต์ของธปท.ว่า ในปีที่ผ่านมาชาวจีนเข้ามาซื้อคอนโดมิเนียมในไทยเป็นจำนวนมาก โดยมูลค่าเงินโอนเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยจากชาวจีนสูงถึงเกือบ 40,000 ล้านบาท ขยายตัวจากปีก่อน 65.9% และคิดเป็น 11.9% ของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ของอาคารชุดทั้งประเทศ ซึ่งลูกค้าชาวจีนส่วนใหญ่โอนเงินมาจากจีนและเกาะฮ่องกงเป็นหลัก  ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในไทยของชาวจีนมาจากหลายปัจจัย ได้แก่ ราคาที่ถูกกว่าประเทศอื่นๆ, ผลตอบแทนจากการลงทุนเป็นที่น่าพอใจ, ความชื่นชอบในการใช้ชีวิตในเมืองไทยจากวัฒนธรรม คุณภาพความเป็นอยู่ และสถานที่ท่องเที่ยวที่ตอบโจทย์ชาวจีน สำหรับทำเลที่เป็นที่นิยม ได้แก่ ย่านศูนย์กลางธุรกิจในกรุงเทพฯ และเชียงใหม่ และพื้นที่แถบชายทะเลของพัทยาและภูเก็ต โดยเฉพาะโครงการที่มีการการันตีผลตอบแทน

อย่างไรก็ตาม เมื่อสงครามการค้าระหว่างจีนกับสหรัฐอเมริกา ในช่วงโค้งท้ายปี 2562 ยังไม่มีทีท่าจะได้ข้อยุติ ประกอบกับค่าเงินบาทแข็งค่าต่อเนื่อง นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด บริษัทวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ ประเมินว่า ช่วงโค้งสุดท้ายของปี 2562 ยอดโอนกรรมสิทธิ์ของลูกค้าชาวจีนที่ซื้อคอนโดมิเนียมในไทยลดลงเกินกว่า 10% จนเป็นสาเหตุให้เกิดสต๊อกหมุนเวียนเติมเข้ามาในตลาด สมทบกับซัพพลายที่เหลือ ขณะการซื้อผ่านเซลออฟฟิศของชาวจีนลดลงมากถึงกว่า 40% เมื่อเทียบจากปี 2561

อย่างไรก็ตาม หากปีหน้าอุปสรรคต่างๆ ทุเลาลง เชื่อว่ากำลังซื้อจะกลับมา ทางออกผู้ประกอบการต้องขยายตลาดไปสู่กลุ่มลูกค้าหน้าใหม่ๆ กลุ่มประเทศใหม่ เป็นต้น

ด้านนายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและผู้ก่อตั้ง บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) (ORI) ยังยืนยันว่าลูกค้าจีนยังให้ความสนใจซื้อคอนโดมิเนียมในไทย แต่ช่วง 2 ปีมานี้เกิดผลกระทบสงครามการค้า ค่าบาทแข็งทำให้การซื้อขายลดลงแต่ประเมินว่าหากปัญหาต่างๆคลี่คลาย เชื่อว่าลูกค้าชาวจีนจะกลับเข้ามาเช่นเดิมเพราะความชื่นชอบอสังหาฯประเทศไทยเป็นทุนเดิมอีกทั้งยังมีกำลังซื้ออีกมาก

ขณะยอดโอนของลูกค้าชาวจีนปีนี้อยู่ที่ประมาณ 1,000 ล้านบาท 350 หน่วย เฉลี่ยราคา 3 ล้านบาท ทำเลแนวรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการซึ่งเป็นทำเลยอดนิยม

นายพีระพงศ์ ประเมินว่าการโอนกรรมสิทธิ์ของลูกค้าจีนยังถือว่าอยู่ในเกณฑ์ปกติแม้จะมีทิ้งดาวน์แต่เกิดขึ้นไม่มาก ทั้งนี้บริษัทยังบุกตลาดต่างชาติ โดยเฉพาะจีนต่อเนื่องเพราะมีความเสี่ยงน้อยกว่าลูกค้าคนไทย สามารถตั้งเงื่อนไขการวางดาวน์ที่สูง ลูกค้าส่วนใหญ่โอนด้วยเงินสดขณะลูกค้าไทยถูกปฏิเสธสินเชื่อสูง มีการทิ้งดาวน์ มีกำลังซื้อไม่มาก และที่สำคัญไม่สามารถตั้งเงื่อนไขวางดาวน์สูงๆเหมือนต่างชาติได้

นายปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตทแวลู ระบุว่าแม้ตลาดจีนจะถูกกระทบจากสงครามการค้า ค่าบาทแข็งค่า แต่ประเมินว่ายังมีคนจีนจำนวนมากสนใจลงทุนอสังหาฯในไทย กลุ่มคนมีเงินเย็นจำนวนมากให้ความสนใจ ซึ่งบริษัทเองยังคงขยายตลาดไปยังกลุ่มลูกค้าใหม่ๆ  ต่อเนื่อง

นายวิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เปิดเผยถึงสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยไทยและแนวโน้มปีหน้า ว่าในช่วงโค้งสุดท้ายของปี 2562 ตลาดปรับตัวดีขึ้นจากการที่รัฐบาลออกมาตรการมาสนับสนุนการซื้อที่อยู่อาศัย ทำให้มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศน่าจะไม่ติดลบ หรือติดลบเพียง 2.2% เท่านั้น เมื่อเทียบกับปี 2561 ขณะที่การถือครองกรรมสิทธิ์ในกลุ่มคอนโดมิเนียมของคนต่างชาติ ภาพรวมยังมีตัวเลขไม่น่ากังวลมากนัก พบตัวเลขจากกรมที่ดินในช่วง 9 เดือนแรก (มกราคม-กันยายน) มีคนต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดฯทั่วประเทศ จำนวน 9,427 หน่วย เพิ่มขึ้น 1.8% สะท้อนถึงลูกค้าต่างชาติ ยังเข้ามารับโอนห้องตามกำหนด ที่มีการซื้อ-ขายไปเมื่อช่วง 18-24 เดือนก่อนหน้า ขณะที่มูลค่ารวมมีมากกว่า 3.59 หมื่นล้านบาท ลดลง 5.8% เนื่องจากเป็นการซื้อในห้องที่มีขนาดเล็กลงและมูลค่าถูกลง โดยส่วนใหญ่ยังกระจุกตัวในพื้นที่ กทม.-ปริมณฑล 49% แต่เริ่มกระจายตัวไปภูมิภาคมากขึ้น เช่น ในภาคตะวันออก และ ภาคใต้ ที่มีสัดส่วนเพิ่มขึ้น

ส่วนกลุ่มคนต่างชาติที่ครอบครองกรรมสิทธิ์คอนโดฯสูงสุดในประเทศไทยช่วง 9 เดือนแรกของปี คือ กลุ่มคนเอเชีย 71.1% ซึ่งส่วนใหญ่เป็นชาวจีน-ฮ่องกง 57.6% ทั้งนี้คาดจำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ของกลุ่มคนต่างชาติตลอดทั้งปี 2562 จะใกล้เคียงกับช่วงปี 2561 ที่ 1.3 หมื่นหน่วย อย่างไรก็ตาม ตัวเลขดังกล่าว ไม่ได้สะท้อนถึงสถาน การณ์ของตลาด ณ ปัจจุบันอย่างแท้จริง ที่กำลังมีปัญหาค่าเงินบาทแข็งต่อเนื่อง ขณะที่เงินหยวนอ่อนค่า กระทบต่อกลุ่มผู้ซื้อชาวจีน ซึ่งเป็นกลุ่มคนซื้อส่วนใหญ่ของตลาดต่างชาติในไทย ทำให้ไม่สามารถคาดการณ์การโอนในช่วงระยะหลังจากนี้ โดยเฉพาะในช่วงปี 2563 ได้ ว่าจะทรงตัว หรือเพิ่มขึ้น ลดลงอย่างไร เนื่องจากยังมีความเสี่ยงสูงจากหลายปัจจัย โดยเฉพาะจากปัญหาสงครามการค้าโลกที่จะกระทบต่อการโอนในกลุ่มลูกค้าดังกล่าว จากการเข้ามาซื้อในช่วงที่เริ่มมีปัญหาต่างๆ (ปี 2561-2562)

“ปีหน้ายังต้องจับตาการโอนของกลุ่มต่างชาติ เพราะผู้ซื้อหลายรายโดยเฉพาะชาวจีน อาจลังเลถึงส่วนต่างที่เกิดจากเงินบาทแข็งค่า กดให้ใช้เงินหยวนซื้ออสังหาฯเราแพงขึ้นนับ 20% ฉะนั้นผู้ประกอบการ และโบรกเกอร์ ต้องพยายามผลักดันให้เกิดการรับโอนให้ได้ ไม่เช่นนั้นจะมีผลกระทบต่อภาพรวมตลาดตามมา”

นายวิชัย ยังกล่าวว่า กรณีกลุ่มผู้ซื้อต่างชาติ ไม่มารับโอนอสังหาฯ ที่ซื้อไปเป็นจำนวนมากตามกำหนด นอกจากจะส่งผลให้มีซัพพลายคงเหลือในตลาดเพิ่มขึ้นแล้ว ยังจะส่งผลโดยตรงต่อผู้พัฒนาเจ้าของโครงการ ในแง่สภาพคล่องทางการเงินด้วย เนื่องจากจะไร้เงินสดในการนำไปใช้หนี้สินเชื่อที่ยื่นกู้มาจากภาคธนาคาร และไม่มีเงินทุนไหลเวียนในการลงทุนใหม่ตามแผน ส่งผลให้ตลาดอยู่ในภาวะชะงัก และเกิดเป็นวิกฤติทางเศรษฐกิจจากภาคอสังหาริมทรัพย์ได้

เศรษฐกิจโลกปี63

จุดเปราะบาง

กำลังซื้ออสังหา  

ทิศทางภาวะเศรษฐกิจไทยที่คาดการณ์จะยังไม่ฟื้นเต็มที่ในช่วงปี 2563 จากผลพวงสงครามการค้าระหว่างมหาอำนาจ 2 ขาใหญ่ จีน-สหรัฐฯ ไม่ได้ข้อยุติ ได้ส่งผลโดยตรงต่อภาคการส่งออก เหนี่ยวให้เศรษฐกิจไทยยังติดหล่ม ผู้ประกอบการหลายธุรกิจขุดกำลังซื้อไม่ขึ้นโดยเฉพาะในภาคอสังหาริมทรัพย์ กลุ่มที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นหนี้ก้อนใหญ่ ผ่อนระยะยาว ประกอบกับความเข้มงวดเรื่องการปล่อยสินเชื่อของภาคธนาคารจากหนี้ครัวเรือน ที่ตึงแทบจะขาด ทำให้ดีมานด์หลายกลุ่มที่มีความเสี่ยงในแง่รายได้ กลายเป็นกลุ่มเปราะบางของตลาด เช่นเดียวกับนักลงทุนต่างชาติ ยังรีรอการตัดสินใจซื้อและโอนกรรมสิทธิ์จากปัญหาค่าเงินบาทแข็งค่าไม่ลด

ทั้งนี้ นางกมลภัทร แสวงกิจ ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทยบริษัท ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ จำกัด บริษัทวิเคราะห์ตลาดและเว็บไซต์สื่อกลางซื้อ-ขาย อสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทย ระบุว่าประเด็นที่ต้องจับตาในช่วงปี 2563 คือความเปราะบางของกำลังซื้อหลายกลุ่ม ซึ่งหากเจาะเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมในเมืองที่เดิมเคยได้อานิสงส์จากการเข้ามาซื้อของชาวจีน-ฮ่องกง แต่พบตลอดช่วงปี 2562 กลุ่มผู้ซื้อดังกล่าวมีการทิ้งดาวน์ ไม่มาโอนกรรมสิทธิ์เมื่อถึงกำหนดมากขึ้น ซึ่งคาดหากเศรษฐกิจโลกในช่วงปีหน้ายังไม่ฟื้นตัว และค่าเงินบาทยังแข็งค่าต่อเนื่อง รวมถึงการประท้วงในฮ่องกงยังไม่ยุติ ก็จะทำให้กำลังซื้อกลุ่มชาวจีนหดตัวต่อไปอีกระยะ ขณะที่ภาวะหนี้ครัวเรือนไทย แม้จะมีสัญญาณชะลอตัว แต่ยังคงอยู่ในระดับสูง และมีสัดส่วนหนี้ต่อจีดีพี แตะถึง 78.7% สะท้อนถึงความสามารถในการผ่อนชำระได้ตามกำหนดหรือไม่ เป็นความเสี่ยงที่ภาคธนาคารยังคุมเข้มในช่วงปีหน้า

 “ภาวะเศรษฐกิจโลกยังไม่ฟื้นเต็มที่ ส่งผลให้การเติบโตของเศรษฐกิจไทยคงไม่เป็นไปตามคาดการณ์ กลุ่มลูกค้าจีน- ฮ่องกงที่เคยโอนเงินมาซื้อคอนโดฯสูงเป็น 43% ของกลุ่มผู้ซื้อต่างชาติ ในปี 2561 มีแนวโน้มลดลง”

สำหรับทิศทางปี 2563 นายวิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหา ริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ประเมินว่าจะฟื้นตัวหรืออยู่ในระดับทรงตัว ทั้งนี้นอกจากจะขึ้นอยู่กับจำนวนหน่วยเปิดใหม่ที่จะเข้ามาในตลาด ซึ่งต้องมีความสอดคล้องกับดีมานด์ความต้องการแล้ว เรื่องภาวะเศรษฐกิจโดยรวมในประเทศ ก็เป็นปัจจัยใหญ่ของตลาด เพราะเกี่ยวเนื่องกับกำลังซื้อในกลุ่มที่อยู่อาศัย โดยคาดการณ์กำลังซื้อในประเทศยังลดลง โดยเฉพาะกลุ่มคนที่มีความเสี่ยงเรื่องอาชีพและความมั่นคงของรายได้ เช่น พนักงานโรงงานในโซนอุตสาหกรรม กลุ่มผู้ซื้อเกษตรกร และพนักงานฐานรายได้ตํ่า เพราะเป็นกลุ่มแรกๆที่จะได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว หรือมีแนวโน้มถูกเลิกจ้างกรณีบริษัทประสบภาวะขาดทุนรุนแรง และจัดอยู่ในกลุ่มที่ภาคธนาคารอนุมัติสินเชื่อให้ยาก เนื่องจากต้องนำรายได้มาประเมินความสามารถในการผ่อนชำระระยะยาว

“อุตสาหกรรมยังเป็นกลุ่มที่เห็นรายได้อยู่ก็จริงเพียงแต่จะมั่นคงพอกับความเสี่ยงระยะยาว 3-5 ปี หรือไม่ เพราะคาดการณ์ไม่ได้ว่าในอนาคตแรงงานนั้นๆ ยังจะมีงานให้ทำ ฉะนั้นแบงก์จะมีการคำนวณสินเชื่ออย่างระมัดระวัง เนื่องจากที่อยู่อาศัยเป็นหนี้ระยะยาว ต้องมีความมั่นใจในการผ่อนชำระ”

หน้า 25-26 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 39 ฉบับที่ 3,533 วันที่ 22-25 ธันวาคม 2562